Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовые аспекты снижения размера неустойки. Неустойка пеня штраф понятие.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойку по зпп можно взыскать в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств по договору . Примером может служить просрочка платежей. Просрочка платежа по любому договору приводит к ситуации, когда кредитор требует от должника неустойку за то, что оплата за оказанную услугу, выполненную работу или приобретенный, например в кредит, товар внесена с нарушением сроков.
Какие факторы не являются поводом для снижения неустойки?
Тяжелое финансовое положение должника также не являются поводом для снижения неустойки. Как отмечено в одном из судебных решений, «…доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами , наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки» (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 г. №А19-26878/2017).
Размер неустойки может быть определен нормой закона или условиями договора , который заключен между сторонами. Как правило, пени за просрочку платежей по договору взыскиваются за каждый день с момента истечения срока исполнения обязанностей по сделке.
Выделяют законную и договорную неустойку в зависимости от того, чем определяется её наличие. При этом выплата неустойки не отменяет компенсации убытков.
Размер неустойки также может определяться правовым актом или письменным соглашением сторон .
В случае, когда сторонам не удается договориться о размере, а также сроках уплаты неустойки, необходимо обратиться с исковым заявлением в суд . Вопросы снижения неустойки рассматриваются в соответствие ст.333 в судах общей юрисдикции или арбитражных судах.
Образец искового заявления в суд для получения неустойки можно скачать .
Неустойка – это деньги, которые выплачиваются в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств . Если должник не несёт за это ответственности, то от него нельзя требовать уплаты неустойки. С другой стороны, для получения неустойки не нужно доказывать причинения убытков, достаточно невыполненного или не полностью выполненного обязательства.
Комментарий к Ст. 330 ГК РФ
1. Неустойка является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств как в отношениях между юридическими лицами, так и в отношениях, складывающихся между юридическими лицами и гражданами. В правовых связях между гражданами неустойка встречается сравнительно редко.
2. Понятие неустойки не столь элементарно, как это кажется при ознакомлении с текстом закона, а также с соответствующей юридической литературой.
Чрезвычайно широко распространена точка зрения, согласно которой неустойка есть одновременно и способ обеспечения обязательств, и мера гражданско-правовой ответственности. Между тем представляется необходимым различать неустойку как способ обеспечения исполнения обязательства и взыскание неустойки как меру ответственности. Наличие неустойки в законе или договоре стимулирует должника к исполнению своих обязанностей под страхом того, что в случае нарушения обязательства произойдет взыскание неустойки, т.е. наступит ответственность. Характерно, что некогда под неустойкой понималось принятие на себя должником обязанности уплатить определенную сумму в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Ныне в большинстве случаев в литературе (и в законе) под неустойкой разумеется денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 336; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут, 1997. Ч. 1. С. 185 — 186 (серия «Классика российской цивилистики»); Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 293.
Сторонами обязательства по уплате неустойки являются кредитор и должник по основному обязательству. И только они. Другое дело, что, предположим, в договоре поручительства может предусматриваться обязанность поручителя уплатить неустойку в случае несвоевременного исполнения им требования кредитора или за другое нарушение. Но в этом случае поручитель несет ответственность (уплачивает неустойку) за свое нарушение, за неисполнение или ненадлежащее исполнение собственного обязательства (а не за нарушение основного обязательства должником).
3. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).
Ранее под законной понималась неустойка, установленная как законом, так и иным правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В настоящее время Гражданский кодекс к законной неустойке относит только неустойку, предусмотренную в федеральном законе (см. также комментарий к ст. 332 ГК).
Договорной является неустойка, устанавливаемая соглашением сторон (основание возникновения неустойки — договор, поэтому она и именуется договорной).
Иногда выделяют также так называемую смешанную неустойку (см. п. 2 комментария к ст. 332 ГК).
Соглашение о договорной и так называемой смешанной неустойке непременно, во-первых, должно предусматривать (существенными условиями соглашения должны быть) условия о том, в обеспечение какого обязательства она (неустойка) устанавливается, ибо невозможно обеспечивать неизвестно что; во-вторых, должен быть указан размер неустойки (ведь неустойка есть определенная сумма) или механизм определения размера неустойки (см. п. 4 настоящего комментария).
