Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон продажи квартиры в 2020г доставшейся по наследству пенсионеру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, живущее на пенсионное пособие, обязано уплачивать налог с продажи, которая считается доходом физических лиц, если квартира находилась в собственности менее трёх лет. Это правило распространяется на всех продавцов, в том числе – пенсионеров.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Когда взимается НДФЛ с продажи квартиры по общим правилам?
Российским законодательством предусмотрен минимальный срок владения недвижимым имуществом, который оказывает влияние на вопрос дальнейшего налогообложения денежных средств, получаемых в результате продажи объектов. Он составляет три года.
То есть, если от даты приобретения квартиры или дома до дня его продажи прошло более трех календарных лет (считается по месяцам), то уже бывшему собственнику не придется уплачивать подоходный налог с полученных денежных средств. Это правило касается всех граждан Российской Федерации и иностранных лиц, являющихся налоговыми резидентами государства, независимо от принадлежности их каким-либо льготным категориям населения.
Условие по минимальному году владения распространяется на все объекты недвижимого имущества: жилые дома и квартиры, гаражи, складские и коммерческие помещения и т. д.
Также не важен способ приобретения прав собственности на объект. Если с момента регистрации гражданин как владельца недвижимого имущества прошло более трех лет, то налог не платиться независимо от того, был ли получен объект в результате покупки, дарения, приватизации, вступления в наследство и т. д.
Особые правила применения вычетов для пенсионеров
Право на получение вычета в отношении имущества, полученного в результате наследства возникает с момента его продажи. Оформить льготу можно в течение 3 лет владения недвижимостью. Далее право на ее получение нивелируется за ненадобностью, так как по окончании отведенного периода при продаже квартиры налог платить не нужно.
По общим правилам вычет оформить можно только по уже уплаченным налогам. То есть, если гражданин не имеет никаких других доходов, кроме денежных средств, полученных в результате реализации унаследованного объекта жилой недвижимости, то ему придется сначала в полной мере оплатить налоговый сбор, а уже после подать заявление на получение вычета в формате денежной компенсации.
Однако для пенсионеров действует исключение. Граждане, находящиеся на обеспечении по старости (включая льготников, вышедших на пенсию досрочно) или по выслуге лет могут получать вычет на налоги, которые были уплачены в течение трех последних лет.
На практике это работает следующим образом. Если пенсионер в 2022 году получил квартиру в наследство и в этом же году вышел на пенсию, то при продаже имущества он сможет оформить вычет сразу в счет налогов, уплаченных в период с 2018 по 2022 год. То есть у него появиться выбор:
- сразу оформить вычет и уплатить налог в меньшей сумме;
- сначала в полном объеме уплатить налог и после получить денежную компенсацию за счет оформленного вычета.
Налогообложение для пенсионеров не отличается от общих правил. При продаже квартиры они должны заплатить НДФЛ, если владеть ею меньше минимального установленного срока в 3 и 5 лет. Срок зависит о того, по какой сделке пенсионер получил квартиру в собственность.
Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи.
Налог можно уменьшить: 1) с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычесть расходы, если квартира была куплена, получена по дарению или унаследована; 2) с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье и пенсионер ранее не полностью вернул НДФЛ.
До 30 апреля следующего года после сделки продажи следует подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог.
Если пожилой человек продает квартиру, то с полученных денежных средств ему придется погасить налог в размере 13 %, если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года. Если реализация недвижимости произошла после вышеупомянутой даты и доход с продажи квартиры составил более 5 млн. рублей, то НДФЛ идет также по ставке 13% от 5 млн руб., плюс по ставке 15% с суммы превышения.
Если пожилой человек продал за год несколько квартир, то отечественное законодательство предоставляет ему финансовое послабление – необходимость оплатить налог только за одно жилье. В результате можно выбрать ту квартиру для налогообложения, стоимость которой меньше всех.
Период нахождения квартиры в собственности, налоговый вычет, получение имущества в порядке наследования – все это влияет на наличие или отсутствие обязанности выплачивать НДФЛ с продажи жилья и предоставлять декларацию.
