Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на коммерческую недвижимость. Как не платить налог на имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Как вести бухгалтерский учет ООО на ЕНДВ? Какие налоги платить и какие отчеты сдавать в инфографике
Организация может самостоятельно принять решение об уплате единого налога на вмененный доход. ЕНВД – не обязательный режим, применяется только при соответствии определенным условиям и присутствии желания юридического лица уплачивать налог с вмененного дохода. В статье мы рассмотрим правила работы ООО на ЕНВД, бухгалтерский учет на предприятии и основные положения по его ведению.
ВНИМАНИЕ! Начиная с отчетности за IV квартал 2018 года, будет применяться новая форма налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход, утвержденная Приказом ФНС России от 26.06.2018 N ММВ-7-3/414@. Сформировать декларацию ЕНВД без ошибок можно через этот сервис, в котором есть бесплатный пробный период.
Чтобы применять ЕНВД, нужно чтобы:
- вид деятельности, по которому планируется уплата вмененного налога, входил в перечень п. 2 ст.346.26 НК РФ – перечень закрытый и исчерпывающий;
- на территории, где ведется деятельность, был введен ЕНВД в ее отношении;
- ООО не являлось крупнейшим плательщиком налогов;
- Число служащих в среднем за двенадцать месяцев находилось в пределах 100 человек;
- Процент доли других лиц в УК ООО не выходил за рамки в 25%.
Если ООО решает вести деятельность с уплатой ЕНВД, то следует заранее проинформировать об этом в налоговую с помощью подачи типовой формы уведомления. Организации для информирования ФНС заполняют и подают заявление формы ЕНВД-2. Порядок постановки на учет регулируется третьим пунктом ст.346.28 НК РФ.
Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?
Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.
Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.
Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.
Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.
Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, с учётом особенностей, установленных статьёй 226 НК (статья 225НК).
Частью первой пункта 1 статьи 226 НК установлена особенность в признании организаций плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц. В этом случае плательщиком признаётся организация – арендатор.
При сдаче в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю особенностей статьёй 226 НК не установлено. Следовательно, в случае сдачи в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю в соответствие со статьёй 225 НК плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо – собственник помещения (арендодатель).
Таким образом, сдали офис организации – она платит налог на недвижимость, сдали ИП – Вы платите.
Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.
Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).
Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.
Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.
Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.
Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (пункт 2 статьи 230 НК).
Чтобы узнать, установлен или не установлен к ставке уменьшающий коэффициент, нужно изучить решение местного Совета депутатов по месту нахождения офисного здания (пункты 2 и 4 статьи 230 НК).
Согласно части 1 пункта 3 статьи 232 НК (в ред. 2021 года) исчисление налога по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решением местных Советов депутатов, производится с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято. Указанная норма продолжает действовать в 2022 году с учетом следующего уточнения: исчисление налога на недвижимость по ставкам, уменьшенным решениями местных Советов депутатов, будет производиться с 1 января года, в котором такие решения приняты, если это прямо предусмотрено в них (часть 2 пункта 3 статьи 232 НК).
Быстро и бесплатно подать объявление о Вашей недвижимости можно на нашем сайте. После регистрации, дополнительно, можно задать вопрос специалисту в комментарии к этой статье. Как это сделать, можно узнать здесь.
Налог на имущество: коммерческая недвижимость
позвоните по телефону:
закажите бесплатную консультацию:
За эксплуатацию нежилых помещений с целью получения дохода нужно платить взносы в казну государства. Рассказываем, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость для ИП и как его минимизировать.
Коммерческая недвижимость используется для получения владельцем дохода. Помещение приобретает статус коммерческого через выведение площади из жилищного фонда. Таковой не может считаться личный гараж, земельный участок или дача. Могут – кафе и рестораны, производственные помещения, офисы и административные здания. За подобными объектами закреплен статус нежилых, а эксплуатация приносит собственнику прибыль.
За владение коммерческими помещениями нужно платить налоги.
Налог на недвижимость при финансовой аренде
В соответствии с абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), в случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей.
Пример 1
На основании договора финансовой аренды, определяемой в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организация передала находящееся у нее в собственности нежилое помещение в аренду другой организации. По условиям договора помещение находится на балансе арендатора. Следовательно, арендатор является плательщиком налога на недвижимость. Если бы договором не было определено, что помещение находится на балансе арендатора, плательщиком признавался бы арендодатель.
