Закладная на квартиру при ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Вариант 2. Продажа квартиры банку

Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.

Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.

Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe

3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.

Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Выкуп квартиры у банка на торгах

Банк выставляет залоговую квартиру на торговых площадках в случаях:

• Квартира перешла в собственность банка по решению банка;
• Заемщик намерен продать жилье, но не имеет возможности заниматься поиском покупателя.

Квартиры, выставленные на электронных аукционах, реализуются по цене ниже рыночной. Все квартиры проходят проверку банком на юридическую чистоту.

Порядок участия в электронных торгах:

1. Для участия в торгах необходимо оформить Электронную цифровую подпись;
2. Пройти регистрацию на торговой площадке;
3. Выбрать подходящий вариант;
4. Через личный кабинет подать заявку на участие;
5. В личном кабинете внести задаток, в размере не более 20% от начальной стоимости квартиры;
6. Непосредственное участие в торгах: в зависимости от количества участников и предложений, цена квартиры постепенно увеличивается;
7. Выигрывает покупатель, предложивший большую сумму;
8. Закрытие торгов;
9. Оплата оставшейся стоимости квартиры.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;

— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;

— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Клиенты ВТБ смогут получить электронные закладные при покупке квартир

ВТБ начинает выдачу электронных закладных клиентам при покупке готовых объектов недвижимости. Сервис функционирует при методологической поддержке ДОМ.РФ, его задача — сократить время оформления ипотеки и перевести сделку в цифровой формат без необходимости посещения офисов Росреестра и МФЦ. На первом этапе проект запущен в 18 регионах России и будет масштабирован на всю страну до конца года.

В рамках ипотечной сделки ВТБ сформирует для клиента необходимый пакет документов, который теперь будет включать и закладную в цифровом виде. Документы будут подписываться цифровой подписью участников сделки. После этого банк направит их в Росреестр, который проведет регистрацию ипотеки и выпуск электронной закладной. На финальном этапе для учета и хранения она будет передана в ВТБ Специализированный депозитарий.

После погашения ипотечного кредита банк без участия клиента снимет обременение с залога, а запись о смене владельца объекта жилой недвижимости будет автоматически изменена в Росреестре. После этого клиент сможет свободно распоряжаться недвижимостью.

«ВТБ в рамках стратегии переводит все продукты и сервисы в цифровой формат. Особенно актуальным в связи с пандемией это стало для ипотеки. В прошлом году мы первыми на рынке представили сервис выдачи онлайн-ипотеки на первичном рынке недвижимости, в этом году мы существенно упрощаем процесс оформления сделок на вторичном рынке. Выдача клиентам электронных закладных сократит время проведения сделки и отменит необходимость посещения Росреестра и МФЦ. В сентябре мы планируем в два раза увеличить перечень регионов с таким сервисом, а к концу года масштабировать технологию на всю страну. В дальнейшем мы хотим предложить клиентам оформление электронных закладных уже и при покупке квартир в новостройках», — комментирует начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ Михаил Сероштан.

«Как Институт развития мы заинтересованы в развитии рынка ипотеки с помощью перехода банков на электронные закладные, их использование существенно упрощает процесс сопровождения ипотечного кредита, и, конечно, секьюритизации. При содействии ДОМ.РФ банку ВТБ одному из первых удалось организовать работу всех сервисов и начать масштабный выпуск электронных закладных в рамках своей филиальной сети. Мы рассчитываем, что все банки в скором времени перейдут на новую технологию. ДОМ.РФ готов оказывать участникам рынка методологическую поддержку, делиться опытом и помогать в решении нестандартных кейсов, с которыми могут сталкиваться кредиторы на старте», — отметил управляющий директор ДОМ.РФ Николай Козак.

Сегодня сервис уже доступен клиентам ВТБ в Ленинградской области, Мурманске, Перми, Уфе, Екатеринбурге, Волгограде, Владимире, Тюмени, Республике Карелия (г. Петрозаводск), Ханты-Мансийском автономном округе, Нижнем Новгороде, Калининграде, Калуге, Воронеже, Орле, Амурской области, Ямало-Ненецком автономном округе (г. Салехард), Иркутске, Туле, Красноярске.

ВТБ — один из лидеров рынка ипотечного кредитования России. По итогам семи месяцев 2021 года клиенты банка совершили 193,5 тысячи сделок более чем на 602 млрд рублей.