Налог с продажи квартиры в 2022 (менее 3 лет)
Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.
Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:
- День подписания акта передачи имущества.
- День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.
Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.
Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.
С лиц взимают налог с продажи наследственной квартиры. Освобождаются от необходимости оплаты пошлины те особы, которые владели жилой собственностью больше трехлетнего периода на момент заключения сделки.
Налог с продажи ипотечной квартиры придется платить тем, кто владел жильем менее обозначенных законом сроков.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Условие № 1: наличие нескольких несовершеннолетних детей.
В семье должно быть не менее двух детей, которые не достигли возраста 18 лет или 24 лет, но во втором случае дети должны учиться очно в учебном заведении. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Причем неважно, родные это дети или усыновленные, дети одного или обоих супругов.
В законе речь идет о семье, т.е. о двух людях, которые являются родителями нескольких несовершеннолетних детей. Полагаем, вопрос о том, распространяется ли предусмотренная этим законом норма на родителей-одиночек, требует дополнительного уточнения.
Условие № 2: покупка нового жилого помещения.
Необходимо купить новое жилье. Сделать это нужно либо в году, в котором продано старое жилье, либо до 30 апреля следующего года. Но просто заключить договор с продавцом недостаточно. Для освобождения от НДФЛ надо:
- завершить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость – если речь идет о купле-продаже жилого помещения;
- полностью оплатить долю – если речь идет о ДДУ или ЖСК.
Условие № 3: жилищные условия должны улучшиться.
Дополнение в Налоговый кодекс предусмотрено для того, чтобы семьи с детьми могли улучшать свои жилищные условия. Поэтому новая жилплощадь должна быть больше или дороже проданной. Совпадение этих показателей необязательно. Увеличение площади помещения надо считать с учетом долей всех членов семьи. То же касается стоимости. Причем учитывается кадастровая стоимость недвижимости, а не та, что указывается в договорах продавцов и покупателей.
Условие № 4: кадастровая стоимость проданной недвижимости – не более 50 млн руб.
Кадастровая стоимость проданной недвижимости, независимо от размера доли налогоплательщика в ней, не должна быть больше 50 млн руб. Видимо, даже нашим законодателям сложно представить себе тех, кто продает недвижимость за 50 млн руб., а потом покупает еще дороже только потому, что в семье родился второй ребенок и теперь требуется улучшение жилищных условий.
Условие № 5: кроме проданного, у семьи может быть и другое жилое помещение, но если соблюдено ограничение по размеру.
На дату регистрации перехода права собственности на старую недвижимость к покупателю никто из членов семьи, претендующей на освобождение от уплаты НДФЛ, не должен владеть более чем 50% другого жилого помещения, большего по площади того, что будет приобретено взамен проданного. Пока сложно сказать, как при наличии такого условия будет решаться вопрос об освобождении от налога, если большая жилплощадь в собственности у одного из членов семьи есть, но переехать туда нельзя, например в случае ренты.
При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?
Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.
Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?
Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.
Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?
Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает. Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.
Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?
Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.
***
Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим. Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много. Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.
Процесс заключения договора купли-продажи наследуемой квартиры сопровождается предварительной подготовкой необходимого пакета документов:
- Паспорта каждого из участников договора.
- Свидетельство о наследовании.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации квартиры в Росреестре.
- Кадастровый паспорт на недвижимость.
- Справка, указывающая на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
- Справка ��з ЖКХ, свидетельствующая о лицах, зарегистрированных в квартире.
- Согласие супругов на совершение сделки (заверяется у нотариуса).
- Отказы наследников от имущества (если есть иные претенденты на получение наследства).
- Заключение органов опеки – если затрагиваются права несовершеннолетнего.
- Подготовленный проект договора.
Указанный перечень является наиболее универсальным, в зависимости от ситуации и обстоятельств могут понадобиться иные документы.
