Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как увеличить кухню за счет санузла?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В п. 3.8. СанПиН2.1.2.2645-10 и п. 9.25 СП 54.13330.2016 прописано, что располагать ванные комнаты и туалеты над жилыми комнатами и кухнями (исключение – двухуровневые квартиры) соседей запрещено законом.
10) 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Нельзя объединить квартиры если у них разные собственники, можно объединять только в том случае, если у них один собственник.
Перепланировка и перенос мокрой точки в квартире. Запрещенные виды работ.
При перепланировке с затрагиванием мокрых зон нужно учитывать, что запрещается:
Создание душа или ванной с цельным поддоном (иногда его называют душ-трапом). Причина заключается в том, что при таком устройстве санузла нет доступа к инженерным системам, что делает невозможным устранение неполадок, протечек и т.п. Поэтому поддон при устройстве душевого уголка обязательно должен быть съемным. По тем же причинам нельзя заключать в стену трубы газового оборудования кухни.
Объединение кухни с холодной зоной балкона или лоджии без французского остекления (этот же запрет действителен при перепланировке жилой комнаты).
Устройство кухонь, санузлов, туалетов и душевых на балконах и лоджиях.
Полный или частичный демонтаж вентиляционных и технических коробов, которые по обыкновению расположены на территории кухни, санузла или коридора.
Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях.
Мокрая зона в жилых помещениях
Еще раз отметим, что мокрая зона – это помещение или часть помещения с устройством для подачи воды и с гидроизоляцией пола, в котором есть вероятность протечки воды. В квартире количество мокрых зон может отличаться, но обычный состав такой:
- туалет;
- ванная/душевая.
- кухня
11) Прямое объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты.
12) Организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м запрещена.
13) Демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах.
14) Демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения.
15) Расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
16) Демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
Подобная ситуация может произойти и на стадии строительства многоквартирного дома, а потому данный вопрос актуален и для участников долевого строительства, которым здесь следует быть особо внимательными.
Что же делать, если до приемки квартиры от застройщика выяснился такой факт как чужая ванна над вашей жилой комнатой? Следует исходить из следующих норм закона:
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Следовательно, у вас очевидное нарушение обязательных требований.
Согласно п. 24 вышеуказанного Постановления Правительства РФ, это незаконно. Примечательно, что данный пункт расположен именно в Разделе II. «Требования, которым должно отвечать жилое помещение».
Следовательно, возникает закономерный вопрос: соответствует ли ваша квартира требованиям жилого помещения – выходит, что нет. Следовательно, это существенное нарушение качества объекта долевого строительства.
Согласно вышеуказанной ст. 7 214-ФЗ:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Следовательно, вы вправе требовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки. Например, перенести часть стены в вашей квартире, если это возможно, так, чтобы не было наложения ванны на жилую комнату.
Требовать соразмерного уменьшения цены ДДУ я не советую, т.к. это не устраняет дефект квартиры, проблемы могут возникнуть потом – например, если захотите ее продать. Самим устранять и потом требовать компенсации расходов от застройщика также не советую.
А вот если стену перенести нельзя, то тут применима часть 3 указанной ст. 7 214-ФЗ:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Другими словами, вы расторгаете ДДУ и получаете от застройщика свои деньги с процентами – добровольно или через суд. Таким образом, алгоритм следующий:
Шаг 1. Идете на осмотр квартиры.
Все смотрите и, если с чем-то не согласны указываете это в акте осмотра. Дополнительно предъявляете застройщику претензию (лучше отправить на юр. адрес или вручить под подпись и штамп, но юр. адрес надежнее) о существенном недостатке квартиры – ванна над жилой комнатой; даете им месяц или два на устранение недостатка – либо пусть докажут, что такого нарушения нет.
Шаг 2. Претензия о возврате денег.
Ждете эти месяц, два и потом, если не удовлетворяют, пишите претензию о возврате денег процентов и расторжении ДДУ.
1) Если добровольно не расторгают, и не возвращают деньги, тогда подаете в суд (там, скорее всего, нужна будет экспертиза).
2) Если они перенесут стену и вызовут вас, смотрите, если все в порядке – принимаете квартиру реальным числом и подаете на неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Срок может быть малым – один или два месяца, но все же.
Есть риски и для вас.
Например, Вы ошиблись. И нет наложения. Следовательно, вы необоснованно уклоняетесь от приемки квартиры. Могут составить односторонний акт приема-передачи квартиры.
Следовательно, вам необходимо точно убедиться в наличии факта наложения и при наличии такового предпринять вышеуказанные действия.
Подобная ситуация может произойти и на стадии строительства многоквартирного дома, а потому данный вопрос актуален и для участников долевого строительства, которым здесь следует быть особо внимательными.
Что же делать, если до приемки квартиры от застройщика выяснился такой факт как чужая ванна над вашей жилой комнатой? Следует исходить из следующих норм закона:
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Следовательно, у вас очевидное нарушение обязательных требований.
Перенос ванны или унитаза в другое место
Так как раковина и ванна требуют трубы диаметром 50 мм с уклоном от 2 до 4 градусов, то их перенос не доставляет существенных проблем (будь то панельный или кирпичный дом). Правильная установка сантехники обеспечивает естественное устранение жидких отходов.
Важно! Прокладывание канализации без уклона приведет к тому, что вода будет застаиваться. Это приводит к засорам и постоянному присутствию неприятных запахов.
Изменение положение унитаза несколько сложнее, так как ему нужна труба крупного диаметра – 10 см. При этом важно помнить о том, чтобы она также располагалась под наклоном. Осложняет процедуру переноса наличие «колен» (углов) в трубе. Важно помнить о гигиенических нормах: унитаз всегда устанавливают парно с раковиной, либо раковину с ванной (хотя этот способ используется реже).
Основные запреты при перепланировках
Квартира в многоквартирном доме не может иметь свободную планировку. Если при покупке квартиры вы услышали фразу «квартира со свободной планировкой», то уточните у продавца сможете ли вы поменять местами кухню и туалет? Скорее всего продавец замнется и скажет «нет». Под славами «свободная планировка» они имеют ввиду, что в квартире нет стен и вы сможете сделать там такую планировку, как вы захотите, но с большими ограничениями!
Посмотрите в документы, которые у вас есть на квартиру. Там точно будет план. Если у вас уже есть план БТИ, то вам несколько проще, так как квартира уже поделена на зоны.
Квартира под вами обычно имеет такой же план, как и ваша квартира. Вашу планировку ограничивают следующие нормы и правила:
В самом общем виде варианты действий могут быть такие:
Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.
За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.
Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.
В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.
Учёт размеров помещения
Величина ванной зависит от планировки квартиры. В некоторых случаях она может быть небольшой. Например, иногда встречаются квартиры, в которых ванная имеет площадь не более четырёх квадратных метров. Иногда размеры помещения могут составлять 1,35 на 1,5 м. В этом случае места для стиральной машины найти здесь не получится.
Планировка санузла – непростое занятие. Кроме удачной компоновки сантехники и мебели необходимо подстраиваться под положение коммуникаций. Иногда их можно переносить в угоду задумке, но чаще люди стараются этого не делать. Особенно при ремонте в старом многоквартирном доме.
Если дом частный, то хозяин волен делать, что ему заблагорассудится. Но демонтаж и разводка новых сетей требуют времени и денег. Поэтому приходится придумывать, как сопоставить всё лучшим образом.
Способы увеличить площадь кухни за счет ванной комнаты
Санитарные нормы запрещают сознательно ухудшать свои условия жизни людям, затевающим перепланировку. Если кухня будет расположена непосредственно под мокрой зоной соседей выше, это нарушает нормативы. Если раньше было достаточно нотариального заявления на согласие с такими ухудшениями, сейчас это не разрешается.
Законное перепланирование и перемещение зон квартиры собственника возможно в случаях ее расположения:
- на первом этаже – под ней нет соседей, которые могут пожаловаться;
- над коммерческим этажом и внизу находятся магазины или офисы – нежилые помещения;
- двухуровневая – допускается вынести кухню на верхний уровень вместо ванной или душа;
- на любом этаже, но соседи снизу уже узаконили переделку – возможна переделка в том же расположении, не выходя за рамки их стен;
- на последнем этаже – можно расширить кухню за счет туалета или ванной, зайдя на их территорию – это допустимо, так как выше нет соседей.
Обустройство гидроизоляции, пола и выхода
После каждой перепланировки важно учесть обустройство полов в санитарном узле. Первое, что необходимо сделать, — это продумать гидроизоляцию, особенно при увеличении площади. Сначала владелец квартиры демонтирует старые полы, а затем проводит их гидроизоляцию в соответствии с законодательством.
Важно! Установка новой гидроизоляции требует оформления акта на скрытые работы – его подписывает специалист авторского надзора и строитель, либо сотрудник управляющей компании при самостоятельном ремонте.
Гидроизоляция бывает рулонной и обмазочной. Чаще всего используют второй вариант, так как он проще и не несет существенной нагрузки на перекрытия. Рулонная изоляция требует выравнивания полов стяжкой.
Обмазочная изоляция считается более герметичной и надежной, не требующей слоя стяжки. Уровень пола в уборной должен быть на 15-20 мм ниже уровня чистого пола в смежных помещениях. Также в СНиП есть требование об установке разделяющего порожка.
Что же касается создания выхода из уборной в спальню, то здесь тоже есть свои требования. Так, в СанПиНе прописан запрет на оборудование помещения с унитазом и душем или ванной выходом в жилую комнату. При этом можно делать вход из спальни, если есть дополнительное помещение с унитазом и раковиной, вход в которое оборудован из коридора.
Таким образом, при наличии в квартире только одной уборной с унитазом вход в нее не может осуществляться через спальню или кухню. Если же помещения два, то одно из них может выходить в жилое помещение или кухню.
Свободная планировка не такая уж свободная
Юридически вообще не существует такого понятия, как «свободная планировка».
Начать нужно с расстановки точек над “i” в вопросе о свободных планировках. Квартиры со свободной планировкой сейчас занимают большую часть рынка недвижимости, это предложение воспринимается покупателями как преимущество – они думают, что со свободной планировкой им доступны любые смелые идеи и дизайнерские решения. Но это не совсем так.
Если вы посмотрите на поэтажный архитектурный план или на план БТИ, то увидите там такую же планировку, как и в обычной квартире – вот санузел, вот комната, вот кухня. А посетив уже готовую квартиру в новостройке, якобы «рекомендованную» планировку вы увидите ещё лучше – на месте будущих стен, скорее всего, будет выложен кирпичный ряд. И в случае, если вы захотите этот ряд сместить, подправить или вообще убрать – это и будет перепланировка. Так что начать её гораздо легче, чем кажется – можно и самому не заметить.
С момента получения первоначального разрешения на перепланировку даётся 45 дней на подготовку необходимого пакета документов. В зависимости от организации, в которую вы обратились для подготовки проекта и вашей активности в решении проблемы процедуру можно провести и в более короткие сроки.
Ускорить процесс можно, обратившись за помощью в согласовании к организациям-посредникам. Как правило, все проектные организации предоставляют дополнительную услугу по согласованию собственного проекта в необходимых инстанциях. Цена за оформление в этом случае возрастёт в среднем на 10 -15 тысяч рублей.
Подготовка разрешения в администрации, включая оформление технического заключения и акта выполненных работ, занимает около 30 дней. Оформление документов в БТИ и Росреестре займёт около 20 дней.