Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа ИП — юридические аспекты и оформление сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, брокер – это тот же юрист, специализирующийся на продаже готового бизнеса, причем часто какой-то отдельной отрасли бизнеса. Поэтому подбор «правильного брокера» часто становится залогом успешной продажи бизнеса.
Вне зависимости от того, что продается – действующее предприятие или бизнес, существующий только в учредительных документах, процедура отчуждения будет одинаковой.
Разница проявится лишь в некоторых цифрах, характеризующих состояние продаваемого предприятия. Если предприятие действующее, то документы по нему будут включать в себя цифры, характеризующие показатели бизнеса. Если же сделка заключается на «голый» бизнес, то те же показатели просто будут нулевыми.
Для проведения сделки по отчуждению готового бизнеса следует выполнить следующие процедуры:
- получение письменного согласия акционеров;
- составление передаточных актов;
- составление протокола, фиксирующего согласие учредителей на внесение изменений в учредительные документы.
Поскольку готовый бизнес является специфическим товаром, то желательно, чтобы основной договор предварялся неким проектом договора, в процессе составления которого стороны могли бы обговорить и предусмотреть все пункты планируемой сделки. Проект договора можно оформить в виде предварительного договора или договора о намерениях.
До составления и подписания основного договора стороны должны прийти к согласию по особо важным пунктам соглашения, а именно:
- цена договора, то есть стоимость готового бизнеса;
- способ уплаты – единоразово, с выплатой аванса, в рассрочку, путем привлечения кредитных средств и т.д.;
- политика нового владельца в отношении персонала приобретаемого им предприятия. При желании в договоре можно предусмотреть обязанность покупателя соблюдать права работников предприятия, не осуществлять увольнений и т.д.;
- переход прав и обязанностей с продавца на покупателя по уже существующим коммерческим договорам продавца с контрагентами. Договорные вопросы можно отнести к наиболее сложным в сделках по отчуждению бизнеса, потому что покупатель принимает на себя множество рисков.
Продажа бизнеса и налоги
Юридическое оформление продажи бизнеса тесно связано с так называемыми налоговыми последствиями. По общему правилу при продаже долей в ООО или акций физические лица платят налог на доход физических лиц по ставке 13%. Если вы налоговый резидент Российской Федерации, то есть живете в стране более 183 дней в году, то можете сделать имущественный вычет.
Юридическое лицо при продаже акций или долей будет обязано уплатить налог на прибыль по ставке 20%. Чтобы определить налоговую базу, из выручки от продажи доли необходимо вычесть стоимость покупки и расходы на сделку. Например, услуги нотариуса.
Тем не менее существует несколько способов оптимизации налогового бремени при заключении договора купли-продажи бизнеса, о которых более подробно сможет проконсультировать профессионал в области налогового права. Обращаться за помощью стоит именно к узкому специалисту, который владеет информацией именно в области налогового права и является практикующим юристом.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Ответственность сторон по ДКПП
Переход предприятия, состав и/или качество которого не отвечают ДКПП, вызывает последствия, установленные общими правилами о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Применение данных норм является диспозитивным, и в соглашении может содержаться иное (ст. 565 ГК РФ).
Дополнительно приобретателю предоставлена возможность требовать уменьшения цены объекта, если (пп. 2, 3 ст. 565 ГК РФ):
- он переходит с недостатками, зафиксированными в ДКПП или передаточном акте;
- в составе комплекса имеются долги (обязательства), которые не отмечены в ДКПП или передаточном акте (исключение — если продающая сторона докажет, что приобретатель был информирован о таких долгах).
Продающая сторона, получив сообщение приобретателя о недостатках объекта, вправе (п. 4 ст. 565 ГК РФ):
- произвести замену имущества ненадлежащего качества;
- предоставить приобретателю отсутствующее имущество.
Учитывая специфику ДКПП, законодатель существенно ограничил права участников сделки по изменению или расторжению соглашения. Так, приобретатель вправе предъявлять такие требования, а также требование о возвращении того, что исполнено по договору (двусторонняя реституция), в порядке судебного производства только при наличии обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 565 ГК РФ.