В соглашении могут содержаться указания о соотношении неустойки с убытками (см. п. 5 настоящего комментария), порядке и сроках ее выплаты и т.д.
4. Неустойка есть определенная денежная сумма. Степень определенности может быть различной. Так, законом или договором неустойка может быть установлена в твердой денежной сумме. Может быть предусмотрена уплата в качестве неустойки денежной суммы, определяемой в процентном отношении от суммы, которая своевременно не была уплачена кредитору, и т.п. Некоторое распространение получило определение неустойки с использованием установленного законом минимального размера оплаты труда (в процентном отношении от указанного минимального размера, в размере, кратном минимальному размеру оплаты труда, и т.п.).
Иногда неустойка определяется с использованием ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком РФ. Так, в соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В зависимости от методов исчисления неустойки принято различать: 1) собственно неустойку (неустойку в узком смысле); 2) штраф; 3) пеню.
Пеня представляет собой определенную денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору за каждый день (или иной период) просрочки (в приведенном примере речь идет о пене). По общему правилу пеня определяется в процентном отношении к сумме просроченного платежа. Иногда встречается установление пени в твердой денежной сумме за каждый день (или иной период) просрочки. Поскольку чем больший период составит просрочка и чем большую сумму в виде пени обязан будет уплатить должник кредитору, тем более он заинтересован в своевременном исполнении обязательства или по крайней мере в сокращении периода просрочки.
Таким образом, различия между пеней, с одной стороны, и штрафом, а также собственно неустойкой, с другой стороны, можно видеть достаточно отчетливо в связи с тем, что метод исчисления пени достаточно специфичен. Между штрафом и собственно неустойкой различий практически нет — одно и то же понятие обозначается различными терминами. Штраф и собственно неустойка определяются либо в процентном отношении от какой-либо суммы, либо в твердой денежной сумме. Использование различной терминологии в этом случае обусловлено прежде всего соображениями, не имеющими правового значения: обычно штрафом именуют неустойку, устанавливаемую за действие (бездействие), которое представляется наиболее серьезным нарушением того или иного обязательства, и при этом размер штрафа обычно выше размера неустойки, устанавливаемой за другие нарушения того же обязательства.
5. В зависимости от того, как неустойка соотносится с убытками, принято подразделять неустойку на зачетную, штрафную, исключительную, альтернативную.
По общему правилу если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК). Такая неустойка именуется зачетной. Например, за недопоставку товара поставщик уплатил неустойку в размере 1 тыс. руб. В результате ненадлежащего исполнения обязательства, выразившегося в недопоставке, покупатель понес убытки в размере 10 тыс. руб. Убытки в этом случае взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (10 — 1), т.е. в размере 9 тыс. руб.
Если ни закон, ни договор не указывают, как соотносятся убытки и неустойка, то неустойка зачетная.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда:
1) допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);
2) убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);
3) по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).
Какие обстоятельства суд не будет учитывать при решении вопроса о снижении неустойки
Не рекомендуем вам ссылаться на следующие обстоятельства для обоснования снижения неустойки (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ):
- тяжелое финансовое положение;
- наличие задолженности перед другими кредиторами;
- наложение ареста на денежные средства или иное ваше имущество;
- отсутствие бюджетного финансирования;
- неисполнение обязательств контрагентами;
- добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора;
- выполнение вами социально значимых функций;
- наличие у вас обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа).
Снижение размера неустойки: законные возможности и судебная практика
В последнее время возросло количество судебных споров, предметом которых является гражданско-правовая ответственность за неисполнение договорных обязательств, ее пределы, размеры и правовые рамки. Принимая в учет провозглашенную Гражданским Кодексом РФ свободу договора, рискованность предпринимательской деятельности и равноправие сторон в сделках, хозяйствующие субъекты не стесняются в определении величин договорных неустоек, указывая, порой, чрезмерно завышенные суммы.
Поэтому в судах все чаще можно встретить заявления, оспаривающие договорные условия о трех и более процентах неустойки от цены контракта за каждый день просрочки обязательства.Со своей стороны арбитражные суды, пытаясь соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота в подобных спорах, нередко допускают ошибки.
