Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фермеры и огородники получат больше прав в «земельном вопросе»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Комментарии к статье 39.3 ЗК РФ, судебная практика применения
В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) определены следующие правовые позиции:
Право на выкуп земельного участка для сельхозпроизводства при аренде участка более трех лет
При решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором. См. подробнее п. 4 Обзора.
Исчисление трехлетнего срока аренды земельного участка для сельхозпроизводства в случае продажи участка его арендатору без торгов
Трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в случае продажи участка его арендатору без торгов, подлежит исчислению с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных в этот период нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка. См. подробнее п. 5 Обзора.
Определение площади земельного участка из земель сельхозназначения, который может быть выкуплен арендатором
Площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке. См. подробнее п. 6 Обзора.
Арендатор, переоформивший право бессрочного пользования земельным участком сельхозназначения имеет право на его выкуп независимо от срока использования
Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения (предназначенным для ведения сельскохозяйственного производства), вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных пунктом 3.2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. См. подробнее п. 7 Обзора.
Выкуп арендуемого земельного участка для сельхозпроизводства в составе земель населенных пунктов после изменения его вида разрешенного использования
Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки. См. подробнее п. 8 Обзора.
Условия для предоставления земельного участка сельхозназначения, сформированного в счет невостребованных земельных долей, в собственность или аренду без проведения торгов
Наличие условий для предоставления земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, на которые признано право муниципальной собственности, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами. См. подробнее п. 9 Обзора.
Право на выкуп земельного участка
Право на переоформление земельного участка осталось и после 01.06. 2012 года
Выкуп в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137- ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015, в настоящее время — гл. v. 1 ЗК РФ) являются различными правоотношениями.
В первом случае предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность:
• наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования;
• ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.
Для приобретения земли в частную собственность должны быть другие условия, а именно:
• наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение;
• исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.
Поскольку правоотношения являются различными, ограничения и условия, установленные ЗК РФ в части выкупа земельного участка, не подлежат применению. Например, если на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, нет объекта недвижимости, это не является препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФот21.03.2006 по делу №А41-К1-1979/05).
Эту правовую позицию последовательно поддерживают арбитражные суды и по настоящее время (определения ВАС РФ от 30.03.2010 №ВАС-3722/10, от 12.10.2011 по делу №А35-7365/2010).
Еще одним видом льготного выкупа является выкуп арендатором земельного участка, переоформившим свое право бессрочного (постоянного) пользования на право аренды до 01.07.2012.
Такая возможность была предоставлена п. 2.2 ст. 3 Вводного закона. При этом такой участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по льготной цене, установленной субъектами РФ в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% , расположенного в другой местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
В связи с установлением п. 2 ст. 3 Вводного закона обязанности осуществить переоформление права бессрочного (постоянного) пользования до 01.07.2012, возникает вопрос о возможности выкупа земельного участка в собственность на указанном основании после 01.07.2012. В данном случае наиболее обоснованным является следующее толкование закона.
Из пункта ст. 3 Вводного закона вытекает и право лица, владеющего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление. Установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.
Более того, КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данная статья КоАП применяется с 01.01.2013.
Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе переоформить такое право (в противном случае введение с 01.01.2013 административной ответственности за непереоформление указанного права не имело бы правового смысла, поскольку привлечение к административной ответственности за неисполнение обязанности, которую нельзя по закону исполнить, недопустимо).
Однако необходимо иметь в виду, что период выкупа по льготной цене государственных или муниципальных земельных участков коммерческими организациями — собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (ст. ст. 1, 2, п. 2 ст. 3 Вводного закона) (постановление Президиума ВАС РФот17.12.2013 поделу №А41-44318/12).
В связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене, расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ (после 01.03.2015 — гл. v. 1 ЗК РФ), и не может превышать размер кадастровой стоимости указанного участка (определение ВАС РФ от 28.05.2014 по делу №А76-7285/2013.
Права правопреемников на выкуп земельного участка
Правопреемники тоже могут требовать льготного выкупа участка.
После установления разновидности правоотношения возникает вопрос о его субъектном составе, и в первую очередь, относится ли требующее выкупа лицо к лицам, имеющим на это законное право. В частности, это касается случаев, когда лицо, обратившееся за выкупом, является не первоначальным обладателем прав на землю, а приобрело право на недвижимое имущество и участок в порядке сингулярного правопреемства (по цепочке сделок).
Правовая действительность такова, что даже после вступления в силу ЗК РФ в 2001 году участники гражданского оборота осуществляли отчуждение объектов недвижимого имущества, зачастую не оформляя прав на землю.
Судебная практика выработала подход, согласно которому правопреемники, получившие недвижимое имущество как в ходе универсального правопреемства, так и в результате сингулярного (в результате сделок), обладают правами на применение льготного порядка, как и первоначальные правообладатели.
