Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Нельзя обратить взыскание по долгам учредителя управления на имущество, переданное в управление
В судебной практике наличие запрета в п. 2 ст. 1018 ГК РФ (обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица) объясняется тем, что он установлен законодателем в целях соблюдения особого правового режима имущества, переданного в доверительное управление. Между тем это вступает в грубое противоречие с той обязательственной конструкцией, что имеет место в нашем правопорядке, а также с совсем другим пониманием собственности, чем в англосаксонской правовой системе. Никакого особого режима, как в модели классической доверительной собственности (trnst), по нашему мнению, здесь нет.
Возможно, законодатель тем самым хотел защитить права доверительного управляющего, так как лишенный имущества, служащего объектом управления, он не сможет осуществлять возложенные на него договором обязанности. Целесообразней было предоставить защиту доверительному управляющему в форме взыскания упущенной выгоды при обращении взыскания на имущество, переданное в доверительное управление, как если бы учредитель управления передал бы чужую вещь, а потом ее собственник истребовал бы эту вещь назад.
Между тем гарантия защиты прав кредиторов является основой эффективного функционирования договорных обязательств. В противном случае не исключены ситуации, когда злоупотребления со стороны должников станут обычной практикой и фактически парализуют исполнение договоров. Необходимость тщательной регламентации защиты прав кредиторов учредителя доверительного управления имуществом предопределена его особенностью, заключающейся в следующем: имущество, переданное в доверительное управление, составляет отдельный фонд и обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).
Из проанализированной судебной практики по рассматриваемой проблематике можно выделить следующие подходы по разрешению практических вопросов.
Учредитель управления имеет иммунитет от обращения взыскания на предмет доверительного управления. В главе 53 ГК РФ отсутствуют положения, направленные на защиту прав кредиторов учредителя доверительного управления, то есть лиц, с которыми учредитель управления состоит в договорных или внедоговорных отношениях. Эти лица вправе обратить взыскание на его имущество при неисполнении им обязанностей или при наступлении различного рода обстоятельств (например, при совершении учредителем деликта), помимо случаев банкротства учредителя (юридического лица или индивидуального предпринимателя).
Таким образом, кредиторы лишены возможности обратить взыскание на имущество, переданное в доверительное управление, на срок действия договора, а учредитель управления получает иммунитет от обращения взыскания по долгам на это имущество (постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2001 №2554/99, ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2008 по делу №А43-31127/2007-21-729, Уральского округа от 13.05.2013 по делу №А07-14529/2012; определение ВС Республики Коми от 01.03.2011 по делу №33-935/2011).
Арест предмета доверительного управления недопустим. В правоприменительной практике нередко встречаются различные подходы к возможности наложения ареста на имущество, переданное в доверительное управление, в виде обеспечительных мер. Позиция, изложенная в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12.12.2006 №Ф04-6647/2006 (28972-А45-28) о недопустимости обеспечительных мер в виде ареста и запрета распоряжаться предметом доверительного управления, по нашему мнению, справедлива. Она высказана для случая, когда у кредитора имелось денежное требование к учредителю управления при отсутствии обременений в виде залога и требований об обращении взыскания на данное имущество как предмета залога.
Однако в другой ситуации арест возможен. Так, встановлении ФАС Уральского округа от 02.03.2006 по делу №Ф09-347/06-С5 высказана позиция о том, что в случае наличия спора, предметом которого является имущество либо сделки, связанные с распоряжением данным имуществом, обеспечительные меры считаются допустимыми.
В то же время наложение обременения в виде запрета на дальнейшее распоряжение данным имуществом без обращения взыскания позволило бы избежать ситуации отчуждения имущества по низкой цене.
Более того, у кредиторов учредителя управления нет никакой надежды на то, чтобы обраить взыскание на доходы от использования имущества, если стороны в договоре доверительного управления установят, что выгодоприобретатель — третье лицо получает всю сумму от продажи имущества, либо от сдачи его в аренду. То же самое касается случаев, когда по условиям договора доверительный управляющий получает значительную часть от продажной стоимости имущества или арендных платежей в качестве вознаграждения.