Ответственность сторон по ДКПП
Переход предприятия, состав и/или качество которого не отвечают ДКПП, вызывает последствия, установленные общими правилами о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Применение данных норм является диспозитивным, и в соглашении может содержаться иное (ст. 565 ГК РФ).
Дополнительно приобретателю предоставлена возможность требовать уменьшения цены объекта, если (пп. 2, 3 ст. 565 ГК РФ):
- он переходит с недостатками, зафиксированными в ДКПП или передаточном акте;
- в составе комплекса имеются долги (обязательства), которые не отмечены в ДКПП или передаточном акте (исключение — если продающая сторона докажет, что приобретатель был информирован о таких долгах).
Продающая сторона, получив сообщение приобретателя о недостатках объекта, вправе (п. 4 ст. 565 ГК РФ):
- произвести замену имущества ненадлежащего качества;
- предоставить приобретателю отсутствующее имущество.
Особенности купли-продажи бизнеса в России
Прежде всего нужно отметить, что четкое определения для понятия «бизнес» в законодательстве РФ напрочь отсутствует. Как собственно и понятия «договор купли-продажи бизнеса».
Поэтому возникают сложности при решении правовых вопросов, связанных с куплей-продажей бизнеса:
- Непрозрачность осуществления деятельности большинства Российских компаний: использование офшоров, подставных директоров и пр.
- Наличие формального и неформального аппарата управления.
- Формальные и неформальные договоренности и соглашения. При этом формальные договора оформлены по всем нормам законодательства, а неформальные заключаются на словах или письменно, но не имеют никакой юридической значимости.
Вообще, в России, покупка-продажа бизнеса находится пока на начальной стадии развития и проявляется, как правило либо в слиянии огромных холдингов, либо продаже предприятий малого бизнеса.
И пока отсутствует четкое регулирование этого вопроса со стороны Российского законодательства, будут существовать определенные риски при заключении подобных сделок. А значит, стремительного увеличения популярности таких договоров ждать не стоит.
Преимущества и недостатки
Покупка готового бизнеса несет в себе не только материальные выгоды. Она дает возможность сэкономить такой важный ресурс, как время.
Ведь приобретая действующую организацию, новый владелец получает:
- здания и помещения,
- квалифицированный персонал,
- оборудование,
- договора,
- сертификаты,
- лицензии,
- прочие материальные и нематериальные активы;
Что касается в частности нематериальных активов, они являются одним из важнейших элементов.
К ним относятся:
- налаженные связи с поставщиками и клиентами;
- четко отлаженные технологии работы;
- стабильные денежные потоки, доход;
Для продавца отлаженного бизнеса эта процедура выгодна тем, что он быстро получает на руки «живые» деньги и может незамедлительно вкладывать их в новые проекты.
В процессе купли-продажи бизнеса, стороны, как правило, прибегают к услугам бизнес-брокеров. Они выступают в роли своего рода продавцов: подыскивают покупателей на приемлемых для сторон условиях и обеспечивают безопасность оформления сделки. А также выполняют главные функции: консультируют, производят оценку, предоставляют необходимую информацию и осуществляют полное сопровождение сделки.
Предварительный договор купли продажи готового бизнеса образец
Не будет лишним отразить и текущее техническое, санитарное и физическое состояние предмета аренды.
- Права и обязанности сторон. Здесь обычно говорится об обязательствах арендодателя передать имущество во временное пользование арендатору на указанный срок и не расторгать договор раньше этого срока, кроме случаев, оговорённых в тексте особо.
При этом он имеет право на своевременную оплату аренды и получение всей необходимой информации о сдаваемом имуществе. В свою очередь, арендатор обязуется своевременно вносить плату за аренду, поддерживать надлежащее состояние имущества. Если речь идёт о сдаче недвижимости, особо оговаривается порядок оплаты коммунальных услуг.