Особенности исчисления налога на недвижимость при аренде бюджетными организациями
Согласно п. 3 ст. 184 НК бюджетные организации не признаются плательщиками налога на недвижимость. Однако при сдаче ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений такие строения подлежат обложению указанным налогом, кроме тех случаев, когда они сданы в аренду (предоставлены в пользование):
бюджетным организациям;
организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета;
организациям и индивидуальным предпринимателям для организации питания воспитанников, учащихся и студентов в учреждениях образования;
организациям и индивидуальным предпринимателям для организации образовательного процесса при реализации образовательной программы дополнительного образования детей и молодежи, а также для подготовки детей в специализированных учебно-спортивных учреждениях;
дипломатическим представительствам и консульским учреждениям;
специализированным учебно-спортивным учреждениям профсоюзов, финансируемым за счет средств государственного социального страхования;
научным организациям;
центрам трансфера технологий;
организациям культуры.
На заметку
У бюджетных организаций обязанность исчислять и уплачивать налог на недвижимость по арендуемым у физических лиц объектам не возникает даже в том случае, если в отношении них эти физические лица уплачивали указанный налог.
При возникновении в течение года у организации обязанности по уплате налога на недвижимость, связанной со сдачей капитальных строений в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование, налоговая база определяется в соответствии с п. 6 ст. 189 НК. При этом сумма налога на недвижимость рассчитывается на основании годовой ставки, рассчитанной пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
Пример 5
Договор на предоставление в аренду помещений заключен на период с 1 июня 2015 г. по 30 ноября 2015 г.
В этой ситуации налог на недвижимость исчисляется за полные III и IV кварталы.
Пример 6
Договор аренды помещения заключен на период с 1 по 30 сентября 2015 г.
Исходя из норм Налогового кодекса, бюджетная организация теряет право на льготу в сентябре 2015 г., но вместе с тем налоговые обязательства по налогу на недвижимость в IV квартале у нее отсутствуют, т. к. действие договора аренды заканчивается в сентябре и не продолжается в следующем квартале.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.
Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.
Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.
Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.
Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:
- в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
- в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
- в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.
НДС и налоги при сдаче ИП в аренду помещений
Рассмотрим применимую систему налогообложения и порядок уплаты НДС в случае, если индивидуальный предприниматель (ИП) сдает собственное недвижимое имущество одновременно юридическим лицам и организации, в которой он является учредителем.
Если ИП является собственником офисных помещений, сдает их в аренду юридическим лицам, то он вправе применять упрощенную систему налогообложения (УСН) без уплаты налога на добавленную стоимость (НДС).
Если часть офисных помещений этот же ИП сдает в аренду организации, в которой он является учредителем, то по этим оборотам он обязан применять общеустановленный порядок налогообложения (подоходный налог 16%).
Вопрос возникает в том, по какой системе налогообложения работать и необходимо ли уплачивать НДС, если сумма выручки ИП нарастающим итогом с начала года превысит 420 000 бел.руб.
Попробуем разобраться.
В соответствии с п. 1 ст. 113 Налогового кодекса Республики Беларусь (в редакции, действующей с 01.01.2019г., далее — НК) плательщиками НДС при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав признаются:
- ИП, применяющий общий порядок налогообложения, если сумма определяемых в порядке, установленном статьей 205 НК, выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и доходов в виде операций по сдаче в аренду (передаче в финансовую аренду (лизинг)) имущества нарастающим итогом с начала года превысит 420 000 бел.руб. без учета налогов и сборов, исчисляемых из выручки. В сумму выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав не включается выручка от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении деятельности, по которой уплачиваются единый налог с ИП и иных физических лиц и (или) налог при УСН;
- ИП, применяющий УСН, если сумма определяемых в порядке, установленном статьей 205 НК, выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и доходов в виде операций по сдаче в аренду (передаче в финансовую аренду (лизинг)) имущества, полученных им от коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), участниками, собственниками имущества которых являются он, его супруг (супруга), родители (усыновители, удочерители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), нарастающим итогом с начала года превысит 420 000 бел.руб. без учета налогов и сборов, исчисляемых из выручки (п.п. 1.3 п.1 ст. 113 НК);
- ИП независимо от возникновения обстоятельств, указанных в п.п. 1.1 и 1.2 п. 1 ст.113 НК, если им принято решение об уплате НДС и подано в налоговый орган по месту постановки на учет уведомление о принятом решении (п.п. 1.3 п. 1 ст. 113 НК).
