Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Перед тем как начать процедуру узаконивания объекта или его части, необходимо узнать требуется ли ее проведение в конкретной ситуации. А для этого у вас должно быть четкое понимание того, что такое самострой.
Согласно действующему законодательству, самостроем считается объект недвижимости жилого или нежилого назначения, возведенный без разрешения местных органов власти или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, или созданный на наделе, предназначенном для других целей, например, для ведения сельского хозяйства.
А это значит, что проект таких зданий и сооружений не утвержден властями и, следовательно, не был допущен к реализации.
Также требуется узаконить нежилое здание, находящееся в стадии реконструкции, если в ходе ее проведения в т.ч. и при работах на фасадах, изменяются характеристики зданий или их отдельных помещений, а также инженерных коммуникаций.
Чтобы иметь возможность пользоваться возведенным или реконструированным объектом на легальных основаниях, у вас нет другого выхода, кроме как официально его зарегистрировать. И после того, как это случится, никто не вправе вам помешать совершать с объектом любые сделки.
Узаконить нежилое здание или помещение можно даже при отсутствии разрешения на строительство. На крайний случай, если не получается официально оформить объект, то следует обратиться с заявлением о признании на него права собственности в судебную инстанцию.
Имейте в виду, что узаконить нежилое помещение или здание, возведенное самовольно, можно не во всех случаях. Нельзя оформить в собственность объект, сохранение которого нарушает права или интересы третьих лиц, либо угрожает их здоровью и жизни.
Как правило, в процессе рассмотрения судом дел о признании прав на самовольно созданные здания или помещения, суд назначает независимую процедуру, направленную на выявление нарушений и недостатков, которые были допущены при строительстве. Если таковые не обнаружатся, то объект узаконят.
Заказать узаконивание нежилого помещения или здания в Москве
Наша компания помогает узаконить нежилое помещение или все здание без мороки и суеты. Мы обладаем огромным практическим опытом в регистрации объектов капитального строительства, поэтому знаем не только с чего начать процедуру, но и как ее благополучно завершить.
Мы также специализируемся на подготовке документов, необходимых для признания за Вами права собственности на нелегально созданную недвижимость. В дополнение ко всему, мы даем консультации по поводу регистрации перепланировок или реконструкций.
Мы предоставляем услугу всем желающим в Москве и МО. Однако на этом наша деятельность не заканчивается – мы также содействуем в разрешении и других правовых проблем и делаем это на высоком профессиональном уровне.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Какие требования нужно выполнять для легализации?
Легализация самостроя может отличаться в зависимости от того, были ли нарушены градостроительные нормы при возведении объекта или нет.
Если они не были нарушены, то можно сразу приступать к легализации.
Если же нарушения все же были допущены, то сперва необходимо внести в конструкцию объекта изменения — и лишь после этого следует приступать к легализации.
Перечень градостроительных требований достаточно обширен — перечислим основные:
- Жилой объект должен располагаться на участке отдельно (то есть он должен примыкать к дороге, другим участкам или техническим строениям).
- На территории участка допускается нахождение технических пристроек (например, гараж или оранжерея). Их возведения обычно не подлежит согласованию.
- Общее количество этажей в доме должно составлять не более 3 штук. Допускается наличие подземных этажей, а также небольшого чердака.
- Общее количество комнат, перекрытий и коридоров в доме значения не имеет. Многоквартирный самострой легализуется по той же схеме, что и небольшой дом.
- Помещения в доме могут использоваться для жилья людей (то есть комнаты соответствуют санитарным, эпидемиологическим, пожарным требованиям ГОСТ).
Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус «самострой»?
Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить начиная с этого года.
Нужно сразу делать всё по порядку:
- Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (сокращенно от «объект капитального строительства») Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
- Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
- Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется «уведомление о начале строительства», но по сути — это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
- Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
- Составить на готовое здание технический план;
- Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
- Поставить объект на кадастровый учет;
- Зарегистрировать на него свое право собственности.
Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).
Когда нужно обращаться в суд?
Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.
Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок). Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).
Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.
Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.
Легализация через суд
До 01.03.2019 года действовал упрощённый порядок узаконивания вещного права на самовольную постройку. Это можно было делать через органы местного самоуправления, собрав необходимые документы. Но наличие условий, описанных выше, необходимо.
Если же собственник строения не смог, по каким-либо причинам, узаконить своё право до указанной даты, он сможет это сделать теперь только через суд. Как зарегистрировать самострой в 2022 году в судебном порядке? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:
- Получить документ об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Можно создать электронный запрос и получить данные в электронном виде. Можно обратиться в МФЦ и получить «бумажные» сведения.
- Уточнить категорию земельного участка. Необходимо, чтобы участок имел разрешённую категорию для возведения сооружений или жилых домов. Тогда легализация вещного права будет иметь юридическое обоснование.