В качестве таковых может быть сокрытая от покупателя репутация бизнеса, наличие долгов, а также судебных исков.
Обезопасить себя от аферистов
Как правило, брокер – это тот же юрист, специализирующийся на продаже готового бизнеса, причем часто какой-то отдельной отрасли бизнеса. Поэтому подбор «правильного брокера» часто становится залогом успешной продажи бизнеса.
Как было сказано выше, помимо действий, направленных непосредственно на осуществление сделки купли-продажи, в задачи брокера входит также и минимизация рисков для своего доверителя.
Поэтому, как бы ни велико было желание продавца поскорее получить деньги, опытный брокер никогда не позволит передать покупателю документы на фирму (или хотя бы часть их) до момента подписания договора. Дело в том, что аферисты-покупатели, как правило, стремятся получить доступ к документам предприятия до оформления договора купли-продажи. Это дает им возможность осуществить мошеннические действия с минимальными для себя рисками.
Не меньшему риску при заключении договора купли-продажи бизнеса подвергается и покупатель. Он рискует купить готовый бизнес с огромными долгами, о которых продавец может умолчать. Профессиональный брокер или юрист обязательно проверит не только бухгалтерию продавца, но и:
- истребует сведения из арбитражных судов, судов общей юрисдикции и службы судебных приставов;
- проверит договоры продавца с поставщиками, клиентами, подрядчиками и т.д.
- досконально выяснит кредитные истории продавца за последние годы и т.д.
Позиция покупателя заключается в том, что стоимость приобретаемого бизнеса оплачивается не сразу, а частями. При этом каждая последующая часть оплачивается при наступлении определенных условий (например, при определенных финансовых показателях компании).
Оплата же последней части вообще откладывается до истечения периода, в течение которого к приобретаемой компании могут быть предъявлены требования или иски третьих лиц. По закону этот период называется сроком исковой давности, он составляет три года.
Как вариант продавцу предлагается выдать в пользу покупателя банковскую гарантию, которая в случае покупки «проблемного» бизнеса сможет обеспечить возврат всех денежных средств приобретателю.
Совершенно очевидно, что в интересах продавца не соглашаться с такими условиями. Причина в том, что после заключения сделки покупатель, как правило, меняет команду менеджеров. После этого достижение плановых показателей (и, соответственно, получение продавцом очередных платежей) зависит от действий сотрудников, которых продавец не назначал и в компетентности которых не уверен.
Фактически в этих условиях принятие решения «платить или не платить» зависит исключительно от покупателя, что явно необоснованно смещает баланс интересов в пользу последнего.
Компромиссный вариант здесь — сохранение ключевых позиций старого менеджмента в так называемый переходный период.
А что касается срока исковой давности, то готовы ли вы в условиях российской экономики ждать денег три года? Вопрос риторический.
Тут есть еще один аспект.
Если в течение указанного срока продаваемой компании будет предъявлен иск, то защищать интересы бизнеса будут юристы, которых наймет покупатель, а не продавец (впрочем, в договоре можно оговорить иное, но эту договоренность будет сложно реализовать в некоторых случаях). И в этих условиях у покупателя нет стимула полноценно сопротивляться предъявленному иску. Просто потому, что в случае проигрыша он компенсирует свои потери за счет отказа платить продавцу оставшуюся сумму.
Подводные камни и нюансы
В каждом из случаев могут возникнуть нюансы в зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке. Но в любом случае перед подписанием соглашения следует проверить документы участников и правоустанавливающие бумаги на сам объект. В частности, при долевой собственности на недвижимость нужны оформленные отказы от выкупа доли остальными владельцами.
- Между ИП или ООО. Необходимо проверить обе стороны на предмет регистрации в ФНС. Участники должны предоставить соответствующие бумаги. Для ООО это учредительные документы, а для ИП – свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя. Также потребуется документальное подтверждение факта права собственности продавца на недвижимость.
