Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилищно-строительные кооперативы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.
Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция
Создание ЖСК начинается с заседания участников долевого возведения многоквартирного здания, которое формируется инициативной группой пайщиков. Итак, давайте поговорим о том, как создать ЖСК?
Пошаговая инструкция:
- На собрании учредителей, голосовавших за возникновение учреждения принимается решение о формировании общества.
- Решение будет иметь подоплеку для дальнейшего хода в разе обладания голосами дольщиков, располагающих желанием вступления в предприятие. При этом исчисление их не должно быть менее 5 и превышать число жилых метров в будущем домострое.
- При вступлении в ЖСК человек заполняет заявление с указанием размера пая, решение о приеме дольщика выносится на собрании.
- Возможностью вступления располагают лица, которым уже 16 лет и юридические лица.
Таким образом, решение об организации жилищного кооператива принимается как дольщиками, так и учредителями.
Как создать ЖСК: пошаговая инструкция
Мало просто решить создать жилищно строительный кооператив. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив для того чтобы организация была создана по правилам:
- провести собрание соучредителей. Все участники должны проголосовать за организацию юридического лица.
- Количество проголосовавших лиц не может быть меньше, чем это установлено законом. Кроме того, общее количество их долей не может превышать число жилых квадратных метров в будущем доме.
- Далее осуществляется прием остальных членов объединения.
Во время первого собрания участники кооператива обязаны рассмотреть все важные вопросы:
- о создании и регистрации организации;
- об объеме всех взносов пайщиков (о вступительных платежах, а также дополнительных взносах);
- о выборе членов правления и председателя;
- об итоговом плане строительства МКД;
- о расчете долей;
- об утверждении устава.
Членство юридических лиц в жилищных кооперативах
Изначально членство в ЖК и ЖСК было предусмотрено не только для физических лиц, но и для юридических. Возникает вопрос: для каких целей юрлицам предоставляются помещения жилого типа? Как будет осуществляться деятельность кооперативов, если они будут образованы только из юридических лиц? Следовало бы уточнить, что жилье может использоваться только для проживания граждан. На юридические лица не должны распространяться нормы, которые касаются вселения временных жильцов, раздела жилой площади, выселения из жилых помещений. На сегодняшний день в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» внесены изменения, которые затрагивают юридические лица как членов жилищных кооперативов.
В данные кооперативы могут вступать граждане, достигшие 16-летнего возраста (раньше с 18 лет) и созданные юридические лица. Форма их образования (коммерческая или некоммерческая) не играет роли для ЖК и ЖСК. Факт государственной регистрации юрлица является подтверждением его создания. Как только вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц, оно считается созданным. В Жилищный кодекс также внесены изменения. Они ограничивают участие юридических лиц во вновь создаваемых кооперативах. Однако в организациях, которые созданы ранее 2011 года юридические лица являются членами.
Правовое положение членов жилищных кооперативов
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).
Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).
Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).
В соответствии со ст. 128 ЖКчлен жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все указанное жилое помещение внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Понятие государственной регистрации
Согласно российскому законодательству все юридические лица должны быть зарегистрированы. Юридическое лицо – это организация, деятельность которой может быть направлена на получение прибыли и разделение ее между участниками или на достижение определенной цели. Другими словами, организация может быть коммерческой и некоммерческой. В качестве некоммерческих организаций чаще всего выступают различные благотворительные, образовательные, культурные фонды, а также кооперативы.
Под государственной регистрацией юридических лиц следует понимать внесение данных о создании организации в государственный реестр.
Помимо этого, в реестр также вносятся сведения о реорганизации и ликвидации юридического лица, и иные сведения, предусмотренные законом. Существует определенный порядок регистрации, являющийся единым для всех субъектов хозяйствования.
Из этого следует, что такие полномочия имеет только государство, поэтому деятельность частных регистрирующих органов запрещена. После совершения процедуры юридическое лицо становится субъектом права. У него возникает определенная правоспособность, то есть права и обязанности по отношению к деятельности для достижения цели, обозначенной в учредительных документах.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
- обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
- формирование списков граждан;
- направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
- формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
- создание и регистрация ЖСК;
- предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
- принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
- подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
- строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
- передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав, также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.
Имущество организации, как всех юр. лиц, есть собственностью. Жилые помещения не являются собственностью предприятия только тогда, когда за него внесен пай.
Также уставом предусматривается предоставление паевого взноса для покрытия убытка организации, который документально отражается в конце года. Данную долю необходимо внести на протяжении 3 месяцев после сформирования ежегодного баланса. При невнесении кем-то из членов паевого взноса, ответственность ложится на плечи прочих участников.
Однако прибегать к дополнительным взысканиям следует в крайних случаях, когда предприятие исчерпало весь свой лимит.
При принятии гражданина в соучредители, ему предоставляется помещение соразмерное внесенным паям. Данное решение становится подоплекой для заселения жильца в дом. Только на основании членства в кооперативе возможно владение, пользование и распоряжение выделенной территорией.
Член или определенное их количество обладает правом на пай. Размер паевого взноса фиксируется уставом.
Приобрести документы на право собственности жильем, можно только в итоге полного внесения пая.
На обладание недвижимостью в многоквартирном кооперативном доме распространяются права гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (129 ЖК).
Если член кооператива не выплатил полностью взнос, хочет выехать, он имеет на это право с согласия пайщика и правления кооператива. Если отъезд носит временный характер, эти жилые метры сдаются в съем. Также в аренду, сдаются пустые помещения до появления владельцев.
Основания для прекращения участия в организации жилищно-строительных, жилищных кооперативов, закреплены в ст. 130 ЖК:
- добровольным выходом пайщика;
- исключение участника из кооператива большинством;
- ликвидация юридического лица, который есть пайщиком;
- устранение жилищно-строительного кооператива;
- скончания человека, который есть соучредителем жилищного учреждения. В данном случае родственники обладают правом преимущества на вступление в общество и распоряжение соответствующей жилплощадью.
В организации жилищно строительных кооперативов могут участвовать лица достигшие 16 лет и подавшие соответствующее заявление. Его рассматривают на общем собрании, а затем принимают решение о принятии в члены организации.
Обычно процедура занимает около месяца. После этого участник должен подписать договор и оплатить вступительный взнос. Подтверждением его участия в ЖСК является членская книжка.
Главная обязанность всех членов кооператива – это внесение паевых взносов. Именно от этих денег зависит продолжение строительства. Помимо стандартных ежемесячных платежей все члены ЖСК обязаны оплачивать вступительный взнос.
Иногда организация может потребовать от участников внесения дополнительных паевых взносов для покрытия убытков кооператива.
Но эта норма обязательно должна быть прописана в Уставе организации, а за ее внесение в учредительные документы должны проголосовать члены кооператива.
Что касается выхода из членства ЖСК, то для этого нужно получить согласие правления. Процедура предусматривает, что ему должны выплатить всю сумму, внесенную как паевой взнос. Но вступительный взнос и дополнительные траты не возмещаются.
Помимо добровольного выхода из организации потерять членство можно в следующих случаях:
- исключение лица большинством голосов;
- ликвидация ЖСК.
Справка: все внесенные средства при выходе из ЖСК возвращаются лицу в течение двух месяцев, если другое не указано в учредительных документах.
Пай можно передать по наследству, перекупить или уступить. Например, после смерти участника объединения его права могут перейти к наследникам. А вместе с паем к ним переходит и обязательства по оплате взносов для получения жилья.
Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:
Это важно знать: П 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ: право залога у продавца на квартиру
| Плюсы | Минусы |
| У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет | Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят. |
| В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК. | Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру. |
| Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома | Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы |
| Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат | Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру) |
Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.
Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК
Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.
Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.
Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».
Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.
Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.
Правовой анализ всех форм кооперативов, предусмотренных законодательством РФ для строительства жилого дома
опубликовано: 29.07.2016
Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ установлено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.
Вышеуказанная норма является общей отсылочной. Т.е. деятельность конкретного кооператива может регулироваться иными нормативно-правовыми актами. В частности речь идет о: кредитной кооперации, жилищных накопительных кооперативах, сельскохозяйственной кооперации, потребительской кооперации (потребительские общества и союзы).
Кроме того, статьей 110 Жилищного кодекса РФ установлена возможность регистрации жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Также ст. 107 ГК РФ установлена возможность создания потребительского кооператива.
Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.