Продажа квартиры, полученной по наследству – весьма распространенная процедура, которая с юридической точки зрения сопровождается рядом особенностей. Прежде всего, сторонам необходимо не только договориться о положениях договора, но и добросовестно подойти к установлению собственника жилого помещения. До тех пор, пока права человека на недвижимость не будут зарегистрированы в Росреестре, говорить о совершении сделки не допускается. Помимо особенностей в порядке заключения и исполнения договора купли-продажи, есть отдельные тонкости в налогообложении. Как покупатель, так и продавец, должны понимать и знать не только общие правила, но и отдельные нюансы, отраженные в данной статье.
Граждане, вышедшие на заслуженный отдых, вполне могут зарабатывать на перепродаже недвижимости. В связи с этим, полученный доход должен быть задекларирован.
За подачей декларации следует оплата налога в размере 13% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма налога с продажи квартиры составляет 260 тыс.
Интересной особенностью расчета налога на доходы от продажи квартиры является ее стоимость. Сотрудники налогового органа могут использовать цену, указанную в договоре купли-продажи, или кадастровую стоимость.
Выбор зависит от их величины.
В роли базы налогообложения может быть взята кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.
Если она окажется ниже указанной в договоре, налог будет рассчитан от фактической суммы продажи.
Применение кадастровой стоимости в роли базы налогообложения во многом связано с возможным занижением цены недвижимости по договору купли-продажи. Многие граждане стараются снизить ее фиктивно, попросту указав минимальное значение.
Подобные действия позволяют снизить размер налога, подлежащего выплате. Поэтому сотрудники ФНС вправе выбрать между рыночной и кадастровой стоимостью, более выгодную для государства с точки зрения начисления выплат.
Послужить доказательством получения убытка может предоставление двух договоров, на покупку и последующую продажу недвижимости.
Пенсионер не вправе самостоятельно настаивать на выборе базы налогообложения. Если сотрудники ФНС посчитаются нужным использовать фактическую стоимость продажи квартиры, запретить это действие им никто не сможет. Закон стоит на их стороне.
Пенсионер вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Его максимальная сумма составляет 260 тыс. рублей. Воспользоваться данным правом можно один раз в жизни. Данная сумма позволит снизить итоговую сумму налога. Она может быть вычтена.
Подать документы на налоговый вычет можно совместно с декларацией о доходах. Стоит сказать, что данное право само по себе подразумевает выплату налога с доходов. Это означает, что гражданин не сможет им воспользоваться в том случае, если он ранее не вносил взносы в размере 13% от доходов в казну.
Государство не может себе позволить предоставлять сумму льготы выше, чем было уплачено гражданином в отчетном периоде.
Поскольку продажа квартиры приравнивается к получению дополнительной прибыли, т.е. подразумевается дальнейшая оплата налога, гражданин может воспользоваться вычетом сразу.
Прежде чем оплатить налог с продажи квартиры, пенсионеру необходимо обратится в территориальное отделение ФНС, предоставив следующий пакет документов:
- Заполненную декларацию 3-НДФЛ.
- Паспорт и ИНН.
- Заявление.
- Договор купли-продажи квартиры.
Представленный выше перечень может быть расширен в связи с индивидуальными особенностями оформления сделки и использования имущества. К примеру, в случае понесенных убытков после продажи квартиры, пенсионеру потребуется предоставить договор на ее приобретение с ценой выше, чем по договору продажи.
После проверки документов, сотрудник налоговой службы предоставит реквизиты для оплаты налога. Как уже говорилось выше, оплатить его необходимо успеть до середины лета.
Подать документы в налоговую пенсионер может лично, по электронной или обычной почте. Также не исключена их передача через третье лицо, при условии составления доверенности.
- Налог на доход с продажи квартиры для пенсионеров начисляется по стандартным правилам. Его максимальный размер – 260 тыс. рублей.
- Пенсионер может уменьшить сумму взноса на налоговый вычет, при условии, что данное право не было реализовано им ранее.
- Гражданин пенсионного возраста может рассчитывать на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн. рублей.