Причем ошибки наблюдаются в применении норм как материального, так и процессуального права. В связи с этим в начале года было обнародовано Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81, призванное разъяснить правоприменителям и участникам арбитражного процесса ряд наиболее спорных вопросов, связанных с возможностью снижения договорной неустойки.
Понятие и назначение неустойки
В соответствии с нормами гражданского законодательства неустойка является одним из правовых способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Статья 330 Гражданского Кодекса РФ гласит, что неустойкой признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка не подлежит уплате, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Принято выделят два вида неустойки – договорную и законную. Первая определяется по соглашению сторон в самом договоре, или приложениях к нему. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение же письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Между тем, неурегулирование сторонами договора вопроса о неустойки, равно как и недействительность соглашения о неустойке не освобождает недобросовестного контрагента от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.
В этом случае должник может быть обязан к уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, или же законной неустойки. Под законной неустойкой принято понимать пени, или штраф, размер которых и порядок его определения установлен в самом законодательстве и не зависит от воли сторон сделки.
Законная неустойка (штраф, пеня) в настоящее время регламентирована большим количеством нормативно-правовых актов. Например, федеральными законами о почтовой связи, о государственном материальном резерве, о защите прав потребителей, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, о размещении госзаказов, уставом железнодорожного транспорта и так далее.
Размер как договорной, так и законной неустойки – величина не постоянная и может зависеть от целого ряда факторов. Во многом он зависит от воли сторон и комплекса объективных причин, таких, как, например, область реализации гражданских прав и обязанностей.
Как бы то ни было, неустойка не может выходить за разумные рамки и выступать в качестве средства злоупотребления правом. Тем более, неустойка, как неоднократно указывали сами арбитражные суды, не должна приводить к неосновательному обогащению кредиторов (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А53-6709/2011 от 02.03.2012, Постановление ФАС Северо-Западного округа № А42-8038/2010 от 04.08.2011).
В целях исключения разного рода злоупотреблений Гражданский Кодекс РФ содержит статью № 333, позволяющую судам снизить величину неустойки с учетом размера негативных последствий, наступивших в связи с нарушением договорных обязательств.
Уменьшение неустойки и обязанность доказывания
Право снижения неустойки предоставлено суду исключительно в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Такая несоразмерность должна быть очевидной и ясно следовать из ситуации. Арбитражные суды исходят из того, что возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2010 г. по делу N А53-14245/2009).
Поэтому в судебной практике весьма распространенной является позиция, согласно которой, в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Особенность споров по поводу размера договорных санкций заключается в неравномерном распределении между участниками спора обязанностей по доказыванию обстоятельств дела. Так, кредитору достаточно доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, а соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается сама собой.
Собственно, данное обстоятельство и обуславливает известные трудности при реализации статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Истец здесь не обязан обосновывать размер заявленной неустойки. Ответчик же в целях ее снижения должен доказать факт явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и обосновать, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной суммы.
Как доказать несоразмерность неустойки и необоснованную выгоду кредитора
Для этого вы можете привести, например, следующие доводы:
сумма неустойки значительно выше суммы возможных убытков, которые вызваны нарушением обязательств. Чтобы обосновать это, попробуйте рассчитать возможный размер убытков кредитора (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Такими убытками может быть, например, сумма процентов по кредиту, который кредитор вынужден был бы взять, не получив от вас оплату по договору;
процент неустойки чрезмерно высокий (см. Позицию ВАС РФ). Для обоснования этого рекомендуем привести суду данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7). Нередко суды учитывают данные о средневзвешенных процентных ставках по кредитам, которые кредитные организации предоставляют нефинансовым организациям. Они приведены на сайте Банка России. Например, суд может снизить неустойку, если она в процентах годовых существенно превышает средневзвешенную процентную ставку;
просрочка исполнения была кратковременной (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).
Снижение неустойки суд обязан мотивировать
Пленум ВС РФ подчеркнул, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Примечание редакции:
Досадно, что ВС РФ не пояснил, насколько подробной должно быть указание мотивов. Дело в том, что порой суды (в особенности этим грешат суды общей юрисдикции), резко снижая неустойку, в качестве правового обоснования своего решения довольствуются фразой о том, что заявленная сумма несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. Вместе с тем каков размер последствий и почему затребованная истцом неустойка им несоразмерна, при этом не указывается.
