Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страховой депозит при аренде квартиры: как его выгодно использовать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По непонятным причинам владельцы в России часто сдают или снимают квартиры без оформления договора найма. Во-первых, предоставляя квартиру в аренду без оформления договора, люди нарушают налоговое законодательство (то есть уходят от налогов). Деньги, получаемые от сдачи квартиры в аренду, признаются доходом владельца, и с этого дохода нужно платить НДФЛ (13%). Если такая информация станет известна налоговой службе, то собственника квартиры заставят заплатить налог в полном объеме за все время сдачи квартиры в аренду, а еще насчитают пени.
От каких рисков действует защита?
Добровольное страхование защищает от распространенных рисков, среди которых:
- пожар, взрыв;
- залив квартиры;
- стихийные бедствия;
- противоправные действия третьих лиц;
- падение летательных аппаратов и их частей;
- причинение вреда здоровью, жизни, имуществу третьих лиц.
- Оплата расходов на получение документов. Страховка компенсирует расходы на оплату справки Росгидромета, Государственной пожарной инспекции и другой информации, необходимой для подтверждения страхового случая.
- Временное проживание. Опция компенсирует расходы на аренду жилья, если в результате страхового случая квартира станет непригодной для нахождения в ней людей.
- Временное хранение вещей. Оплата расходов страхователя по размещению имущества, которое невозможно оставить в квартире из-за наступления страхового случая.
- Замена замка входной двери. Опция покрывает риск кражи ключей, подтвержденной МВД.
- Выплаты без справок. Возможность оформления некоторых страховых случаев без предоставления документов из компетентных органов.
- Уборка квартиры. Опция позволяет получить компенсацию расходов, понесенных на восстановительные работы и устранение повреждений в связи с проведением следственных мероприятий и иных действий в результате страхового случая.
Как оформить страховку квартиры
У вас есть возможность оформить страховку как очно, так и заочно:
- Очная страховка. При выборе очной страховки осуществляется осмотр и оценка жилья, и только после этого компания составляет индивидуальный договор. В таком полисе будут учтены все реальные риски. Только по индивидуальному договору есть возможность получить страховое возмещение, которое будет сопоставимо с реальным ущербом.
- Заочная страховка. Такой вариант полиса можно купить без осмотра жилья. В данном случае заполняется онлайн заявка, и готовый полис доставляют на дом. При выборе заочной страховки вы сможете застраховаться очень быстро, но такой полис не учтет все нюансы вашего жилья.
Как рассчитывается стоимость страховки
Цена страховки квартиры, предназначенной для сдачи в аренду, зависит от множества факторов. На часть из них страхователь повлиять не способен, другие же можно изменить. В расчет принимаются:
- цена жилья на рынке недвижимости — чем дороже квартира для аренды, тем больше страховая сумма, а значит, страховая премия тоже будет больше;
- состояние жилья и дома в целом — в аварийных домах со старыми проводкой и водопроводом всегда выше риск возгорания, затопления и прочих неприятностей;
- материал дома и отдельных элементов — деревянные элементы увеличивают риск пожара, панельные дома быстрее рушатся при стихийных бедствиях и взрывах;
- состояние ремонта и отделки — если использовались дорогие материалы, то страховать их придется на бóльшую сумму;
- наличие в арендном жилье дорогой техники, электроники;
- наличие дополнительных охранных мер (сигнализация, видеонаблюдение, хорошие замки, решетки на окнах первого этажа).
Как сэкономить на стоимости страховки
Главный совет уже прозвучал ранее — убирайте из полиса ненужные риски. Они повышают стоимость полиса впустую, раз вероятность наступления страхового случая минимальна.
Что еще можно сделать:
- следите за акциями и индивидуальными предложениями СК для «своих» клиентов;
- включите франшизу — это сумма убытка, которую вы обязуетесь покрыть самостоятельно (например, если урон менее 5000 рублей, вы не обращаетесь за выплатами и оплачиваете ремонт сами);
- регулируйте суммы, на которые застрахованы отдельные элементы квартиры (например, если под вами живут люди с хорошим ремонтом, а у вас старый водопровод, то вам нужно защитить гражданскую ответственность на бóльшую сумму; если же у соседей ремонт старый, а у вас надежные новые трубы, страховую сумму можно уменьшить).