- Пенсионер освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей.
- Налог с квартиры насчитывается в том случае, если пенсионер продает ее ранее пяти лет использования. Исключение составляет недвижимость, приобретенная до 2016 года. Для нее срок установлен на уровне трех лет.
- Пенсионер обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.
Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня.
Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объек��а налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.
Согласно общим положениям, выкупная цена от сделки по отчуждению недвижимого объекта облагается подоходным налогом, поскольку относится к категории доходов налогоплательщика.
Особенности категории:
- Выплаты по налогу обязательны в случае несоблюдения минимальных сроков владения недвижимым объектом;
- Размер отчислений установлен в размере 13%;
- Допускается уменьшение налогооблагаемой базы на вычет, кратный 1 млн. рублей;
- Отчетность осуществляется посредством составления и предоставления налоговой декларации;
- Если выручка от продажи объекта была равна 1 млн. рублей (размеру возможного вычета) или меньше, то уплату НДФЛ производить не нужно, однако декларация все же формируется.
Правила расчета налога
Пенсионерам, которые продают имущество раньше окончания минимальных сроков владения, придется уплачивать НДФЛ в бюджет государства. Им следует ознакомиться с правилами расчета налоговых взносов, ведь производить их придется самостоятельно.
Формула расчета довольно проста:
ПД * 0,13 = Н
где;
ПД – полученный от продажи доход,
0,13 – 13% НДФЛ (если речь идет о резидентах),
Н – налог к уплате.
При расчете следует понимать, что в качестве дохода брать можно не всегда ту сумму, которая была получена продавцом на руки.
Если пенсионер ранее потратил собственные сбережения на покупку жилья или его существенное улучшение, например, ремонт, то эти суммы вычитаются из продажной стоимости имущества, а разница и будет доходом. Такой порядок вполне логичен ведь с потраченных ранее накоплений собственник уже уплачивал НДФЛ, а двойное налогообложение недопустимо. Но прибегнуть к этому праву могут только те пенсионеры, которые могут документально подтвердить понесенные ранее расходы.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Налог с продажи квартиры для пенсионеров
Декларация подается не позднее 30 апреля в году, следующем за годом, в котором была оформлена продажа недвижимости. Ее необходимо представить в ФНС даже в том случае, если налог был сведен к нулю.
- Если пенсионер продает жилье, находящееся у него в собственности дольше установленного законом минимального срока владения им, он освобождается от обязанности по уплате налога и подачи декларации 3-НДФЛ.
- В случае если стоимость продаваемого жилья не превышает размера применяемого вычета, налог будет равен нулю, соответственно платить его не придется.
- Если стоимость продаваемой квартиры, принимаемая к расчету, окажется меньше суммы расходов, потраченных на ее приобретение, налог также будет равен нулю. Правда в налоговый орган необходимо будет предоставить декларацию и подтверждающие расходы документы.
- При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности также существует возможность снизить размер налога до нуля, если каждому собственнику доли оформить ее продажу отдельным договором и каждому применить налоговый вычет.
Налог с продажи квартиры в 2022 году
Новый закон о налоге будет базироваться только на кадастровой стоимости. Это должно минимизировать сговор при продаже, когда дом продаётся за более высокую цену, а на бумаге проходит сумма меньше. Но это будет препятствовать реализации убитых квартир. А ведь бывает так, что люди продают жильё срочно, существенно сбрасывая цену. Окончательно сбор с продажи жилья будет сформирован до 2022 года. Пока идёт переходной период, пробный вариант.
При продаже жилья можно оперировать разницей в стоимости продажи и приобретения. Сумму налога можно уменьшить путём предоставления документов, указывающих затратные моменты. Если Вы официальный предприниматель, то квартира может выступать как часть дела. А это существенно уменьшит налог. Можно оперировать датами, ускорить или приостановить срок сделки, чтобы вписаться в выгодные периоды. Можно повременить с продажей и сдать жильё в аренду: и деньги будут, и налог можно не платить!