Выкуп у банка на торгах

Кредитор принимает решение о размещении залоговой жилплощади на торговой площадке, если она стала собственностью кредитора по его решению. Или клиент решил продавать квартиру, а найти покупателя не смог.

Жилье, которое выставляют на аукцион, реализуют по привлекательным ценам. Перед продажей банк проверяет объект, чтобы он был юридически чистым.

Алгоритм участия в торгах банка:

• Оформление цифровой подписи;
• Регистрация на площадке;
• Выбор своего варианта;
• Подача заявки на участие (можно личном кабинете);
• Перевод задатка (до 20% от первоначальной цены жилья);
• Участие в торгах: цену недвижимости определяет спрос;
• Объект достается покупателю, предложившему максимальную цену;
• Закрытие торгов;
• Оплата второй части стоимости жилья.

Вопросы касательно снятия обременения и вывода имущества из-под залога следует решать непосредственно с банком. Общепринятой практики на этот счет не существует. Решения принимаются в индивидуальном порядке на основании предоставленной клиентом информации. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, придется не просто доказать свою лояльность кредитору, но и подтвердить наличие безукоризненной репутации. Клиентам с просроченными платежами и иными нарушениями опция вывода ликвидного имущества из-под залога недоступна.

Если договор заключен в соответствии с нормами закона, банк не согласен на расторжение соглашения, а для замены предмета залога у заемщика нет альтернативного имущества, снять обременения можно путем погашения задолженности. Сделать это удастся с помощью собственных сбережений или благодаря услуге рефинансирования.

Обратить взыскание на залоговое имущество, кредитор может и без суда — если между сторонами было заключен договор, в котором прямо указывается о внесудебном режиме обращения взыскания. При этом, даже если договор уже заключен и оговорки о внесудебном порядке обращения взыскания на залоговое имущество нет, стороны вправе инициировать подписание дополнительного соглашения к такому договору. Этим соглашением и будет устанавливаться внесудебный порядок.

В соглашении о внесудебном порядке стороны могут также установить и регламентировать: правила процесса реализации, размер вознаграждения и организацию, которая будет заниматься реализацией, а также другие нюансы процедуры в случае, если стороны будут вынуждены прибегнуть к ней.

Кроме того, есть особенность в случае, если залогодатель является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то есть зарегистрирован как ИП. Тогда соглашением между сторонами могут быть установлены следующие условия:

• Оставление залога за залогодержателем;
• Продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, но при этом цена не должна быть ниже рыночной стоимости.

При наличии соглашения между сторонами о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, механизм взыскания будет следующим:

1. Залогодержатель направляет должнику уведомление о начале процедуры обращения взыскания на залог.
2. Предмет залога передается залогодержателю, после чего последний информирует должника о месте и времени торгов. При этом реализация не может быть произведена ранее, чем через 10 дней с даты получения должником уведомления.
3. После реализации имущества в залоге, полученные от этой операции денежные средства идут на погашение долга.
4. В случае, если торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить заложенное имущество.
5. Если залогодержатель отказывается от выкупа, через месяц будут проводиться вторые торги.
6. В случае, если и вторые торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить залог по стоимости на 25% ниже первоначальной.
7. Если залогодержатель отказывается от выкупа дважды — требование по залогу прекращается.

Обращение взыскания на предмет залога — страшный сон любого заемщика. Ведь залог — это всегда дополнительный риск для заемщика. Никто не знает, что в этой жизни будет дальше, особенно, если вопрос касается денег. Сегодня ты зарабатываешь достаточно и ни в чем не нуждаешься, а завтра ты можешь лишиться работы или потерять трудоспособность. А от этого, к сожалению, никто не застрахован.

Поэтому брать на себя финансовые обязательства, осложнённые залогом — всегда нужно крайне взвешенно. Но если ситуация все же повернулась против вас, то можно спасти свое заложенное имущество и исправить сложившееся положение. Надо вовремя обратиться за помощью к юристу, который знает все тонкости залоговых дел, а также варианты разрешения спорных моментов.

Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.

Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:

1. В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
2. Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
3. Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
4. Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

Похожие записи:

• Оформление и получение визы в Хорватию для россиян в 2022 году
• Споры, связанные с воспитанием детей. Лишение и ограничение родительских прав
• Вторая пенсия для работающих военных пенсионеров в 2022 году