По договорам, заключенным во исполнение договора доверительного управления, обязанным является учредитель управления. Также имеет место проблема обращения взыскания на доходы от имущества, переданного в доверительное управление и принадлежащего учредителю управления. В определении Верховного суда Республики Коми от 01.03.2011 по делу №33-935/2011 сделан, по нашему мнению, ошибочный вывод о том, что денежные средства, поступающие доверительному управляющему от сдачи в аренду имущества, переданного ему в управление, являются собственностью доверительного управляющего, в связи с чем на них ��ельзя обратить взыскание.
В судебной практике и в научной литературе нередко встречается мнение, что стороной по договорам, заключенным доверительным управляющим в рамках исполнения договора доверительного управления, является сам управляющий. Однако этот вывод опровергается п. 2 ст. 1020 ГК РФ, который закрепляет переход всех прав по договорам, заключенным в рамках исполнения обязанностей управляющим по договору доверительного управления, в состав имущества, переданного в доверительное управление, которое в нашей модели является собственностью учредителя управления. Круг таких прав данной нормой не ограничен, а значит, речь идет обо всех правах.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 128 ГК РФ в совокупности со ст. 136 ГК РФ доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
В представительской модели доверительного управления субъектом прав становится то лицо, от чьего имени была совершена та или иная сделка. Казалось бы, раз доверительный управляющий указывается в качестве стороны по сделке, то он и должен быть носителем этих прав. Но тогда часть имущества, переданного в доверительное управление, принадлежала бы учредителю управления, а часть имущества, приобретенного в процессе управления, принадлежала бы доверительному управляющему, что является нелогичным и противоречивым 10.
В абзаце 2 п. 3 ст. 1012 ГК РФ есть косвенное подтверждение того, что обязанным по договорам, заключенным во исполнение договора доверительного управления имуществом, становится учредитель управления. Иной подход был бы связан с рядом противоречий в случае расторжения или прекращения договора по окончании срока, на который он был заключен, либо в связи с признанием учредителя управления банкротом.
В отличие от договора комиссии, по которому комитент обязан освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед третьими лицами по исполнению комиссионного поручения, а при банкротстве комиссионера эти обязанности переходили бы в силу закона (ст.ст. 1000,1002 ГК РФ), гл. 53 ГК РФ не предусматривает перевод долгов по договорам во исполнение доверительного управления с управляющего на учредителя.
Кроме того, денежные средства, полученные таким образом доверительным управляющим, не образуют его налогооблагаемый доход и не порождают для него налоговых обязанностей, за исключением полученного вознаграждения 11.
Наследование общества с ограниченной ответственностью и долей в обществе
Наследство компании – это большой и сложный процесс. Пока наследники вступают в свои права, фирма нуждается в организации рабочего процесса. Контракты должны выполняться. Учредители должны собираться и голосовать по важным вопросам. Сотрудники должны получать деньги. И никто не может ждать шесть месяцев.
И есть на самом деле разница колоссальная в действиях, который нотариус может совершить при наследовании доли и при наследовании компании целиком. Если наследство составляет целая фирма, то все проходит в обычном порядке по алгоритму, указанному выше.
Но когда имеются другие учредители, то все может пойти по другому пути. Доверительное управление долей в ООО при наследовании зависит от того, что прописано в Уставе общества. А Устав может предусматривать условия передачи в наследство без согласия остальных и с обязательным таким согласием – ч. 8 ст. 21 ФЗ № 14 Об обществах с ограниченной ответственностью.
Поэтому нотариус имеет право учредить наследственный договор управления имуществом только если соблюдено одно из нижеприведенных условий.
- Устав не предполагает согласие остальных.
- Устав предполагает такое согласие, и оно получено.
К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:
- ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
- возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
- возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
- участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
- участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Отношения по доверительному управлению регулируются положениями гл. 53 ГК РФ. Однако для всех перечисленных видов доверительного управления устанавливаются специальные правила, закрепляющие особенности их правового регулирования. В этом и есть основной смысл их выделения в законах. Данные правила имеют приоритет по отношению к положениям ГК РФ как специальные. Соответственно, нормы ГК РФ могут применяться к ним только в части, не урегулированной специальными нормами. Это вытекает как из общеправовых принципов разрешения коллизий в праве, так и из выражающих принцип приоритета специальных норм перед общими законодательных положений, например содержащихся в п. 4 ст. 1012, абз. 3 ст. 1025 и п. 2 ст. 1026 ГК РФ, ст. 23 ФЗ от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». При этом следует учитывать, что нормы ГК РФ безусловным приоритетом по отношению к нормам других федеральных законов не пользуются .
———————————
Подробнее об этом см.: Курбатов А.Я. Порядок разрешения коллизий в российском праве.
По некоторым видам доверительного управления осуществляется подзаконное правовое регулирование. В частности, Федеральная служба по финансовым рынкам разрабатывает и утверждает единые требования к правилам осуществления профессиональной деятельности с ценными бумагами (пп. 3 ст. 42 ФЗ «О рынке ценных бумаг»), а также осуществляет правовое регулирование целого ряда вопросов деятельности управляющих компаний в случаях, указанных в федеральных законах. Правила осуществления доверительного управления кредитными организациями установлены Банком России как органом, уполномоченным устанавливать для кредитных организаций правила бухгалтерского учета и отчетности (пп. 14 ст. 4 ФЗ от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»). Однако если кредитные организации осуществляют доверительное управление эмиссионными ценными бумагами и денежными средствами, предназначенными для инвестирования в эти ценные бумаги или получаемыми в процессе такого управления, а также выполняют функции управляющих компаний (когда это возможно), они должны руководствоваться актами Федеральной службы по финансовым рынкам.
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ, НЕ ЯВЛЯЮЩИЕСЯ ПРЕДПРИЯТИЯМИ, КАК ОБЪЕКТЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
При объединении доверительным управляющим имущества учредителя доверительного управления, в том числе прав, с имуществом других лиц образуется имущественный комплекс, отличный от предприятия. Примером являются общие фонды банковского управления, создаваемые кредитными организациями. Соответственно возникает самостоятельный объект права собственности, который в отличие от имущественных комплексов, являющихся предприятиями, в силу отсутствия прямого указания об этом в законе к недвижимости не относится. В действующем законодательстве нет понятия иного, помимо предприятия, имущественного комплекса.
Однако, во-первых, это понятие в законах упоминается (см. п. 2 ст. 340 и п. 1 ст. 607 ГК РФ). Причем в этих случаях такие имущественные комплексы приравниваются к вещам как предметам залога и аренды.
Во-вторых, о возможности наличия прав собственности на имущественные права позволяет утверждать буквальное толкование ст. 128 ГК РФ, согласно которой объектом гражданских прав, в том числе прав собственности, могут быть сами имущественные права. Такой подход позволяет снять проблему объединения в один имущественный комплекс разных объектов гражданских прав, например наличных и безналичных денег, документарных и бездокументарных ценных бумаг и т.д.
Наиболее яркими примерами использования данного подхода являются следующие правовые конструкции:
а) предприятия как имущественного комплекса, признаваемого недвижимостью, но в состав которого входят и имущественные права (ст. 132 ГК РФ);
б) паевых инвестиционных фондов. Согласно ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества (в основном это денежные средства), переданного в доверительное управление управляющей компании учредителями доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, и из имущества, полученного в процессе такого управления (п. 1 ст. 10). Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. 2 ст. 11);
в) переданного в доверительное управление ипотечного покрытия, которое состоит из обеспеченных ипотекой прав требования, но принадлежит владельцам ипотечных сертификатов участия на праве общей долевой собственности (ст. 3, п. 2 ст. 17, п. 2 ст. 18 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО
Действующие федеральные законы однозначно указывают на возникновение у доверительного управляющего в большинстве случаев вещных прав на имущество, полученное в доверительное управление.
Во-первых, вещные права возникают в любом случае, если вещь передается лицу в фактическое владение и пользование без перехода права собственности. В качестве примеров можно привести положения ГК РФ, устанавливающие:
а) возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав лицом, хотя и не являющимся собственником, но владеющим имуществом по основанию, предусмотренному договором (ст. 305 ГК РФ);
б) возможность использования данных способов защиты залогодержателем при передаче ему предмета залога (ст. 347 ГК РФ);
в) возникновение правомочий владения и пользования (правомочия, входящие в состав вещного права) у арендатора (ст. 606 ГК РФ) и т.д.
