Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущественное право покупки земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.
Комментарии к статье 35 ЗК РФ, судебная практика применения
В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
При продаже недвижимости к покупателю переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу
По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В пп. 11, 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения:
Сделки по отчуждению здания без земельного участка или земельного участка без здания являются ничтожными
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).
Покупатель здания вправе требовать оформления прав на земельный участок на прежних условиях
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Покупатель здания приобретает право пользования земельным участком ��езависимо от оформления договора аренды с собственником земельного участка
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Покупка доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества.
Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Покупка доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Выкуп земель сельхозназначения
Преимущественным правом выкупа участка, который относится к землям сельхоз назначения, наделяется муниципальные органы. Стоимость участка для органа местного самоуправления не уменьшается. Величина платежа устанавливается собственником. Исключение составляет продажа объекта с публичных торгов.
Если собственник желает реализовать земельный участок с/х назначения, он должен уведомить региональное Правительство и орган местного самоуправления. Для этого необходимо оформить письменное уведомление и направить его заказным письмом или вручить самостоятельно секретарю организации или должностному лицу под расписку.
Уведомление должно включать следующую информацию:
- размер участка;
- местонахождение объекта;
- стоимость;
- сроки осуществления сделки.
Важно! Максимальный срок осуществления сделки должен составлять 3 месяца.
Региональное правительство или орган местного самоуправления должны ответить на уведомление в течение 1 месяца. В качестве ответа может быть направлено согласие на совершение сделки или отказ от приобретения объекта.
При наличии письменного ответа собственник может продать объект в течение 12 месяцев. Обязательным условием является сохранение требований уведомления для всех покупателей. Если владелец изменяет условия (уменьшает цену), требуется повторное направление информации.
Потенциальный покупатель, имеющий право на преимущественный выкуп, предоставляет:
- банковскую выписку о наличии необходимой суммы;
- документы, подтверждающие право преимущественного выкупа (договор аренды);
- кадастровый паспорт объекта.
Если право преимущественного выкупа не будет подтверждено, участок будет выставлен на торги на общих условиях.
Примеры реализации преимущественного права
Преимущественное право реализуется в том случае, если:
- Арендуемое имущество на момент подачи заявления находится во временном пользовании и владении на протяжении минимум двух лет в соответствии с договором аренды этого имущества или договорами аренды.
- По арендной плате нет задолженности, пеней и неустоек на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося в аренде, или на тот день, когда субъект среднего или малого предпринимательства подаёт заявление.
- Имущество, которое взято в аренду, не включается в перечень, который утверждён в строгом соответствии со статьёй закона Федерального уровня «О развитии малого и среднего предпринимательства в России». Это государственное или муниципальное имущество, которое предназначено для того, чтобы передавать его в непосредственное пользование или владение субъектам среднего и малого предпринимательства.
- Сведения о субъектах среднего и малого предпринимательства входят в реестр субъектов среднего и малого предпринимательства и не исключены из него на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося на данный момент времени в аренде.
Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.
Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:
если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;
если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.
Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Законодательные аспекты аренды
В жизни каждого человека могут сложиться обстоятельства, когда незамедлительно требуется крупная денежная сумма. Если вы владеете землёй, оптимальным выходом может стать её продажа. К сожалению, этот процесс часто затягивается, а деньги нужны здесь и сейчас.
Именно для таких случаев предусмотрена услуга выкупа земельного участка. Это наиболее простой способ выручить за недвижимость нужную сумму, не теряя времени на поиски подходящего покупателя.
Компания, осуществляющая выкуп земли, получает свой процент, а вы избавляете себя от волнений и томительного ожидания.
Сегодня рынок недвижимости в Подмосковье насыщен предложениями как никогда. Чтобы в короткие сроки реализовать земельный участок, он должен иметь явные конкурентные преимущества перед другими вариантами. Это может быть удачное расположение либо крайне низкая цена.
Большинство владельцев, напротив, стремится продать свою землю подороже. Но когда объявление «висит» долгие месяцы, а покупателей всё нет, снижение цены неизбежно.
Так не лучше ли сразу умерить аппетиты и продать землю дешевле, но быстрее? Тем более в нынешней ситуации, когда реальные доходы населения снижаются и участки вряд ли будут дорожать.
Мы осуществляем быстрый выкуп любых объектов недвижимости: земля в Москве и в Подмосковье, дачи, дома, коттеджи, квартиры и нежилые помещения.
Если денежный вопрос стоит остро, вы сможете получить аванс уже в день обращения. Сотни клиентов, которые заказывали срочный выкуп земельного участка в нашем агентстве, остались довольны результатами.
Мы оцениваем объективно и предлагаем честную цену!
Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва.
- Санкт-Петербург.
Согласно законодательству гражданам гарантируется равный доступ к арендуемой земле.
Власти Ивановской области установят льготную стоимость выкупа земли под объектами недвижимости
«Неоднократно продлеваемый федеральными законодателями период выкупа земельных участков по льготным ставкам истек 1 июля 2022 года, и сейчас цена при покупке земли определяется ее кадастровой стоимостью, значительно выросшей с момента проведения последней кадастровой оценки», — сказал А.Степанов.
А.Степанов сказал, что законопроект, предусматривающий для покупателей земли более щадящий способ определения ее цены, принят облдумой в первом чтении. В нем определены три категории лиц, имеющих право на льготы: граждане и некоммерческие организации, предприниматели, а также собственники строений и сооружений, расположенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, Минобороны и иного специального назначения.
ВРЕМЕННОЕ СНИЖЕНИЕ СТАВКОК ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОДЛЕНО
Напомним, что ранее Постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 года № 419 были утверждены Правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, (далее Правила).