Когда владелец квартиры не может претендовать на обеспечительный платёж?
Многие собственники жилья нередко полагают, что самого факта причинения недвижимости ущерба во время сдачи в аренду достаточно, чтобы удержать обеспечительный платёж. Но это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинён по вине арендатора. В частности, если какой-то электрический прибор вышел из строя из-за того, что во всём доме не по вине арендатора случился скачок напряжения, ни о какой компенсации и речи идти не может.
Как уже говорилось, жильцы не обязаны покрывать естественный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что истёрлась какая-то прокладка, произошло что-то ещё. Аналогично в отношении кранов и прочего.
Поэтому если при выявлении таких поломок собственник попытается удержать у себя обеспечительную сумму, он может столкнуться с обжалованием своих действий в суде. Причём вполне правомерным.
Чтобы установить, по чьей конкретно вине случилась та или иная поломка, нередко приходится проводить экспертизу. Её может организовать арендатор. И в таком случае изначально он будет всё оплачивать. Однако если арендатор через суд докажет, что его вины в поломке нет, все издержки лягут на плечи владельца как проигравшей стороны. И это также касается расходов на экспертизу.
Как вернуть страховой депозит
Хозяин квартиры обязан вернуть добросовестному жильцу залог по завершении срока аренды, указанного в договоре, или при согласованном досрочном расторжении контракта. Однако порой собственник отказывается возвращать деньги, апеллируя к тому, что его имуществу был нанесен ущерб.
Если жилец действительно повредил что-то в квартире, ему следует оценить возможность ремонта. Иногда устранить несерьезный ущерб можно своими руками или обратившись к мастеру за небольшую плату. В случае же, если повреждения оказались значительными, имеет смысл покрыть ущерб за счет залога, поскольку полноценный ремонт может обойтись дороже.
Если же реального ущерба квартире нанесено не было, а хозяин продолжает задерживать возврат депозита по надуманным причинам или из-за отсутствия денег, жилец может либо попробовать договориться с собственником (например, предложить ему возвращать залог по частям), либо обратиться в суд. Обращение в суд будет иметь успех, только если собственник и квартиросъемщик заключали официальный договор об аренде, а факт уплаты залога был задокументирован.
От чего надо страховаться?
Заключая договор с нанимателями или арендаторами квартиры, собственник вписывает в него пункты, согласно которым вторая сторона обязана бережно относиться к имуществу – квартире и всему, что в ней находится. Но все риски договор не может предусмотреть, поскольку часть из них носит название «форс-мажор», например, пожар, стихийное бедствие, затопление соседями сверху, аварии техногенного характера и т.д. Риски такого рода вписываются в страховку.
Передавая ключи незнакомым людям, собственник не может, не имеет времени и возможности изучить их самих и их привычки, образ жизни. Например, наниматели могут обладать набором весьма вредных привычек – курить, быть неопрятными в быту и т.д. Все это даже за непродолжительный срок может стать причиной преждевременной порчи имущества. Нередко арендаторы весьма халатно относятся к сохранности собственности арендодателя, поскольку «чужое — не жалко». От всех рисков защититься невозможно, но грамотно составленный договор со страховой компанией может покрыть самые вероятные и распространенные из них.
Как оформляется страховка?
Бывает два типа страховок: заочные и очные. Заочные можно приобрести без осмотра квартиры, например, просто оформив заявку на сайте страховой компании и заказав доставку полиса на дом. Очные заявки принимаются и по ним осуществляются осмотры жилья, его оценка, после чего договор формулируется в индивидуальном порядке.
Первый вариант позволяет застраховаться очень быстро. Но не стоит ожидать по такому полису большого покрытия. Только индивидуальный договор, составленный по результатам осмотра и оценки дома, квартиры, ее содержимого позволит учесть реальные риски, а также получить страховое возмещение при наступлении страхового случая, адекватное реальной стоимости имущества.
В идеальном случае при сдаче квартиры в аренду стороны присутствуют при подписании сразу трех документов:
- Договор аренды. В нем указываются реквизиты сторон, срок аренды, размер ежемесячной оплаты, взаимные обязательства.
