Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды помещения для продажи алкоголя: что учесть арендатору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Приняли во внимание только площадь зала обслуживания
Заявитель занимает и использует под размещение кафе стационарное нежилое помещение общей площадью 61,7 кв. м. Арбитры посчитали, что для осуществления розничной продажи алкогольной продукции этого недостаточно.
Законодательством установлено требование о наличии стационарных торговых и складских помещений общей площадью не менее 50 кв. м. Данное требование введено с целью соблюдения розничными продавцами алкоголя ГОСТа, санитарных, противопожарных и иных правил к приему, хранению, подготовке и непосредственно реализации алкогольной продукции надлежащего качества в единой торговой точке и для наиболее эффективного контроля в сфере оборота такой продукции.
У заявителя же отсутствуют торговые и складские помещения общей площадью не менее 50 кв. м. Площадь торгового зала (зала обслуживания) составляет 36,8 кв. м, а в остальных помещениях располагается кухня, туалет и другие помещения. Следовательно, лицензиат не соответствует требованиям п. 6 ст. 16 Федерального закона N 171-ФЗ (Постановление ФАС МО от 11.02.2014 N Ф05-17665/2013).
Ответственность предпринимателя, торгующего алкоголем без лицензии
Нельзя сказать, что эти схемы полностью прозрачны. Такая деятельность может привлечь внимание правоохранительных и надзорных органов, и дальнейшее развитие событий будет зависеть от очень многих обстоятельств. В судебной практике есть случаи, когда предпринимателям, прибегающим к подобным схемам торговли, удавалось оправдаться. Но были также и случаи, когда бизнесменам, не имеющим лицензии и продающим алкоголь подобными способами, приходилось нести ответственность.
В том случае, если контролирующим, надзорным или лицензионным органом будет выявлен факт нарушения закона, а именно – осуществление продажи алкоголя без лицензии, к нарушителю могут быть применены следующие меры:
- Конфискация товара
- Изъятие технологического оборудования для продажи алкоголя
- Штраф в размере до 300 тысяч руб., а если такая деятельность связана с причинением ущерба государству или извлечением дохода в особо крупном размере – от 100 тысяч до 500 тысяч руб.
- Лишение свободы на срок от 6 месяцев до 5 лет
- Принудительные работы сроком до 5 лет
Продажа алкоголя без лицензии – безрассудный риск или скрытая возможность
Каждый бизнесмен самостоятельно отвечает за свою предпринимательскую деятельность, а индивидуальный предприниматель, как известно, несет еще и личную имущественную ответственность. Продавать или нет алкоголь без лицензии – решать вам. Нам лишь остается напомнить, что любое решение должно быть обоснованным, взвешенным. Не всегда стоит гнаться за легкой наживой.
Если вы хотите добиться успеха в бизнесе, то лучше с самых первых дней выстраивать свою деятельность в соответствии с действующими законами. Сомневаясь относительно правомерности того или иного действия, консультируйтесь с практикующими юристами, так вы сможете обезопасить себя, свое имущество и карьеру.
Если вы хотите построить бизнес на продаже алкоголя, но у вас недостаточно средств, чтобы получить лицензию, начните с малого – узнайте, например, как открыть магазин разливного пива. Поработав какое-то время в этой сфере, накопив денег и оценив свои силы, вы сможете попробовать себя уже в чем-то более серьезном и масштабном.
Запрет на продажу алкоголя в жилых домах
В Государственную Думу группой депутатов от партии КПРФ внесен законопроект № 1130243-6
«О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции». Депутаты предлагают запретить розничную продажу алкогольной продукции во встроенных и пристроенных нежилых помещениях многоквартирных жилых домов.
Это значит, что в случае одобрения этой инициативы, все магазины, вне зависимости от места их расположения в населенном пункте, будут лишены возможности торговать спиртным. Речь в законопроекте идет не только о жилых домах, расположенных в спальных районах городов, но и о домах на центральных улицах, на первых этажах которых традиционно располагаются торговые точки еще с советских времен. Сами депутаты уверены, что такие ограничения будут способствовать борьбе с пьянством. Как сказано в пояснительной записке к инициативе:
Также авторы инициативы напоминают, что по данным МВД России, каждое третье преступление, зарегистрированное в 2015 году, было совершено гражданами в состоянии алкогольного опьянения. Торговля алкоголем в помещениях жилых домов приводит к нарушению спокойствия жителей и возникновению конфликтов между покупателями или посетителями точек общественного питания и жильцами домов.
Как демонтировать лавочки и прикрыть торговлю алкоголем у дома?
Живем в благоустроенном спальном районе Москвы. Дорога до метро хорошо освещена, для пешеходов есть большая аллея вдоль дороги. Много детских площадок, школ, детских садов, поликлиника, бассейн и различные места для досуга детей, в том числе спортшкола.
Но прямо возле дома, в соседнем здании, есть два сетевых магазина, которые торгуют алкоголем. Их посетители в любое время суток распивают спиртные напитки на лавочках у подъездов или на детских площадках. Зимой прячутся по подъездам и пьют на нижних этажах. Все эти люди даже в будний день в обед бродят вокруг магазинов. Вечером вообще страшно проходить мимо.
Хотелось бы устранить такое количество пьяных вокруг. В идеале — закрыть и магазин, и пивную точку, а лавочки у подъездов демонтировать. Понимаю, что, скорее всего, это все жители окрестных домов. Но если бы магазинов, продающих алкоголь, и лавочек возле подъездов не было, то пьяных людей вокруг стало бы меньше.
Как быть, куда жаловаться?
Если бы алкоголизм можно было вылечить, просто демонтировав лавочки и прикрыв торговые точки, уже давно бы так сделали. Но не все просто.
Чтобы снести лавочку или закрыть пивнушку, сначала нужно договориться с собственником имущества и оформить все по закону. Если собственник будет возражать, просто взять и, например, убрать лавочку не получится. А если все сделать без разрешения, то придется возместить ущерб и заплатить штраф.
Но все-таки есть способ решить вашу проблему. Расскажу, как сделать все правильно и не нарушить закон.
Можно ли в магазине (пивотека, винотека и т.п.) продавать вино, другие напитки по бокалам или в ином виде на розлив?
Опять же, исходя из всего изложенного выше, продавать спиртное для потребления его на месте (т.е. для оказания услуг общественного питания) можно только в заведении общественного питания. И потреблять спиртное (это уже запрет для потребителей) можно только дома и в заведении общепита (изучив все запреты методом исключения мы приходим только к этим двум местам, разве что добавить еще какой-нибудь пустырь, не попадающий под понятие общественного места и т.п.):
«Не допускается потребление (распитие) алкогольной продукции в местах, указанных в подпунктах 1 — 9 пункта 2 настоящей статьи, в других общественных местах, в том числе во дворах, в подъездах, на лестницах, лестничных площадках, в лифтах жилых домов, на детских площадках, в зонах рекреационного назначения (в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом), за исключением потребления (распития) алкогольной продукции, приобретенной в организациях, у крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, признаваемых сельскохозяйственными товаропроизводителями, потребления (распития) пива, пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи, приобретенных у индивидуальных предпринимателей, при оказании этими организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями услуг общественного питания в местах оказания таких услуг, а также несовершеннолетними» (п. 7 ст. 16 ФЗ от 22.11.1995 № 171-ФЗ).
Малый бизнес почувствует это на себе
Антиалкогольные законы в России — вещь привычная. По мнению предпринимателей, они всегда ударяют по бизнесу, но население от этого не трезвеет.
«В 2006 году я был вынужден закрыть свой магазин очередного закона, — рассказывает организатор общественного движения „За честный рынок“ Николай Хальченя. — Тогда алкоголем запретили торговать индивидуальным предпринимателям. При этом ООО это разрешали. Так монополистам расчищали путь от малого бизнеса. Сейчас происходит то же самое».
Как рассказал эксперт, сегодня разоряются и закрываются маленькие магазины по всей России. запрета на ночные продажи алкоголя бизнес стал нерентабельным. Многим предпринимателям так и не удается найти выход из ситуации.
Но при этом другие предприниматели демонстрируют чудеса изобретательности. Например, в некоторых продаются брелоки за кругленькую сумму. Брелоки выглядят весьма заурядно, но раскупают их моментально. Секрет в том, что к каждому из них в подарка прилагается бутылка хорошего вина или коньяка.
Первый шаг на пути к открытию магазина ночной торговли – поиск подходящего помещения. Его расположение будет напрямую влиять на вашу прибыль, поэтому к выбору стоит отнестись со всей строгостью. Оптимальный вариант, если это будет спальный район, а в непосредственной близости – остановка общественного транспорта. Важен высокий пешеходный трафик – магазин должен выходить на проходную улицу с активным движением. Преимуществом для приезжающих на авто будет наличие парковки или хотя бы дорожного «кармана» рядом.
Убедитесь в отсутствии прямых конкурентов формата 24/7. Хотя бы в пешей доступности. Присутствие рядом точек продуктовых сетей, а также магазинов, работающих исключительно в дневное время, будет только преимуществом.
Много ограничений для помещения под магазин алкоголя существует со стороны законодательства:
- Минимальная площадь помещения для города – 50 кв.м. Для сельской местности – 25 кв.м.
- Обязательным пунктом является отсутствие в непосредственной близости образовательных и медицинских учреждений, а также спортивных объектов, спортивных сооружений, военных объектов, автозаправочных станций. Площадь прилегающей территории, на которой запрещена торговля, устанавливается на уровне регионов.
- Как и в других предприятиях, важно наличие системы вентиляции, пожарного выхода, всех коммуникаций, а также соблюдение всех требований СЭС и пожнадзора.
- Объект должен быть стационарным. Если в свидетельстве о собственности указано «временное строение», «киоск», «павильон», помещение вам не подойдет.
- Для подключения к онлайн-кассе и системе ЕГАИС в обязательном порядке потребуется доступ в интернет.
Поставщики и ассортимент
Еще одна составляющая эффективного алкомаркета – тщательно спланированный ассортимент. На начальном этапе оптимальным будет «стандартный» набор: пиво, вино, шампанское, водка, коньяк. Как показывают маркетинговые исследования, в сфере алкоголя 80% покупателей отдают предпочтение известным, проверенным маркам. Что неудивительно – к новым брендам большинство относится настороженно, подозревая фальсификацию или низкое качество продукта. Через несколько месяцев успешной работы и появления постоянной клиентуры можно начинать расширение ассортимента, добавляя в него новые доходные марки алкоголя.
Выбирая поставщиков, убедитесь в их надежности. Если вы планируете долгосрочный бизнес, о качестве продукции не может идти и речи – ваша репутация должна быть на 100% чиста. Согласно тем же исследованиям, большинство покупателей предпочитают покупать алкоголь в проверенных местах, даже несмотря на завышенную цену. Запросите у оптовика наличие сертификатов и прочих обязательных документов на товар.
Планируя ассортимент, берите в расчет и «сезонность» напитков. Летом популярностью пользуются слабоалкогольные пиво, вино и шампанское. В холодное время года лучше продается крепкий алкоголь.
Какая необходима площадь помещения для торговли крепким алкоголем?
Какая необходима площадь помещения для торговли крепким алкоголем? И будут ли изменения в ближайшее время?
Ответы юристов ( 2 )
О применении Правил продажи отдельных видов товаров в отношении продажи алкогольной продукции см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 47.
Статья 16. Особые требования к розничной продаже алкогольной продукции, розничной продаже алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания, а также потреблению (распитию) алкогольной продукции
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 278-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива, пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в городских населенных пунктах, должны иметь для таких целей в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты и складские помещения общей площадью не менее 50 квадратных метров по каждому месту нахождения обособленного подразделения, в котором осуществляется розничная продажа алкогольной продукции.
Организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива, пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в сельских населенных пунктах, должны иметь для таких целей в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты и складские помещения общей площадью не менее 25 квадратных метров по каждому месту нахождения обособленного подразделения, в котором осуществляется розничная продажа алкогольной продукции.
Требования к помещению
Люди употребляют пиво для расслабления, поэтому такие магазины нередко открывают на территории жилых массивов, а также в центральных городских районах. Нужно выбрать место с большой проходимостью, от этого зависит успех бизнеса. Самым выигрышным вариантом считается зона, через которую люди проходят, возвращаясь домой со службы.
Площадь помещения должна быть не менее 30–40 кв. м. Этого пространства достаточно для оформления прилавка, размещения в торговом зале нескольких стоек либо столов, расположения за перегородкой 20–30 пивных кег.
Рядом с выбранным зданием не должно быть медицинских и спортивных центров, военных объектов, школ и прочих образовательных учреждений. Точки по продаже пива на розлив нельзя открывать рядом с остановками общественного транспорта. За соблюдением перечисленных требований следят местные власти. Эти моменты они проверяют, прежде чем выдать разрешение на занятие торговлей. Магазин от перечисленных объектов должен располагаться на расстоянии 100 метров и более (в разных региональных субъектах эта цифра может отличаться).
Одна из сложностей при выборе помещения состоит в невозможности продажи пенных напитков в киосках и прочих нестационарных строениях. Это существенно ограничивает бизнесменов.
Для хранения пива нужно использовать отдельное помещение с хорошей вентиляцией. Холодильники нельзя располагать под санузлами квартир и ванными комнатами.
Точка по продаже разливного пива не должна повышать пожароопасность многоквартирной постройки, угрожать жизни или здоровью собственников квартир. Запасной выход располагают в легкодоступном месте, он должен иметь огнестойкую облицовку. Помещение оснащают двумя исправными огнетушителями с инструкцией по их эксплуатации на случай возгорания. На видном месте нужно разместить эвакуационный план.
Недостаточно просто открыть точку по продаже пива на разлив, нужно еще позаботиться о его правильном хранении. У каждого такого магазина есть верхняя граница продаж, которую не преодолеть. Это нужно учитывать на этапе расширения ассортимента.
Вскрытая кега с пивом, даже если она заполнена углекислым газом, хранится максимум неделю. По истечении указанного срока напиток скисает и его приходится выливать. Принимая во внимание этот факт, необходимо продумать максимально возможное число вскрытых кег с сортами напитка, которые покупают нечасто. Если за 7 дней их приобретают в количестве около 250 литров, сортов должно быть не больше 5. Если видов будет больше, а объем продаж в указанных пределах, придется выливать слишком много пива.
Разумнее сократить ассортимент, но при этом гарантировать постоянную свежесть напитка. Если кто-то однажды купит прокисшее пиво, репутация магазина пострадает.
Правильный подход к открытию точке по продаже пива на розлив позволит рассчитывать на хорошую ежемесячную прибыль, большое количество клиентов. Главное — все просчитать, закупить надежное оборудование, оформить бизнес по закону.
Аренда нежилого помещения – плюсы
Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая.
Ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже.
Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя.
Так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.
Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений.
Ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено – нужен только сам договор.
И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя.
Выбор схемы сдачи помещения в аренду
Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:
- долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
- посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
- почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
- комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.
Сдача объекта собственником или через управляющую компанию
Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.
Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.