Во-вторых, правам доверительного управляющего присущи все три общих признака вещных прав:
1) вещные права могут принадлежать только лицам, не являющимся собственниками этого имущества (п. 2 ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 4 ст. 209 и п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему;
2) для них характерно право следования, суть которого заключается в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Отчуждение учредителем имущества, переданного в доверительное управление, не является основанием для прекращения доверительного управления (п. 1 ст. 1024 ГК РФ);
3) как носящие абсолютный характер они защищаются от их нарушения любым лицом вещно-правовыми способами защиты (ст. ст. 301 — 305 ГК РФ).
В ГК РФ со ссылкой на данные статьи прямо указано, что для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (п. 3 ст. 1020 ГК РФ).
В-третьих, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017, п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат не только права собственности, но и другие вещные права на недвижимое имущество, а также ограничения (обременения) этих прав (п. 1 ст. 4). При этом если доверительному управляющему предоставляется право распоряжения недвижимым имуществом (еще одно правомочие, входящее в состав вещного права), то это право должно быть зарегистрировано (ст. 30). С точки зрения прав собственности учредителя доверительного управления передача недвижимого имущества в доверительное управление является обременением (ст. 1, п. 6 ст. 12).
Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в состав которых может быть передано и недвижимое имущество (п. 2 ст. 13 ФЗ «Об инвестиционный фондах»), осуществляют регистрацию прав общей долевой собственности на это имущество владельцев инвестиционных паев в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подход о наличии у доверительного управляющего вещных прав соответствует как п. 2 ст. 1020 ГК РФ, согласно которому доверительный управляющий в отношении имущества, переданного в доверительное управление, осуществляет правомочия собственника, но в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, так и п. 1 ст. 216 ГК РФ, в соответствии с которым перечень вещных прав не является исчерпывающим. Он также снимает вопрос, связанный с передачей в доверительное управление вещей, определенных родовыми признаками, которые являются потребляемыми. Доверительный управляющий распоряжается данными вещами, так же как и носители права хозяйственного ведения, а потребляются они третьими лицами, с которыми он вступает в договорные отношения. У учредителя доверительного управления право собственности на них сохраняется.
Единственным исключением является передача в доверительное управление объектов, не являющихся вещами, по индивидуальному договору доверительного управления, когда происходит, как было указано выше, трансформация одних имущественных прав в другие. Как правило, противники наличия у доверительного управляющего вещных прав используют аргументацию, основанную на подмене понятий. Они сначала сравнивают доверительное управление с правом хозяйственного ведения как одним из видов вещных прав (т.е. не с общими признаками вещных прав, а с признаками одной разновидности таких прав), а затем делают вывод о несовпадении этих понятий применительно ко всем вещным правам.
Договор доверительного управления имуществом
Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.
Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.
Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).
Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.
Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112–01).
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.
Виды договоров доверительного управления
Вид доверительного управления зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.
Так, договор доверительного управления может заключаться в отношении:
- ценных бумаг;
- исключительных прав;
- предприятий;
- недвижимости;
- наследственного имущества;
- воздушных или морских судов и т. д.
Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу Положения Банка России от 03.08.2015 N 482-П объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:
- товарораспорядительных ценных бумаг,
- векселей,
- чеков,
- депозитных сертификатов,
- неименных сберкнижек (на предъявителя).
Заключение договора доверительного управления и передача имущества во владение управляющего
Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление (при этом сам договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации).
Данному обстоятельству не всегда уделяется должное внимание.
Так, недоразумением выглядит указание на государственную регистрацию договора доверительного управления имуществом г. Москвы, содержащееся в п. п. 4.2 и 4.3 Регламента подготовки, подписания и выдачи Департаментом имущества города Москвы договоров доверительного управления имуществом города Москвы (Приложение к Постановлению Правительства Москвы от 29 мая 2007 г. N 407-ПП).
Безусловно, вряд ли возможно осуществить регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление без предоставления в регистрирующий орган экземпляров соответствующего договора (на одном из которых проставляется штамп, подтверждающий регистрацию передачи имущества) (но сама регистрация договора при этом, конечно же, не производится).
Законодатель особо предусмотрел, что несоблюдение формы договора или требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст. 1017 ГК РФ).