- Необходимо получить от каждого контролирующего и надзорного органа письменное согласие на узаконивание права. То есть, на руках у будущего собственника должны быть документы, подтверждающие отсутствие претензий у надзорных ведомств к данному самострою.
- Нужно обратиться в БТИ и получить документ, подтверждающий соответствие строения градостроительным нормам.
Когда эти документы будут готовы, необходимо составить иск с просьбой легализовать право собственности на конкретное строение. В «теле» иска нужно дать ссылки на нормы действующих нормативных актов, которыми могут быть обоснованы действия владельца участка.
Варианты узаконивания
Узаконивать самовольные постройки на своем земельном участке можно несколькими способами:
| Через суд | Административный метод |
|---|---|
| Потребуется собрать документальные подтверждения того, что владелец земли действительно является инициатором строительства и объект принадлежит ему. В процессе выясняется, соответствует ли постройка санитарным, пожарным, строительным и прочим норманн, не несёт ли угрозы для здоровья населения, а также не ущемляет ли она законных интересов и прав прочих владельцев. | Применим для любого типа строения, которое можно возводить на своем участке не имея соответствующего разрешения на строительные работы. Обычно это небольшие деревянные постройки на личной территории сельскохозяйственной категории (дачные, садовые, прочие). |
Особенности легализации самостроя
Собственник коммерческого, производственного или промышленного здания после окончания строительства должен получить разрешение на сдачу объекта (ОКС) в эксплуатацию. Но такое разрешение выдано не будет, если изначально не было получено согласия государственного надзорного органа на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Проигнорировав указанные требования, застройщик впоследствии не только не сможет зарегистрировать свою недвижимость, но и получит административный штраф, а также предписание о сносе незаконно возведённого строения. Чтобы не попасть в ряды самовольных застройщиков, следует правильно и своевременно легализовать самострой.
Разбираемся в понятиях
Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм. Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.
Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:
- оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
- если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.
При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.
Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:
- капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
- некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.
При постройке любого объекта на фундаменте, разрешительные документы необходимы, за некоторым исключением. Если речь идет о временной постройке, к примеру, о том же сарае для хранения сена, согласование с местными органами самоуправления не требуется.
Признание права на самовольную постройку по упрощенной схеме
В силу ст.51 ГК РФ строительство объектов на территории садового участка не требует разрешительных документов, но, тем не менее, даже баня должна быть отражена на техническом плане.
Для того чтобы узаконить вновь возведенную постройку следует выполнить следующие действия:
- обратиться к инженеру в кадастровую службу для составления схемы участка с определением места расположения самостроя;
- подать заявление в МФЦ для согласования градостроительного плана участка;
- получить разрешение на строительство;
- составить технический план;
- зарегистрировать право собственности.
После внесения соответствующих изменений в технический план владелец имеет полное право распоряжаться постройкой по своему усмотрению.
Признание права на самовольную постройку через суд
Подача иска по самовольной постройке для легализации объекта осуществляется только в том случае, если получить разрешительные документы в упрощенном порядке не удалось. При этом суд при рассмотрении дела будет обращать внимание на следующие аспекты:
- соблюдены ли требования градостроительного законодательства и СНиП при возведении постройки;
- безопасно ли сооружение и не несет ли угрозы жизни и здоровью;
- учтены ли права соседей.
Важно! Основания для отказа органов местного самоуправления будут учитываться в первую очередь, поэтому следует изначально исправить все ошибки, допущенные при строительстве, отраженные в официальном ответе.
Для того чтобы суд принял положительное решение и узаконил право на самовольную постройку к иску необходимо приложить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю, в частности межевой план;
- схему всего участка, включая и самострой;
- технический план самовольной постройки;
- справку от инженера о возведении объекта с соблюдением всех нормативов;
- справку о стоимости сооружения;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Исковое заявление подается в суд первой инстанции по месту расположения сооружения. При отсутствии нарушений при возведении самовольной постройки на земельном участке, решение принимается в пользу истца. После вступления в силу судебного акта он прилагается к документам на участок и техническому плану и проходит регистрацию в Росреестре.
Когда строительство считается незаконным
Чтобы не попасть под определение статьи 222 Гражданского кодекса РФ, планируя такой ответственный шаг, как стройка, необходимо позаботиться о разрешении на нее. Иначе, без соответствующего пакета документов, вы не сможете свое владение ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду, ни оформить завещание. Нелегальным, построенное капитальное здание, будет считаться если:
- возведено на участке, предназначенном для других целей;
- нарушены основные требования СНиП в процессе строительства;
- в самом начале не получено разрешение на строительство;
- Госстрой архитектура не утвердила проект на начальном этапе.