После проведения нескольких совещаний в областном правительстве был выработан нормативно правовой акт, который внес изменения в ранее принятые Правила. Данные изменения введены в силу Постановлением Правительства Нижегородской области от 28.09.2015 года № 613 и действуют в период с 28.09.2015 года до 01 января 2022 года. Постановлением Правительства Нижегородской области от 03.10.2017 года № 712 данный льготный период выкупа продлен до 01.01.2022 года.
Комментарий к статье 552 ГК РФ
1. Коммент. ст. воплощает принцип «единства судьбы», предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).
Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).
2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 — 4 п. 4 ст. 35 ЗК).
Кто вправе выкупить земельный участок под зданием или сооружением
Право выкупа государственных и муниципальных земельных участков есть у собственников зданий или сооружений на таких участках (п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
Нельзя выкупить участок, если:
- вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ);
- некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ);
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
- здание или сооружение стоит на участке общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ);
- участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
Как зарегистрировать переход права собственности на выкупленный земельный участок
Уплатите пошлину. Ее размер установлен в ст. 333.33 НК РФ.
Соберите следующие документы:
- документы, подтверждающие полномочия представителя ( ч. 9 ст. 18 , 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости);
- договор купли-продажи – два подлинника ( ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);
- паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте ( п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
- документ об уплате пошлины;
- решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
Последние два документа необязательны. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки.
Подайте эти документы совместно с представителем уполномоченного органа в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра.
Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме ( ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Срок регистрации ( ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):
- семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделении Росреестра;
- девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.
Выкуп помещений по преимущественному праву
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).
Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.
Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.
В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:
Выкуп арендованного земельного участка
могу ли я на основании п.8 ст. 22 земельного кодекса воспользоваться преимущественным правом и выкупить арендованный мною для размещения стационарного производственного здания земельный участок не начиная строительство самого здания , а только после подведения к земельному участку электричества и воды ? Хотелось бы получить мотивированный ответ со ссылками на нормативные акты .
В соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом необходимо учитывать, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую — преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка).
Если же на арендуемом участке отсутствуют какие-либо застройки, то преимущественное право выкупа земельного участка принадлежит арендатору.
Более того, если собственником земли (иным полномочным лицом) однозначно выражена воля на ее продажу, то арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки. Такой вывод содержится в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 23.01.2012 N Ф03-6658/2011.
Минэкономразвития России в Письме от 03.03.2010 N Д23-688 указало, что с учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги (ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ), преимущественное право арендатора земельного участка на его покупку фактически является исключительным правом и может быть реализовано в порядке, предусмотренном заключенным договором аренды. В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене.
[3]
Уточнение от 9 января 2015 — 23:44
Таким образом, если собственник земельного участка решил продать его, то Вы вправе его выкупить даже без подвода к участку коммуникаций. По другому будет решаться вопрос выкупа, если у собственника нет желания продавать данный участок.
Приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с нормами земельного законодательства при наличии определенных условий. Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, а также юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование на основании п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Участки предоставляются и гражданам, и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 24 Земельного кодекса РФ. То есть участок может быть предоставлен юридическому лицу на одном из указанных видов права.
В вопросе сказано, что участок находится у организации в аренде на 49 лет, стало быть, право на данный участок определено в виде долгосрочной аренды, которая регулируется условиями договора аренды, положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ об арендных отношениях.
Согласно п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже собственником земельного участка его арендатор имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, кроме случая продажи с публичных торгов. Этот порядок определен в ст. 250 ГК РФ, в которой сказано, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Это правило приобретения земли в собственность не распространяется на случаи, предусмотренные в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (когда на участке находится здание, строение, сооружение).
Из пункта 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ можно сделать вывод, что преимущественное право приобретения в собственность арендуемого земельного участка возникает у арендатора только тогда, когда собственник-арендодатель примет решение продать этот участок. Есть и практическое подтверждение этого вывода. В постановлении от 11.12.2009 по делу № А46-7356/2009 судьи ФАС Западно-Сибирского округа отметили: поскольку главное управление по земельным ресурсам области не изъявило воли относительно продажи земельного участка и его продажной цены посредством публикации в местной газете (извещение неопределенного круга лиц о продаже участка), арендатор в данном случае не обладает правом преимущественной покупки этого участка.
Законодательство о земле не запрещает арендатору обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления — в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемая земля, с заявлением о приобретении ее в собственность. И если орган государственной власти (орган местного самоуправления) решит продать участок, у арендатора возникнет преимущественное право на его покупку по отношению к другим покупателям. Но в некоторых случаях реализовать его достаточно трудно.
Другой комментарий к статье 35 Земельного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья имеет непосредственное отношение к реализации принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК. В то же время, в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае «следуют» за правами на недвижимость.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости.
Как определяется право собственности на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, можно определить следующим образом. Несмотря на то что прямого указания на это в законодательстве нет, очевидным является вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение права собственности на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно и путем приобретения участка в общую собственность. При этом согласно ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.
В целом при реализации норм комментируемой статьи, равно как и ст. 36 ЗК, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК о самовольной постройке. Согласно данной статье ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Исходя из толкования п. п. 1, 2 комментируемой статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК, для окончательного закрепления за новым собственником права на землю надлежит сформировать новый участок. Размер такого участка определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за продавцом недвижимости.
В отношении реализации п. п. 1, 2 комментируемой статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется следующее. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
3. Гражданским кодексом также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.
Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка (т.е. если продавцом здания является собственник земли).