На что ориентируются суды, снижая размер неустойки?
Например, в одном из рассматриваемых дел, генеральный подрядчик выполнил работы по государственным контрактам. Государственный заказчик заявил, что их выполнение просрочено и что подрядчик обязан уплатить неустойку.
За незначительную просрочку исполнения обязательства по передаче квартир с должника была удержана неустойка в размере 555 817 рублей 20 копеек. Приняв во внимание ходатайство подрядчика о снижении неустойки, суд признал доводы и доказательства достаточными для вывода о том, что удержанная при окончательном расчете неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и уменьшил неустойку до 185 272 рублей 40 копеек (Постановление АС Волго-Вятского округа от 02.10.2018 г. №А82-19063/2017).
В другом деле, суд признал возможным на основании ст.333 ГК РФ снизить сумму неустойки в 4,23 раза. Так, просрочка за неисполнение государственного контракта в период с 26.12.2016 г. по 28.05.2017 г. составляла 153 дня, а начисленный размер неустойки — 13 537 869 рублей 73 копейки.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая, что у истца- учреждения не наступило каких-либо негативных последствий от нарушения подрядчиком условий договора, в связи с чем, был снижен размер неустойки до 3 200 000 рублей, то есть на 76% (Постановление АС Волго-Вятского округа от 14.08.2018 г. №А11-10128/2017).
Степень соразмерности, заявленной одной из сторон сделки неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией. То есть только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Важно!
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Например, убыток от недопоставки материалов составил 2 000 рублей, а неустойка за просрочку – 2 000 000 рублей.
Наличие оснований для снижения размера неустойки определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Комментарий к статье 333 Гражданского Кодекса РФ
1. Из комментируемой статьи вытекает:
во-первых, одной лишь явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, за которые она установлена, достаточно для постановки вопроса об уменьшении ее размера;
во-вторых, уменьшение размера неустойки по основаниям, предусмотренным в ч. 1 комментируемой статьи, осуществляется только по решению суда;
в-третьих, уменьшение размера неустойки судом в принципе одинаково возможно и при договорной, и при законной неустойке;
в-четвертых, условие обязательства, исключающее возможность уменьшить неустойку по указанным в ч. 1 комментируемой статьи основаниям, ничтожно.
2. В п. 42 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 предусмотрено, что «при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ходатайство об уменьшении неустойки
О величине неустоек надо думать в момент, когда заключается договор. Уже тогда следует добиваться оптимального для себя размера их.
Но если судебный процесс идёт вовсю, и другая сторона добивается выплаты максимально высоких процентов, подать ходатайство об уменьшении неустойки — единственный вариант отстоять свою правоту.
В данном случае действуют положения 333-й статьи гражданского кодекса РФ.
Скачать образец «Ходатайство об уменьшении неустойки»
Следует иметь в виду, что смягчение обязательств по данной статье возможно исключительно в случаях, когда величина штрафа значительно превосходит тяжесть последствий уклонения от договора. Неустойка выступает вполне законным способом обеспечения своих прав и наказания за неисполнение обязательств другой стороны, если величина её сопоставима с масштабами понесённых потерь.
Потерями считается такое состояние, при котором ввиду неисполнения обязательств ущерб затронул имущество (вещи) истца, его финансовые средства, привёл к появлению убытков (в том числе упущенной выгоды), а также произошло нарушение других прав, на которые истец рассчитывал или мог рассчитывать, исходя из параметров договора. Заметим, что само по себе превышение договорной неустойки над предусмотренной в данном случае по закону не является основанием для утверждений о несоразмерности её.
Постановление федерального арбитражного суда 2011 года указывает, что суд может сокращать неустойку в соответствии с нормами 333-ей статьи лишь в том случае, когда на это есть заявление от ответчика.
Для судов общей юрисдикции аналогичных решений на федеральном уровне нет, конкретная практика правоприменения резко неоднородна.
Каждый судья принимает решение по своему усмотрению во всех делах особо, исходя из своего убеждения и обоснованности позиции сторон.
