Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Какие налоги следует платить с арендной платы за квартиру?
Между фискальными органами и Министерством Финансов РФ не утихают споры о том, относится ли сдача жилья в аренду к предпринимательской деятельности. Минфин настаивает на необходимости регистрировать ИП со всеми вытекающими. Налоговая довольствуется НДФЛ, квалифицируя арендодателя как физическое лицо, имеющее дополнительный доход со своей недвижимости.
Граница между предпринимательством и дополнительным доходом размыта. От того, как квалифицируют деяние, зависит наказание. В случае незаконного предпринимательства можно получить реальное лишение свободы.
Судебная практика показывает, что к предпринимательской деятельности относят сдачу жилья в аренду с целью получения систематического дохода. Временная сдача в аренду своего жилого помещения – это дополнительный доход, который должен быть задекларирован.
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона
Поводы для подачи жалоб
С какими нарушениями при сдаче квартир чаще всего сталкиваются органы власти в нашей стране? Встречается множество случаев, о которых поступают жалобы арендаторов таких как:
- Арендодатель не передаёт имущество, являющееся предметом договора арендатору, или передаёт, но имущество является обременённым правами третьих лиц. В соответствии с гражданским законодательством, лицо, являющееся арендодателем, обязано передать сдаваемое имущество второй стороне в срок. Касаемо прав третьих лиц – арендатор должен быть предупреждён о наличии прав третьих лиц на имущество, чтобы, если такие условия его не устраивают, отказаться от заключения договора.
- Неправомерное повышение платы за аренду арендодателем. Ситуации, когда сдающее квартиру лицо произвольно повышает цену за это, также часто встречаются в поступающих жалобах.
- Передача в аренду имущества, не соответствующего назначению. К примеру, иногда встречаются ситуации, когда владельцы зданий в промышленных зонах позволяли арендовать их для проживания.
- Иные нарушения от арендодателя, связанные с оплатой – удержание части оплаты, полагающейся квартиранту (например, если договор был расторгнут, но оплачен лишний месяц, и арендодатель не возвращает эти деньги).
- Арендатор не платит налоги. Такая ситуация также далеко не редка, так как многие люди полагают, что с дохода от сдачи квартиры они могут безнаказанно утаивать налоги.
Налог на аренду-платить или нет?
Я не буду убеждать Вас, прибегая к аргументам типа: гражданский долг, законопослушность и т. д. Мои аргументы более приземленные, перечислю их по степени важности для меня.
Первый аргумент : заплатите налоги и живите спокойно.
Всем хорошо известно, что нервные клетки не восстанавливаются и не надо на себе проверять эту истину. Для того, чтобы потерять спокойствие нужно совсем немного:
обиженные или недовольные наниматели, причем не важно правы они или нет. Важно что при наличии документов, подтверждающих факт передачи Вам платы за найм, Вам грозит штраф, а при сокрытии доходов в крупных и особо крупных размерах даже уголовная ответственность. Как эти документы могут попасть в налоговую? Да очень просто.
Наберите в интернете соответствующий вопрос и через несколько минут получите ответ. А то, что такие вопросы задают, я знаю совершенно точно. Занимаясь продвижением в интернете, я отслеживаю статистику запросов по которым люди приходят на мой блог. Вот только краткий список вопросов, задаваемых в поисковике:
- незаконная сдача квартиры в аренду куда жаловаться
- как пожаловаться на хозяев сдающих жилье нелегально
- куда жаловаться о сдаче жилья в аренду 2013
- сдача квартиры без регистрации в налоговой
- сдают квартиру, но не оплачивают в налоговую
- как натравить на арендодателя налоговую
- как узнать платит ли налоги арендодатель квартиры
- если арендодатель не платит ндфл
Необходимо понимать, что с ростом пропаганды увеличивается количество граждан, желающих поделиться столь важной информацией. И в Ваших интересах ограничить возможность влияния нанимателей на принимаемые Вами решения. Опять таки, в случае возникновения конфликтных ситуаций у Вас будут развязаны руки и Вы сможете обратиться за помощью как в правоохранительные органы так и в судебные инстанции.
Будьте добры включить коммуналку
Жила-была женщина, которая сдавала квартиру. Предоставила гражданка в ФНС налоговую декларацию, в которую вписала все свои доходы, и в том числе сумму компенсации за коммунальные услуги. Женщина решила, что с налогами она переплатила, так как вписала в декларацию оплату, которая «набегает» по счётчику за коммуналку в арендуемой квартире.
Минфин в письме от 29 апреля 2019 года пояснил, что деньги, которые арендодатель получает от жильца, считаются доходом, который облагают НДФЛ. А оплата коммуналки — это обязанность собственника жилья. То есть, арендодателя. Поэтому, если вы включаете сумму коммунальных услуг в арендную плату, то будьте добры заплатить налог со всей прибыли.
Есть только одно исключение: платежи, которые рассчитываются по показаниям счётчика. Их Минфин исключил из общей суммы компенсации. Потребление ресурсов по счётчику зависит от жильца квартиры, а не арендодателя. Поэтому у собственника квартиры экономической выгоды здесь нет, и отражать компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчику в декларации не нужно.
Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду
Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.
Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом. Многие арендодатели предпочитают не спорить.
От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.
Налоги для нанимателя (арендатора)
По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.
Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.
То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.
Есть ли возможность не платить налог
Многие арендодатели задают вопрос: «а как в налоговой узнают, что у меня есть доход»? Отвечаем: элементарно. Если вы заключаете договор аренды на срок более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе, а значит, налоговая узнает об этом в кратчайшие сроки. Да и вряд ли в вашем доме нет сознательных соседей, которые с удовольствием предоставят эту информацию куда следует.
Есть практика заключения договоров на 10-11 месяцев, чтобы получать и деньги с квартиросъемщиков, и договор нигде не регистрировать. Причем она очень распространена в РФ, но в любом случае – это уклонение от уплаты налогов.
В то же время и без договора сдавать квартиру – большой риск. Уясните для себя – договор необходим. Разница только в том, что с юрлицами вы будете заключать договор аренды, а с физическими договор найма.
Таким образом, сдача квартиры в аренду без налогов возможна, если квартиросъемщик – физлицо. Тогда о договоре найма будут знать 2 человека: собственник квартиры и ее наниматель. Но если возникнут какие-то проблемы, защитить свои права арендодателю будет сложно.
Как минимум, придется рассказать, что вы в течение длительного времени получали доход, а налог на доход с аренды не платили, то есть уклонялись.