Юридическое лицо должно приложить документы о том, что руководство предприятия санкционировало сделку. Юрлицам потребуется доверенность на лицо, которое выступает представителем при заключении сделки. А сам поверенный должен иметь на руках паспорт, данные которого указаны в доверенности.
- Между ИП или ООО и физическим лицом. Если продавцом является физическое лицо, а имущество было куплено в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Кроме того, следует изучить правоустанавливающие документы и обследовать помещение, чтобы убедиться, что в документах все параметры указаны верно.
Сделки купли-продажи нежилой недвижимости в целом проходят по одному алгоритму вне зависимости статуса сторона. Разница заключается в том, какие документы должен подготовить каждый участник. Отличается и размер государственной пошлины. Физические лица уплачивают 2 тыс. руб., а юридические и индивидуальные предприниматели – 22 тыс. руб.
Как подготовить бизнес к продаже и повысить его цену
Предпродажная подготовка – важнейший этап. Если его пропустить, предприниматель рискует продать фирму существенно ниже ее реальной стоимости или вовсе не найти покупателя.
В первую очередь стоит навести порядок в документах. Бухгалтерия получает задание провести полную инвентаризацию имущества, запасов сырья и готовой продукции, кадрового и управленческого документооборота.
Для повышения доверия потенциальных покупателей проводят независимый аудит.
Почему это обязательно:
- это покажет реальную картину работы предприятия;
- поможет исправить недочеты, если они есть;
- серьезные инвесторы без аудиторского заключения рассматривать предложение о покупке не будут.
Финансовая отчетность должна соответствовать требованиям законодательства и учетной политике предприятия. Первичные документы должным образом оформлены и архивированы. Кадровый отдел пролонгирует срочные трудовые договоры, проверяет наличие трудовых и медицинских (при необходимости) книжек, корректность и своевременность ведения табелей рабочего времени.
Все взаимоотношения с контрагентами должны быть оформлены договорами, исполненные обязательства — закрыты актами выполненных работ. Предприятие не должно иметь задолженностей перед бюджетом и внебюджетными фондами, персоналом по оплате труда.
Образец типового договора купли-продажи кафе
Каждый договор купли-продажи предприятия, в нашем случае кафе, должен иметь такие обязательные реквизиты:
- точное число и время, когда был заключен договор купли-продажи;
- суть договора, то есть его предмет, а также описание покупаемого имущества;
- сроки действия сделки;
- все условия, на которых данный договор будет вступать в силу и действовать в дальнейшем;
- когда и как будет передаваться документация на кафе;
- стоимость кафе и расчетные показатели, которые оговариваются сторонами этого соглашения;
- ответственность сторон за нарушение пунктов договора;
- в каком случае может произойти расторжение договора и как быть в этом случае;
- экстренные ситуации;
- как нужно правильно урегулировать споры (судебный порядок или до судебное разбирательство);
- приложения на другие документы;
- адреса участников договора;
- подписи участников сделки.
Только тогда, когда будут внесены все реквизиты в договор, он может считаться составленным правильно. Договор будет вступать в силу только тогда, когда будет подписан всеми участниками сторонами. Когда подписи будут поставленные, договор нужно будет зарегистрировать. Регистрация заключается в том, что в кафе будет сменен собственник.
Как правило, продаются либо убыточные компании, либо фирмы, не имеющие в таком виде особого потенциала развития, и продавец старается избавиться от обременяющего актива. Помните это;
- как готовый бизнес продаётся зарегистрированная фирма — это основное правило.
Наличие какого-либо имущества, площадей и сотрудников – строго индивидуально. В нашей стране, лицо, зарегистрировавшее простейшее общество с ограниченной ответственностью, считается владельцем бизнеса, не обязательно под бизнесом подразумевается развитый и работающий промышленный комплекс.
Это вполне может быть лишь пакет документов; - ещё одно особо важное обстоятельство, что продавец, продавая бизнес, может продать лишь то, что принадлежит ему на праве собственности.