Итак, добиться сокращения неустойки и пеней можно, если они явно несоразмерны последствиям, вытекающим из несоблюдения договора. Конкретные ситуации могут быть очень разными и проявляются неодинаково. Например, если ставка неустойки ощутимо превосходит рыночные банковские ставки по кредитам.
Или, как в приводимом выше примере — её значительное преобладание над стоимостью возникших или вероятных убытков.
Наконец, умышленное затягивание обращения истца в суд или совершение иных действий, направленных на взыскание неоправданно больших неустоек, также является основанием для их уменьшения по факту.
Но важно понимать, что сложное материальное положение организации или предпринимателя, задержки с получением средств на расчётные счета, отказ поручителей от внесения истцу суммы долга и тому подобные обстоятельства являются лишь второстепенными доводами при обосновании вашей позиции. На выдвигающей ходатайство стороне лежит обязанность доказывать несоразмерность неустойки.
В ходатайстве расписывают величину основного долга, обстоятельства заключения договора, вероятный размер ущерба, предписанный договором размер неустойки и сумму, которую в результате своего расчёта получил истец. Упомяните о противоречиях, которые возникали при подписании договора касательно санкций за неисполнение, и о периоде, на протяжении которого имело место неисполнение обязательств.
Ходатайствовать о снижении неустоек можно только в том случае, когда дело рассматривает первая инстанция. Обратим внимание и на тот факт, что если первая инстанция не рассмотрела ходатайство, то вероятность отмены решения в верхней инстанции увеличивается.
Согласно разъяснениям, компенсация убытков кредитора считается достаточной, если она составляет двукратную учётную ставку ЦБ РФ на период нарушения обязательств.
Даже если суд усмотрит необходимость снижения этой планки, он не может опустить её меньше полной учётной ставки.
Возражения, высказываемые ответчиком касательно исковых требований о пени, не являются с правовой позиции эквивалентными заявлению на признание неустойки несоразмерной. Данное заявление должно быть подано особо и исключительно письменно, в соответствии с официально предусмотренным образцом.
Есть основания рассчитывать, что весьма скоро 333-я статья гражданского права Российской Федерации подвергнется существенным модификациям. Они будут затрагивать предпринимательскую деятельность и некоторые другие аспекты.
Чтобы оставаться при подаче ходатайств об уменьшении неустойки в курсе всех законодательных новаций, и не столкнуться с внезапно появляющимися проблемами, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированных экспертов ЦНСЭ.
Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома
Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.
На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).
При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.
Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.
Снижаем размер неустойки
Какие доводы позволяют должнику снижать неустойку? Какой размер неустойки суды считают оптимальным?
Прежде всего, напомним, что неустойка представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (например, в случае просрочки его исполнения).
Важно!
Сразу отметим, что если контрагент добровольно оплатил второму участнику сделки неустойку, то оспорить ее размер будет проблематично. В этом случае должнику придется доказывать суду, что выплата неустойки была вынужденной мерой (п.79 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. №7, АС Волго-Вятского округа от 05.10.2018 г. №А28-15766/2017).
Если уже судебной баталии не избежать, то добиваемся снижения размера контрактной неустойки.
Удержание неустойки из оплаты или обеспечения
Право заказчика требовать уплаты неустойки предусмотрено ст. 34 Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе…», а правила определения размере штрафа и размера пени утверждены Постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063.
Есть ряд спорных теоретических вопросов о том, вправе ли заказчик в одностороннем порядке удерживать неустойку из оплаты или обеспечения по госконтракту. Каким образом оформляется изменение обязанности заказчика по оплате выполненных работ, в случае удержания из оплаты, или обязанности заказчика по возврату обеспечения, в случае удержания из обеспечения? Надо ли оформлять данные изменения зачетом встречных однородных требований?
Вопросы возникают в связи с тем, что в действующем законодательстве нет прямого регулирования по данному вопросу, что и порождает разные точки зрения. В частности, удержание неустойки 44-ФЗ вообще не предусмотрено (да наверно и не должно быть предусмотрено).
Иногда в контрактах или договорах предусмотрено право заказчика на удержание, иногда нет.
Если же заказчик все же удержал неустойку, то не все еще потеряно для исполнителя, поскольку размер неустойки, подлежащей взысканию, может быть уменьшен.