Конституционный суд РФ разъяснил, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (п. 3 определения от 01.10.2009 № 1129-О-О). Ограничительное толкование положения п. 1 ст. 2 Вводного закона привело бы к нарушению принципа равенства в отношении собственников недвижимого имущества, закрепленного в ст. 19 Конституции РФ.
Указанная правовая позиция также была изложена в постановлении Президиума ВАС РФот09.04.2009 №14649/08.
Что касается земельных участков, договоры аренды в отношении которых были заключены ввиду переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то необходимо руководствоваться следующим.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу данное лицо приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
То есть, если к лицу перешло право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендуемом земельном участке, к нему переходят и права предыдущего арендатора, в том числе на выкуп земельного участка в соответствии с льготным порядком.
Судебная практика также исходит из того, что нормы п. 2.2 ст. 3 Вводного закона не предусматривают ограничений в отношении лиц, которые не являлись непосредственными правообладателями постоянного (бессрочного) пользования указанными земельными участками, а приобрели право аренды в связи с покупкой объектов недвижимости по сделке или цепочке сделок.
С 2022 года вступают в силу поправки в НК РФ, согласно которым ФНС будет ежегодно получать от органов земельного контроля и надзора информацию о привлечении собственника участка к ответственности:
— за неиспользование сельскохозяйственных земель для производства сельхозпродукции,
— или за использование не по целевому назначению участков, выделенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества (в т.ч. за использование их в предпринимательской деятельности).
За эти правонарушения предусмотрена административная ответственность (ст. 8.8 КоАП РФ).
А теперь собственнику грозит еще и доначисление земельного налога: вместо льготной ставки 0,3% будет применяться общая — 1,5% (т. е. налог вырастет в 5 раз).
Кроме того, не будет действовать 10%-ное ограничение ежегодного роста налога, что опять-таки выльется в его увеличение.
Вернуться к льготной налоговой ставке собственник земли сможет лишь после того, как орган земельного надзора подтвердит ФНС, что нарушения были устранены (Закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).
Кто имеет право на преимущественный выкуп?
Так как Земельный Кодекс рассматривать право преимущественного перехода земельных участков отказался, теперь все регулирование этого вопроса полностью переходит в ведение Гражданского Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов, которые рассматривают вопросы оборота земель.
Согласно действующему законодательству потенциальные покупатели, у которых есть преимущества по приобретению наделов перед другими такими же заинтересованными лицами, они делятся на несколько категорий:
- Арендаторы земельных участков, которые на протяжении всего срока действия договора аренды тщательно соблюдали все указанные в договоре условия, а также при необходимости могут внести всю выкупную сумму и готовы эту возможность подтвердить документально;
- Представители малого и среднего бизнеса, в том случае, если земельные участки, которые ими ранее арендовались, были выставлены на продажу или на проведение процедуры приватизации;
- Многодетные семьи (в лице их представителей), если они подали своевременно заявку на осуществление такого выкупа;
- Льготные категории граждан (в том случае, если они не получили участок безвозмездно от государства и приняли решение его выкупить);
- В том случае, если речь идет о покупке доли участка, то здесь преимущественное право будет принадлежать тем лицам, кто владеет остальными долями в конкретном участке (например, в случае вступления в наследство несколькими наследниками один из них решил долю продать — преимущества по приобретению будут иметь остальные наследники).
Выкуп земли сельскохозяйственного назначения
Арендованные участки сельскохозяйственного назначения могут быть выкуплены без проведения торгов. Для возможности выкупа необходимо пользоваться наделом в течение минимум трех лет.
Необходимо собрать документы, подтверждающие надлежащее использование сельскохозяйственной земли. Уточнять перечень необходимо в Министерстве сельского хозяйства РФ.
Договором аренды может быть предусмотрена автоматическая передача участка в собственность арендатора по истечению срока действия соглашения. Это предусмотрено в ГК РФ.
Сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства вправе купить сельскохозяйственный надел по сниженной стоимости. Торги проводиться также не будут. Предварительно перечисленные организации могут владеть землей на правах аренды или постоянного бессрочного пользования.
В некоторых случаях на усмотрение муниципалитета участки могут передаваться в собственность безвозмездно.
Если планируется продажа сельскохозяйственного участка частным лицом, то преимущественным правом обладает муниципалитет и государство. Продавец обязан уведомить учреждения о намерении совершить сделку купли-продажи. В уведомлении указывается цена, характеристики участка и сроки реализации.
Срок не может превышать 90 дней.
В случае отказа государства или муниципалитета продавец вправе продать участок третьему лицу в течение одного года. Реализация возможна только по цене, указанной в уведомлении ранее.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.
Также вступают в силу отдельные нормы, касающиеся узаконения самовольно занятых земель (так называемая «земельная амнистия»). Согласно новым нормам граждане будут вправе оформить ранее самовольно занятые земельные участки.