Согласно п.п. 1.2.1 п. 1 ст. 326 НК налог при УСН заменяет для ИП, применяющих УСН, подоходный налог с физических лиц в отношении получаемых этими ИП доходов, если иное не установлено данным подпунктом.
Так, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц ИП, являющимися одновременно:
- физическими лицами — участниками, собственниками имущества коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), в отношении доходов, получаемых от этих коммерческих организаций;
- супругами, родителями (усыновителями, удочерителями), детьми (в том числе усыновленными, удочеренными) участников, собственников имущества коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), в отношении доходов, получаемых от этих коммерческих организаций.
П.п. 6.3.2 п. 6 ст. 327 НК определено, что применение плательщиками УСН прекращается, и они осуществляют исчисление и уплату налогов, сборов в общем порядке начиная с месяца, следующего за отчетным периодом, в котором валовая выручка ИП нарастающим итогом в течение календарного года превысила 420 000 бел.руб.
Таким образом, если ИП одновременно применяет две системы налогообложения (общий порядок налогообложения с уплатой подоходного налога и УСН) по сдаче собственного недвижимого имущества в аренду организации, в которой сам является учредителем, и иным юридическим лицам, то ситуация выглядит следующим образом:
-
если сумма выручки нарастающим итогом с начала года от сдачи помещений в аренду организации, в которой ИП является учредителем, не превысит в совокупности 420 000 бел.руб., и сумма выручки от сдачи помещений в аренду иным юридическим лицам также не превысит в совокупности 420 000 бел.руб., то ИП по доходам, полученным от организации, в которой он является учредителем, применяет общий порядок налогообложения без уплаты НДС. По доходам, полученным от сторонней организации, ИП вправе применять УСН без уплаты НДС.
-
если сумма выручки нарастающим итогом с начала года от сдачи помещений в аренду организации, в которой ИП является учредителем, превысит в совокупности 420 000 бел.руб., а сумма выручки от сдачи помещений в аренду иным юридическим лицам превысит в совокупности 420 000 бел.руб., то ИП обязан по всем полученным доходам применять общий порядок налогообложения с уплатой НДС. УСН не применяется.
-
если сумма выручки нарастающим итогом с начала года от сдачи помещений в аренду организации, в которой ИП является учредителем, превысит в совокупности 420 000 бел.руб., а сумма выручки от сдачи ��омещений в аренду иным юридическим лицам не превысит в совокупности 420 000 бел.руб., то ИП становится плательщиком НДС с уплатой подоходного налога по доходам, полученным от организации, в которой сам является учредителем. По доходам, полученным от сторонней организации, ИП вправе применять УСН без уплаты НДС.
14.03.2020
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений
Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
ИП сдает в аренду нежилое помещение
- На УСН:
- исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
- в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
- отчитываться по налогу в декларации.
- На ЕНВД:
- вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
- исчислять, уплачивать и декларировать налог.
- Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
- Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.
Налог на имущество при аренде у физического лица
Если организация арендует имущество у ФЛ и не берет его на баланс, то налог взымается с ФЛ. С 1 января 2016 года налог с ФЛ рассчитывается от кадастровой стоимости (Кс) объекта, а не от инвентаризационной, как было ранее (гл. 32 НК РФ).
Кадастровая стоимость на жилье определяется в результате оценки муниципальных органов. Чтобы получить данные, нужно обратиться в МФЦ с заявлением. В течение пяти дней специалисты должны дать данные. Если принятое решение не устраивает владельца (завышена стоимость), то он может обратиться в кадастровую комиссию или в суд.
В этом случае налоговая база исчисляется следующим образом:
- Кс комнат уменьшается на Кс 10-ти м2;
- Кс квартир – на 20 м2;
- Ксжилых домов – на 50 м2;
- Кс единого комплекса недвижимости, в составе которого есть хотя бы одно жилое помещение – на 1 млн.руб.
Если при данном вычислении налогооблагаемая база становится отрицательным числом (например, если площадь комнаты меньше, чем 1 м2), то сумма платежа будет равна нулю, а значит и налог платить не нужно.