- Акт приема-передачи квартиры, где перечислено все в ней находящееся, техническое состояние жилья, описан ремонт и прочие особенности. К акту прилагается опись, где перечислена мебель, бытовая техника и прочее имущество, с указанием его возраста, ценности, характеристик. Приложив к описи копии чеков, квитанций об оплате покупки мебели, бытовой техники, расчетов со строителями при ремонте, владелец может быть уверен, что ценность его имущества не будет занижена.
- Страховка, действие которой начинается сразу же после ее оплаты и подписания сторонами.
Как рассчитать стоимость полиса на калькуляторе
Чтобы посчитать, сколько стоит полис страхования недвижимости, выполните несколько шагов:
- Перейдите в начало страницы, где находится калькулятор.
- Если есть промокод, введите его.
- Укажите размер страхового покрытия отдельно по каждому виду страхования: отделка и ремонт, движимое имущество, гражданская ответственность.
- Если вы не хотите включать в полис какой-либо вид страхования, укажите по нему сумму 0 рублей.
- Отметьте дополнительные параметры, которые подходят к вашей недвижимости: газифицирована, сдаётся в аренду, находится на первом или последнем этаже, имеет деревянные перегородки. Если вы планируете проводить ремонт, укажите это.
Изучите список страховых компаний, готовых предложить тариф с выбранными параметрами. Сравните цену страховки недвижимости, размер страхового покрытия и количество дополнительных опций, которые можно включить в полис. Нажмите «Купить полис» и перейдите к оформлению.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Какие могут быть риски при сдаче жилья
Чужое — не жалко. Жильцы нередко относятся к арендуемому жилью безответственно, не сильно беспокоясь о сохранности имущества и качества ремонта. Каковы же самые частые ЧП во время сдачи жилья в аренду?
- Пожар
- Затопление (затопили вас или затопили вы — любая из этих ситуаций гарантирует вам дополнительные расходы)
- Кража (истории о том, как жильцы въехали, а выехали раньше времени с вашей мебелью и техникой, к сожалению, имеют реальную основу)
- Порча имущества арендатором
- Ущерб имуществу третьих лиц
Как выбрать страховую компанию
От выбора страховой компании зависит то, насколько адекватно будет оценен причиненный ущерб и как быстро будут выплачены деньги, не возникнут ли проблемы с получением компенсирующих выплат. Именно поэтому важно ответственно подойти к этому вопросу. Следует обращать внимание на следующие факторы:
- Надежность. Узнать, насколько надежна компания, можно, собрав отзывы о ней в интернете и спросив тех, кто уже заключал здесь договор и получил страховое возмещение.
- Финансовое положение. Если у страхователя низкий уставной капитал, то это часто свидетельствует о небольшом страховом портфеле, из-за чего у арендодателей могут возникнуть проблемы с получением страховых выплат в полном объеме.
- Срок работы. На страховом рынке сейчас имеется много мошеннических фирм, которые существуют всего несколько месяцев, собирая с клиентов деньги, а позже закрываются и ничего не платят. Длительный срок работы является одним из показателей надежности страховой компании.
Что делать при наступлении страхового случая?
- Вызовите сотрудников противопожарной службы МЧС по телефону 101 / сотрудников ДЕЗа/ЖЭКа/ТСЖ и т.д., специальных аварийных служб и других уполномоченных органов для устранения случившегося события.
- Примите разумные и доступные в сложившейся обстановке меры по предотвращению или уменьшению ущерба.
- Получите акты или справки о причинах и обстоятельствах события, с указанием технических дефектов, нарушений норм эксплуатации и виновных лиц.
- В течение 2 рабочих дней направьте в страховую компанию «Согласие» письменное уведомление о произошедшем событии.
- В случае предъявления третьими лицами требований о возмещении вреда здоровью и/или ущерба имуществу, предоставьте контактные данные страховой компании и данные о Вашем полисе страхования гражданской ответственности.
- Обеспечьте представителю страховой компании возможность произвести экспертизу и/или осмотр поврежденного имущества (остатков имущества).