«Чтобы попасть под „земельную амнистию“, гражданам с заявлением необходимо обратиться в соответствующий местный исполнительно-распорядительный орган. Все будет зависеть от того, какой вид нарушения совершен и на каких землях. Если было осуществлено полное самовольное занятие всего земельного участка, а также нарушение границ земельных участков, например сельскохозяйственных земель либо лесного фонда, то тогда нужно будет обращаться в областной исполнительный комитет и решения будут приниматься с согласия главы государства.
Если же речь идет о землях населенных пунктов, тогда нужно будет обращаться в соответствующий исполнительный комитет. В частности, в границах Минска, областных центров, городов областного подчинения — в областной исполнительный комитет. Если мы говорим о районных центрах, городах районного подчинения, городских поселках — то в районный, если говорим о сельских населенных пунктах (кроме агрогородков) — то в сельский, если же об агрогородках — то в районный исполнительный комитет», — пояснила специалист.
Что ждет садоводов и дачников в 2021 году: главные изменения
Если закон 217 признает жилое капитальное строение на земле СНТ домом, то и прописка в нем будет нормальным явлением. Но это только догадка, потому что ничего вразумительного по вопросу прописки в законе нет. Остается ожидать дополнительных нормативных актов, в которых будет прописан регламент регистрации граждан в садовом доме.
Ранее граждане добивались прописки в садовом доме только в судебном порядке. При этом им необходимо было доказать, что он капитальный и пригоден для круглогодичного проживания.
Сегодня на землях СНТ создаются целые коттеджные поселки, где на каждом участке имеются жилые дома. Пункт 12 статья 54 Федерального закона № 217 позволит поменять статус земли на «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием под ИЖС, если будут выполнены условия:
- товарищество находится в границах населенного пункта;
- все дома на участках признаны жилыми.
В этом случае члены СНТ вправе обратиться в территориальную администрацию с соответствующим заявлением. В результате, при положительном решении, они смогут образовать ТСЖ и руководствоваться впоследствии нормами жилищного законодательства.
Но тут следует учитывать и другую сторону вопроса. Земли СНТ и ИЖС облагаются по разным ставкам налога. Причем второй из них значительно выше. Поэтому прежде, чем решать вопрос о переводе земель в ИЖС, следует обратить внимание на это. К тому же, если ранее этим озадачивались с целью возможности прописаться в доме, то теперь, когда закон позволяет оформить регистрацию в садовом доме, стоит ли это делать.
Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2021 году
- Блоги
- Инструктаж
- Экспертное мнение
- Спецпроекты
- Вопрос-ответ
- Календарь
- Каталог
- Объявления
- Статьи
- Госдума России упростит выкуп сельхозземель из государственной собственности
- Фермер попросил Владимира Путина разобраться с арендой государственных сельхозземель
- Минсельхоз планирует ограничить фермеров в землях
- Размер арендной платы за землю могут ограничить законом
- Животноводы предгорных районов Кубани могут снизить арендную плату за землю
- АПК-органы управления
- ветеринарные препараты, ветеринарные учреждения
- ГСМ, биотопливо
- корма, добавки для животных
- оборудование для АПК, промышленное, весовое
- обучение
- сельхозпроизводители / сельхозпредприятия
- сельхозтехника, запчасти
- семена, посадочные материалы
- средства защиты растений, удобрения
- страхование
- строительные материалы
- финансовые учреждения
- элеваторы, мелькомбинаты
- Аграрные СМИ
- Сельскохозяйственная продукция и сырье
- Сельхоз техника
- Сельскохозяйственная техника, оборудование, запчасти
- Удобрения, агрохимия, семена, саженцы
- Животные и птица
- Услуги
- Недвижимость
- Работа
- Знакомства
- Разное
Порядок выкупа земельного участка под объектом недвижимости в 2022 году
Если человек имеет определенный земельный участок, которым пользуется на правах аренды, и при этом на нем есть определенная недвижимость, то в таком случае он может выкупить ее в частную собственность следующим образом:
- Оформить кадастровый паспорт на указанную недвижимость.
- Получить имущество в частную собственность, вследствие чего приобретается право на льготный выкуп территории.
- Обратиться в территориальное отделение местной администрации с заявлением на выкуп земельного участка, расположенного под указанной недвижимость.
- Подписать договор купли-продажи, после чего внести требуемую сумму в установленные сроки.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2022 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Законодательная основа
Продажа земель, находящихся в собственности у государства или муниципалитета, осуществляется с помощью аукциона, торгов или без них, — всё это регламентируется статьёй 39.3 ЗК РФ.
Чтобы выкупить из аренды в собственность необходимо сделать следующее:
- Получить кадастровый паспорт на ОН, который находится на желаемом наделе (построенный либо незаконченный).
- После закрепления недвижимости (как за собственником), вы получите право льготного выкупа.
- После двух вышеописанных действ следует обратиться в органы МСУ с заявлением на выкуп ЗУ, который располагается под определенным, а главное зарегистрированным объектом недвижимости.
- Заключение с муниципалитетом договора купли-продажи.
В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:
которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.