Вопросы корпоративного права
Крупная сделка. Может ли доверительное управление рассматриваться как крупная сделка — отчуждение имущества?
Действительно, сущностная характеристика управления изначально не предполагает отчуждение имущества в собственность иных лиц.
Срок доверительного управления ограничен: соответствующий договор может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ), что даже с учетом положений о его возможной пролонгации «на тот же срок и на тех же условиях» не может свидетельствовать о его долгосрочном характере и возможном при этом доводе о фактически осуществленном отчуждении имущества (как это зачастую отмечается, например, в отношении аренды).
При этом широкая диспозитивность, предоставляемая законом сторонам при формулировании контрактных условий, делает возможным для доверительного управляющего распоряжаться недвижимостью и отчуждать ее третьим лицам в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).
Именно в ситуациях, когда сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные управляющим в отношении переданного в управление имущества, могут быть квалифицированы как крупные для учредителя управления, при их совершении необходимо соблюдение со стороны учредителя всех корпоративных процедур, предусмотренных законом для крупных сделок.
С иском о признании сделок, совершенных с нарушением указанных требований, вправе обратиться учредитель управления и (или) его участники как заинтересованные лица. Сам управляющий, по нашему мнению, такого права лишен как лицо незаинтересованное (ст. 4 АПК РФ).
Сама же передача имущества в доверительное управление несмотря на потенциальную возможность его отчуждения соблюдения усложненной корпоративной процедуры не требует.
Порядок одностороннего отказа и правовые последствия ситуации, когда договор прекращается вследствие инициативы одной из сторон
Согласно п. 2 ст. 1024 ГК РФ сторона договора, принявшая решение о необходимости его расторжения, обязана уведомить об этом вторую не позднее чем за 3 месяца до возможной даты прекращения его исполнения. Расторжение договора не влечет за собой никаких изменений в праве собственности на имущество, которое являлось его предметом. Согласно п. 3 этой же статьи, оно передается учредителю управления.
Стороны соглашения могут установить и иные правила его расторжения, прописав их в документе на стадии его подготовки. Например, ими может быть изменен срок направления уведомления о расторжении соглашения или определены основания для досрочного прекращения действия договора.
***
Итак, действие ДДУ может быть прекращено как по причине завершения срока, на который он был заключен (при условии наличия письменного волеизъявления одной из сторон об отказе в продлении), так и по иным основаниям, определенным действующим гражданским законодательством.
Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.
В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).
2. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (абз. 1 п. 1 ст. 1012 ГК).
Соответственно, предметом договора являются юридические и фактические действия доверительного управляющего в отношении переданного ему в управление имущества, осуществляемые им в интересах выгодоприобретателя, которым может быть учредитель управления или третье лицо.
Любой доверительный документ заключается только в письменном виде. Если речь идёт об оформлении договора, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, так же, как и при переоформлении прав собственности. Если составлен документ неправильно, не соответствует требованиям, отсутствуют обязательные реквизиты, представлена неправдивая информация, отсутствует регистрация договора или нотариальное удостоверение генеральной доверенности – бумага будет признана недействительной, так же, как и все действия, совершённые по ней.
При соглашении между юридическими лицами на объекты, которые переданы в управление доверителем, ставятся управляющим на отдельный баланс с последующим ведением учёта. Если предусматривается движение денежных средств, открывается также отдельный счёт в банке.
Обращать взыскание по задолженности учредителей управления имуществом на таковое, которое временно передано в управление другому лицу, невозможно. Исключением становится банкротство данного лица. Если платёжная несостоятельность подтверждена, договор или же генеральная доверенность на управление имуществом прекращает своё действие, так как объекты будут включены к общей конкурсной массе.
Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом
1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).
2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.
Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).
3. Что касается ответственности управляющего во «внешних» отношениях, то в п. 3 ст. 1022 ГК предусмотрена очередность обращения взыскания на имущество по долгам, возникшим в связи с доверительным управлением:
- в первую очередь взыскание обращается на имущество, переданное в доверительное управление;
- если такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на личное имущество доверительного управляющего;
- если и такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
4. Особые правила установлены на случай, когда доверительный управляющий действует с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.
По общему правилу ответственность по соответствующим обязательствам несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению очередности, указанной выше. Учредитель управления может в этом случае также потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством