Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить предварительный договор купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.
Предварительный договор, заключаемый с застройщиками
Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор. Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.
Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается. Именно на этот факт ориентируется застройщик.
Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.
В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.
Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора
Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.
С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.
Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.
Основания для расторжения
Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:
- у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
- если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
- если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
- если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
- когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.
Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры образца
Бланк договора предварительного в общем виде практически идентичен бланку основного. Поэтому последний может служить образцом при составлении предварительного документа.
В отношении образца предварительного договора купли-продажи квартиры в 2021 году можно сказать, что он должен содержать информацию такого рода:
- Наименование документа, дату и место его составления.
- Указание на стороны, заключающие договор, и на лиц, которые будут являться его подписантами, а также на волю сторон заключить основной договор в будущем на нижеперечисленных условиях. Если говорить о представителях юрлиц и представителях на основании доверенности, необходимо указать, на основании каких документов они действуют.
- Основную часть:
- условия о предмете; о цене и способе оплаты;
- перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю;
- права и обязанности сторон;
- порядок и сроки заключения основного договора, регистрации перехода права собственности;
- иные условия, которые стороны определили для себя в качестве существенных.
- Заключительную часть:
- реквизиты или паспортные данные сторон;
- личные подписи и печати (для юрлиц).
Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры
По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:
- На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
- Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
- Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
- Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.
Нюансы и возможные ошибки при составлении ПДКП
1. Чтобы предварительный договор нельзя было признать незаключенным, следует:
— четко описать объект недвижимости (предмет договора);
— составить его в такой же форме, в которой предполагается заключать основной;
— нотариально заверить его.
ВАЖНО
Еще раз напомним, что нотариальное заверение ПДКП строго необходимо только при сделке с жильем несовершеннолетнего собственника, ипотечной недвижимости или сделке с долями жилых объектов.
Также помните, что если основной договор купли-продажи по любой причине будет нотариально удостоверяться, а преддоговор не был заверен нотариусом, такой ПДКП будет считаться ничтожным.
2. Одна из частых ошибок при составлении предварительного договора — то, что внесение задатка не прописывается именно как задаток. Если это слово не фигурирует в документе прямо, внесенная сумма будет считаться авансом. В случае неисполнения договора механизм удержания суммы задатка из-за этого не сработает.
3. Если в преддоговоре деньги фигурируют как гарант исполнения обязательств, не следует использовать в нем термины «залог», «денежный залог». Залог — это вещь или другое имущество, но не деньги как таковые.
4. Задатком в преддоговоре следует обеспечивать обязанность заключить основной договор (желательно, оговорив сроки), а не передачу недвижимости или денег за нее. Обязанность передать квартиру появится у продавца только после подписания основного договора.
5. Если продавец состоит в браке, нужно подтвердить согласие супруга на продажу объекта уже на стадии подписания ПДКП. Без этого есть шансы, что при возникновении проблем суд не сможет обязать его заключить или даже исполнить основной договор.
6. Не следует вносить по предварительному договору крупные суммы денег. В этом случае его могут признать основным договором купли-продажи. Исходя из практики, существенной частью цены суды считают сумму, составляющую более 70% стоимости объекта.
Внезапно состоявшаяся сделка может быть невыгодна как покупателю, так и продавцу. Если стороны полностью готовы к этому, проще сразу заключить основной договор.
7. Хотя это необязательно, лучше все-таки оговорить в ПДКП различные условия сделки: цену, сроки передачи недвижимости, ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор (желательно учесть варианты как с санкциями, так и без), сроки возврата аванса (если он предусмотрен) и т. д.
Чем больше условий согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной договор, так как стороны фактически уже обо всем договорились.
8. В случае покупки доли квартиры помните, что у совладельцев есть право преимущественной покупки. Продавцу необходимо заранее, до заключения преддоговора, согласовать этот вопрос со всеми (!) владельцами других долей и получить от них либо нотариально удостоверенный отказ, либо дождаться 30 дней с даты получения ими почтового отправления, чтобы собственник имел право продавать долю посторонним лицам.
Риски сторон при заключении предварительного договора купли-продажи
Как правило, покупатель недвижимости при сделке защищен меньше, чем продавец.
Можно выделить следующие риски при заключении ПДКП:
1. Нет гарантии приобретения жилья. При подписании преддоговора не происходит перехода права собственности и его наличие не полностью гарантирует покупателю, что дом или квартиру продадут именно ему.
Продавец может отказаться подписывать основной договор и заставить его это сделать можно только через суд. Однако из-за длительности процесса, дополнительных расходов и хлопот на это готов не каждый покупатель. Поэтому на практике «отказники» чаще всего отделываются штрафами и возвратом задатка или аванса.
2. Риск признания ПДКП незаключенным. Если при подписании предварительного договора стороны не соблюли должную форму и обязательные условия, его можно оспорить в суде и признать незаключенным.
Например, если из преддоговора не ясно, какая именно квартира продается, суд сочтет, что предмет сделки не согласован. Поэтому не стоит включать в договор формулировку вроде «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры 5 в доме 43 на ул. Красная».
Описывайте предмет договора как можно подробнее и обязательно укажите кадастровый номер объекта: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, дом 43, квартира 5, кадастровый номер: 49:88:264:807:047, общей площадью 47,2 кв. м».
3. Риск потери задатка или аванса. Если покупатель заплатил по преддоговору (внес задаток или аванс), а недобросовестный продавец исчез, вернуть их будет непросто. Для этого придется или заключать основной договор купли-продажи через суд (хотя стоит подумать, надо ли иметь дело с таким контрагентом), или в судебном порядке требовать возврата внесенной суммы и расторжения ПДКП.
4. Риск двойной продажи жилья. Преддоговор не регистрируется в Росреестре, поэтому покупатель не знает, сколько еще ПДКП заключил продавец. Если окажется, что их было несколько, кому-то из потенциальных покупателей для возврата денег и компенсации убытков придется пройти через судебные тяжбы с недобросовестным продавцом.
Подстраховаться в такой ситуации можно, добавив в преддоговор условие о гарантиях от продавца. Он должен подтвердить отсутствие других заключенных договоров (предварительных и основных) на продаваемый объект. За нарушение гарантий предусмотрите солидный штраф.
5. Риск покупки жилья с обременением. Продаваемая квартира может иметь обременение в виде залога, ареста, договора ренты или найма. Чтобы проверить отсутствие обременений, покупателю лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, причем дважды: перед заключением преддоговора и перед подписанием основного договора купли-продажи.
Однако не все обременения регистрируются в Росреестре. Например, договоры найма сроком до 11 месяцев туда не подают. Поэтому в ПДКП лучше включить примерно такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента перехода права собственности к покупателю».
За нарушение этой гарантии для продавца нужно предусмотреть штраф, а для покупателя — возможность без санкций отказаться от заключения основного договора.
Дополнительная важная информация
Покупка жилого помещения – недешевое удовольствие. Поэтому и аванс, и залог, и задаток могут представлять из себя внушительные суммы. Риск потерять свои деньги довольно велик. Мошенники все еще присутствуют на рынке недвижимости.
Поэтому необходимо подстраховаться и совершить некоторые действия, которые уберегут от негативных последствий. Не спешите заполнять бланк, как только вы скачаете с нашего сайта его образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры, нуждается и в обеспечении безопасности расчётов.
Здесь, имеется в виду, передача залога, аванса или задатка третьему лицу.
Среди них можно посоветовать:
- Банковскую ячейку.
- Юридическую фирму.
В заключение нужно добавить, что предварительное соглашение, лучше всего заключать в присутствии юриста. Это даст гарантию того, что ни один из пунктов не будет признан судом ничтожным. Так что звоните. Поможем!
Тонкости составления соглашения
По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.
Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.
5 советов о составлении предварительной договоренности:
- Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
- Указать технические характеристики квартиры.
- Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
- Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
- Указать, какой суд будет рассматривать споры.
Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.
Предварительный договор по ипотечной программе
Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке. Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема — банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.
С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).
Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу). Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись. Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП — подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.
Отличие предварительного договора от основного договора
Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.
Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.
При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).
Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.
Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.
В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.