Пенсионер получил в наследство квартиру и сразу продал какие налоги
Теперь рассмотрим варианты, при которых выплат по подоходному налогу можно избежать:
- После получения квартиры в наследство прошло более трех или пяти лет (особенности были описаны выше). В таком случае от уплаты налога на прибыль гражданин полностью освобожден.
- Квартира продана за 1 миллион рублей или менее. При таких обстоятельствах целесообразно использование налогового вычета. Его максимальный размер составляет один миллион российских рублей. Если квартира будет продана за большую сумму, то налоговый вычет поможет снизить сумму налога. Например, унаследованную квартиру продают за 5 миллионов. То есть подоходный налог уплачивается с этой суммы. Но при использовании налогового вычета эту сумму можно уменьшить на миллион.
Налог на наследство для пенсионеров
После развала СССР, в начале 90-х годов всех людей, вышедших на заслуженный отдых, государство освободило от уплаты земельного сбора. Позднее было решено восстановить налогообложение участков. Многие имеют привилегии, но, возможно, не знают о них.
Невысокая ставка – всего 0,3% от кадастровой стоимости – делает размер платежа незначительным. Поэтому многие люди преклонного возраста продолжают исправно уплачивать сбор, не заявляя о своих правах на льготу по земельному для пенсионеров.
Должны ли пенсионеры платить налоги, какие налоги платят пенсионеры? От каких освобождены, льготы пенсионерам и другие вопросы рассмотрены в данной статье.
В моей собственности находятся квартира и дом с земельным участком в деревне. Мне 62 года, я пенсионерка. Ежегодно мне приходят письма с квитанцией об уплате налога за собственность на жилье и землю. Я их плачу. У моего знакомого в г.
Вместе с тем, согласно п. 18 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ освобождены доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц только в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов.
В связи с принятым в 2014 г. законом, вносящим изменения в Налоговый Кодекс, многие пенсионеры озабочены тем, нужно ли им платить на имущество по новым правилам. Ведь до этого они были полностью освобождены от его уплаты. Причем было не важно, сколько объектов находится в их собственности. Как же обстоит дело теперь?
Стоит сразу успокоить пенсионеров, поскольку несмотря на принятые изменения, налоговые льготы, которые предоставлялись им раньше, сохранились и сейчас.
Начнем с того, что налог при продаже квартиры пенсионером взымается, поскольку сам факт того, что лицо достигло пенсионного возраста, никак на необходимость декларировать доходы и платить не влияет – правила едины и существуют для всех налогоплательщиков. Важный нюанс – полученный доход возможно уменьшить на сумму вычета не более 1 млн. руб. – так если цена продаваемого жилья будет меньше 1 млн.
Продаю квартиру, которая осталась мне от отца. Я, как пенсионер, всё равно должен платить при продаже этой собственности? Может, лучше подождать 3 года, а потом уже продавать?
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?
На практике для этого применяют следующие методы:
Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).
Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.
В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.
Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в СЕРВИСАХ.
Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.
Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.
Если же поведение Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.
Как действовать Покупателю, если квартиру он покупает у пожилого человека показано на шаге ИНСТРУКЦИИ >> Продавец из «группы риска»
Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.
В спецразделе «Махинации с жильем» рассказана история как раз такого случая.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
- Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью превышает 3 года (36 месяцев), но не 5 лет, как для прочего жилья. При этом течь срок начинает со дня смерти наследодателя. То есть независимо, когда фактически был оформлен жилище (письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648).
- Уменьшить облагаемый доход можно на величину имущественного вычета в 1 млн.
- С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи (письмо Минфина России дал в письме от 26.11.2019 № 03-04-05/91743).
- Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. Цена, указанная в договоре купли-продажи, сопоставляется с ее кадастровой стоимостью. И если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
- Когда продажа квартиры от нескольких собственников по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
- Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну, разве только те, кто владеет ею более 3 лет.
Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Избежать налоговой обязанности возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам.