Основные подходы к оценке бизнеса (предприятия)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные подходы к оценке бизнеса (предприятия)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14, ФСО №1).

Сравнительная таблица подходов к оценке бизнеса

Преимущества и недостатки каждого подхода к оценке бизнеса представлены в виде таблицы.

Подход	Преимущества	Недостатки
Доходный	Принимает во внимание ожидания инвестиционного характера и экономический износ фирмы. Оценивает будущие доходы в разрезе ситуации на рынке.	Базируется на прогнозировании, а не на фактах. Вероятны ошибки в расчете ставки дисконтирования.
Сравнительный	Базируется на фактических данных, реальных результатах работы. Отражает спрос и предложение на конкретный объект рынка.	Не учитывается потенциал компании. Эффективен только при наличии финансовой информации по конкретной фирме и ее аналогам. При расчетах применяется большое число корректировок.
Затратный	Наиболее надежный способ оценки новых объектов. Целесообразен для бизнеса, ориентированного на строительство.	Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объектов. Сложность расчета стоимости устаревших объектов и применения на практике. Не принимается во внимание потенциал предприятия.

Методы, реализуемые в рамках доходного подхода к оценке бизнеса:

Какие из ниже перечисленных факторов не влияют на величину оценки стоимости предприятия?

1. величина доходов от хозяйственной деятельности предприятия
2. степень риска получения доходов
3. время получения доходов от хозяйственной деятельности предприятия
4. степень контроля над предприятием, которую получает его покупатель
5. ликвидность имущества предприятия
6. все факторы влияют на величину оценки стоимости предприятия.

Что из ниже перечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?

1. наиболее вероятная цена сделки
2. покупатель и продавец имеют типичную мотивацию
3. продажа осуществляется в кредит с отсрочкой платежа
4. цена продажи рассчитывается на конкретную дату
5. покупатель и продавец достаточно информированы об условиях сделки.

Преимущества сравнительного подхода заключаются в том, что:

1. Модуль II. Методологические основы оценки собственности
2. Модуль 1. Ключевые понятия и термины 3

Литература Модуль I.

Имущественное право.

1. Ограничительное обязательство.
2. Право собственности.
3. Тендер.
4. Недвижимая собственность.
5. Титул

Понятия:

1. а) Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

5- б) Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

• Судебная строительная экспертиза
• Землеустроительная экспертиза
• Строительно техническая экспертиза для суда
• Практика судебной строительной экспертизы

Принципы оценки (appraisal principles) – основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущей рыночной экономике.

Один из принципов оценки, не зависящих от объекта оценки (движимого и недвижимого имущества, нематериальных и финансовых активов предприятия или бизнеса в целом), – соответствие используемых оценщиком стандартов стоимости целям оценки, влияющим на выбор ее процедур, на применяемые методы оценки и на окончательную величину стоимости объекта.

К важнейшим принципам относятся принципы, базирующиеся на представлениях пользователя о соответствии выбранных – доходного, затратного, сравнительного – подходов к оценке критериям, приемлемым для тех, кто в конечном счете решает, какое действие следует предпринять, исходя из полученного в ходе оценки результата.

Среди них принципы (представления пользователя) о: полезности, замещении и ожидании.

Принцип полезности отражает способность удовлетворять определенные потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода.

Принцип замещения означает, что рациональный покупатель не заплатит за актив больше минимальной цены, взимаемой с другого актива такой же полезности (фактически это принцип предельной полезности, выражающий определенное соотношение прироста полезности при инвестициях в различные активы на единицу инвестированного капитала).

Принцип ожидания непосредственно связан со стоимостью будущих денежных доходов от оцениваемого объекта, продолжительности поступления будущих денежных доходов и возможной ликвидационной стоимости актива.

Эти принципы обобщенно отражены в принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, представляющего собой законное, физически возможное, финансово обоснованное и наиболее вероятное использование оцениваемого объекта, который дает в определенных условиях наивысшую текущую стоимость денежных доходов.

К принципам оценки стоимости, непосредственно связанных с рыночной средой, относятся принципы:

• соответствия;
• спроса и предложения;
• уровня конкуренции;
• зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона.

Принцип соответствия означает, что оцениваемый объект отвечает определенным рыночным стандартам (а это является обязательным условием его продажи, т.к. объект, не имеющий определенной полезности как формы выражения потребительной стоимости, не имеет и стоимости).

Принцип спроса и предложения заключается в том, что на стоимость объекта влияют изменения рыночной ситуации (т.к. рынок любых оцениваемых активов практически не бывает в состоянии равновесия спроса и предложения, а формируется как рынок продавцов или рынок потребителей). Этот принцип связан с принципом уровня конкуренции (в соответствии с которым усиление конкуренции среди производителей приводит к снижению средней ставки доходности на инвестированный капитал). Если на оцениваемый объект в период проведения оценки сложился рынок производителей, т.е. цены определяются продавцами (производителями), ставка доходности собственного капитала на определенном сегменте рынка возрастает, что неизбежно ведет к росту уровня конкуренции между производителями (продавцами) и постепенному изменению рыночной ситуации, которую можно охарактеризовать как возникновение рынка потребителя. Применительно к рынку недвижимости данный принцип имеет специфику, поскольку предложение объектов недвижимости в краткосрочном периоде не эластично.

Принцип зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона при оценке стоимости объекта означает необходимость учета:

• устойчивости национальной валюты;
• фазы экономического цикла;
• устойчивости политики правительства, особенно налогового законодательства;
• степени государственного регулирования отрасли;
• конвертируемости национальной валюты.

Специфика развития рыночной экономики обусловливает обязательный учет уровня регионального риска, отражающего экономический потенциал региона, социальную напряженность, возможность межэтнических и военных столкновений. Значение такого учета особенно возрастает при оценке объектов недвижимости, поск��льку экономический потенциал региона и его местонахождение – наиболее важные факторы, определяющие стоимость недвижимости.

В процессе оценки учитывают рыночный характер оцениваемого объекта, т.е. совокупность таких рыночных факторов, как фактор времени, фактор риска, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное «реноме».

Фактор времени состоит в том, что стоимость определенной суммы денег – функция от времени возникновения денежных доходов и расходов. Он действует независимо от изменения общего уровня цен и учитывается при использовании метода дисконтированного денежного потока, когда стоимость оцениваемого объекта определяется суммой текущих стоимостей ожидаемых потоков будущих доходов.

Вполне возможно, что у Вас могут появится «темы для спора» по тому или иному вопросу — это очень хорошо. Пожалуйста, напишите свои замечания в соответсвующий отдел нашего сайта, мы обязательно их обсужим.

Стр 1 из 3 Соседние файлы в предмете

24.03.2015225.79 Кб 24.03.2015166.91 Кб 24.03.2015221.7 Кб 24.03.2015350.21 Кб 24.03.2015273.23 Кб 24.03.201536.19 Кб 24.03.2015327.17 Кб 24.03.2015219.83 Кб 24.03.2015101.89 Кб 24.03.2015379.39 Кб 09.03.201628.83 Кб

Принципы оценки недвижимости

Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента». Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам.

На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки.

Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли

Принципы оценки недвижимости

Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике.

В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения.

Информационное обеспечение оценочной деятельности

Таблица 10 Анализ эффективности оборачиваемости капитала Показатели Предыдущий год Отчетный год Отклонение Относительное высвобождение (вовлечение) средств А 1 2 3 4 Оборачиваемость всех оборотных средств 187,27 197,57 10,30 26202,32 материальных оборотных средств 58,89 46,61 -12,28 -31259,98 запасов 109,11 62,07 -47,05 -119734,04 дебиторской задолженности 51,34 132,65 81,31 206938,18 Оборачиваемость собственного капитала 32,92 44,74 11,82 30088,31 Оборачиваемость кредит задолженности 28,45 4,81 -23,63 -60145,77 Сумма 1,95 1,85 -0,10 52089,01 Факторный анализ продолжительности оборота капитала представлен в таблице 11 Таблица 11 Факторный анализ продолжительности оборота Показатели Предыдущий год Отчетный год Отклонение А 1 2 3 1. Общая сумма оборотного капитала, тыс.р.

575186 502820 -72366 в производственных запасах 180886 118628 -62258 незавершенном производстве 190 315 125

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Выделенные красным это правильные

1 1.

Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене» 1. стоимость для конкретного производства 2. собственная стоимость 3. рыночная стоимость + 4.

ликвидационная стоимость 2. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется 1. инвестиционной стоимостью + 2.

стоимостью действующего предприятия 3.

балансовой стоимостью 4. обоснованной рыночной стоимостью Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость 1. стоимость, рассчитанная по конкретному факту 2.

разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности 3.

стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности 4.

Срок окупаемости инвестиций (Payback Period, PP)

Наиболее распространенным статическим показателем оценки инвестиционных проектов является срок окупаемости (Payback Period — PP).

Под сроком окупаемости понимается период времени от момента начала реализации проекта до того момента эксплуатации объекта, в который доходы от эксплуатации становятся равными первоначальным инвестициям (капитальные затраты и эксплуатационные расходы).

Данный показатель дает ответ на вопрос: когда произойдет полный возврат вложенного капитала? Экономический смысл показателя заключается в определении срока, за который инвестор может вернуть вложенный капитал.

Для расчета срока окупаемости элементы платежного ряда суммируются нарастающим итогом, формируя сальдо накопленного потока, до тех пор, пока сумма не примет положительное значение. Порядковый номер интервала планирования, в котором сальдо накопленного потока принимает положительное значение, указывает срок окупаемости, выраженный в интервалах планирования.

Прежде всего, мы должны определиться с видами оценки бизнеса. Разные классификации дают нам разные виды стоимости, но мы решили остаться внутри базовых понятий. Кстати, у каждого из этих типов есть свои цели и задачи для оценки. Вы поймете, почему это необходимо!

Также мы хотим отметить, что эти виды стоимости относятся к существующим предприятиям.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности,

• 1. Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства — труд, капитал и предпринимательство (управление).
• 2. Принцип вклада основывается на понятии «вклад». Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость недвижимости или чистый доход, ею приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса).
• 3. Принцип изменяющейся доходности — по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту недвижимости ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами — убывающей отдачи.
• 4. Принцип сбалансированности определяет максимальную стоимость недвижимости. Любому способу использования недвижимости соответствует оптимальный набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемой недвижимости.
• 5. Принцип оптимальных размеров — при существующих на данном сегменте рынка недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, обладающие определенной (оптимальной) величиной.
• 6. Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав — имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

Большую роль при выборе метода оценки играет цель проведения самой оценки и предполагаемое использование ее результатов.

Например, в случае, когда требуется в кратчайшие сроки определить рыночную стоимость бизнеса методами доходного подхода или подтвердить результаты, полученные методами в рамках сравнительного или затратного подходов, метод капитализации является оптимальным, поскольку позволит быстро получить относительно достоверный результат.

Также метод капитализации оправдан при подготовке аналитических материалов, когда не требуется глубокое погружение в финансовые потоки компании или это не представляется возможным.

Почти идеальный случай для употребления метода капитализации — арендный бизнес.

Во всех остальных случаях, особенно когда доходный подход является единственным, в рамках которого рассчитывается стоимость, более предпочтителен, на наш взгляд, метод дисконтирования денежных потоков.

Методологические подходы, методы и принципы экономической оценки

Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике.

В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения.

Оценка бизнеса — это комплекс действий, которые выполняет профессиональный оценщик для того, чтобы представить обоснованное заключение о стоимости объекта оценки на определенную дату в денежных единицах. Эксперт анализирует финансовую, организационную, технологическую деятельность предприятия, исследует динамику, делает выводы о перспективах развития и позициях среди конкурентов.

Современные предприятия имеют сложную структуру. Помимо материальных активов, которые обладают вполне конкретной стоимостью (здания, оборудование, транспорт, спецтехника, запасы, незавершенное строительство, земельные участки и т.д.), есть активы нематериальные. К примеру, авторские права, зарегистрированные торговые марки, патенты на технологии, лицензии, деловая репутация компании. Вклад в развитие дела вносит каждая единица активов, поэтому и подходы к оценке стоимости бизнеса должны быть комплексные. Грамотный эксперт рассчитывает то, что рассчитать, казалось бы, невозможно. Аналитику дополняют конкретные финансово-экономические показатели, выведенные в математических формулах. В результате на свет появляется искомая и что крайне важно — объективная величина.

Не столь давно оценку бизнеса его собственники или менеджмент проводили лишь в случаях, когда это являлось (и до сих пор является) обязательным требованием. К примеру:

• при сделках с участием федеральной, региональной или муниципальной собственности;
• при спорах о стоимости объекта оценки (налоговых, конфискационных, ипотечных, брачных);
• при продаже компании или ее доли, слиянии, поглощении, ликвидации и других типах реструктуризации;
• при расчетах неденежными средствами в операциях с акциями, долями в уставном капитале;
• при выкупе акций (имущества) у акционеров, при конвертации эмиссионных ценных бумаг в акции АО, при дополнительной эмиссии акций;
• для расчета страховых сумм при страховании бизнеса и в других обстоятельствах (в обширной законодательной базе в общей сложности определено порядка 30-ти конкретных случаев необходимости обязательной оценки).

Однако на смену обязательности постепенно пришла «добрая воля». В деловом сообществе укрепилось осознание того, что невозможно развивать компанию, не понимая, сколько она реально стоит на рынке. Финансовая оценка бизнеса несет ощутимую пользу вне зависимости от сферы деятельности предприятия, размеров, формы собственности и давности присутствия на рынке. Зная реальную стоимость активов, менеджмент способен принимать эффективные решения. В частности:

• совершенствовать методы управления организацией, ориентируясь в индустрии рынка;
• разрабатывать корректные бизнес-планы, основанные на действительных, а не предположительных показателях;
• грамотно проводить реорганизацию, усиливать «слабые звенья»;
• вкладывать средства в обоснованные инвестиционные проекты;
• проводить сделки купли-продажи с учетом реальных цен без риска «продешевить»;
• оценить кредитоспособность компании, потенциал использования имущества в качестве залога.

Решения, которые будут приняты по итогам оценки, подчас неожиданные и радикальные. Обнаружив, что ряд объектов на балансе компании неэффективен или избыточен, руководитель может от него избавиться. Например, перейти на использование арендованных складов или рабочей силы, если это выгоднее, чем поддерживать в рабочем состоянии собственные здания и сооружения и платить работникам в мертвый сезон за простой. Получив отчет о реальной стоимости активов, предприниматель может занять твердую обоснованную позицию и требовать от банка тех кредитных условий, которые реально соответствуют состоянию предприятия, если речь идет о кредите под залог имущества. Подтвержденные цифры — это повод для предметного разговора с потенциальными инвесторами в случае, когда встал вопрос о дополнительной эмиссии ценных бумаг, слиянии или поглощении.

Цифры и факты
Исследования СРО «Ассоциация российских магистров оценки» показывают: на обязательную оценку сегодня приходится лишь 10–15% случаев. До 90% обращений к экспертам — это добровольное желание предпринимателей. Для сравнения: до 1998 года ситуация складывалась диаметрально противоположно. По собственной инициативе бизнес оценивал лишь каждый десятый владелец.

Оценка стоимости бизнеса попадает под действие Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем указано, что рыночная цена, которую предстоит установить, не должна подвергаться влиянию чрезвычайных обстоятельств. Определять ее нужно в ситуации, когда все действия добровольны, открыты и происходят в условиях честной конкуренции. Только так можно назвать действительную рыночную стоимость бизнеса. Эксперт — лицо независимое. В работе он опирается на ряд принципов, которые отражают как представления собственника, так и особенности самого объекта оценки. Оценщик учитывает, что объект должен стоить ровно столько, сколько доходов он способен принести. Чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем оно дороже. При этом максимальная стоимость определена наименьшей ценой, по которой объект можно приобрести у конкурентов. В расчет принимают и будущую выгоду, которую предприниматель получит, если бизнес продолжит существовать.

Оценку активов предприятия выполняют квалифицированные эксперты. Для того чтобы составить грамотное и обоснованное заключение, требуется специальная подготовка. Оценка стоимости предприятия состоит из нескольких этапов, начиная от знакомства с бизнесом, заканчивая математическими расчетами.

• Предварительный этап. Оценщик и заказчик согласовывают объемы, сроки работ и цену. Эксперт изучает предприятие, специфику деятельности, погружается в тот сегмент рынка, на который предстоит ориентироваться.
• Стартовый этап. Оценщик выезжает на объект, получает необходимую документацию, изучает бумаги, а также открытые источники, СМИ, базы данных, аккумулирует сведения, которые впоследствии лягут в основу расчетов.
• Аналитический этап. Эксперт проводит маркетинговое исследование рынка, анализирует предыдущую экономическую деятельность компании, прогнозирует перспективы развития с учетом факторов, которые могут на это повлиять.
• Ключевой этап. Оценщик поэтапно переходит к расчетам. Он определяет цену недвижимого и движимого имущества предприятия, переходит к оценке стоимости нематериальных активов. Далее исследует финансовые показатели деятельности, баланс, определяет рентабельность и ликвидность. В конце рассчитывает уровень капитализации и делает вывод об общем финансовом состоянии предприятия. Готовит отчет и сдает его заказчику.

Итоговая цифра строится на основании многодневного анализа и скрупулезных подсчетов. Профессионал обязан изучить «тонны» документации. Это и учредительные документы, и бухгалтерская отчетность за несколько лет, и заключения аудиторов, и подробный отчет о задолженностях компании, если таковая имеется, и массу других бумаг. Итоговый отчет готовят с поправкой на текущее состояние рыночной среды. В работе эксперт вправе руководствоваться разными методами оценки стоимости бизнеса.

Существует три метода оценки бизнеса. Каждый из них имеет собственный алгоритм расчета, который в конечном итоге позволяет вывести стоимость компании на конкретную дату. Делая выбор в пользу того или итого метода, эксперт прежде всего смотрит на характеристики предприятия и его специфику.

1. Доходный подход к оценке бизнеса. Здесь в основе — доходы предприятия. Именно от них зависит, сколько в итоге будет стоить объект: чем больше денег приносит компания, тем выше ее цена. Эксперт оценивает, сколько сейчас «стоит доход», который в будущем сможет получить собственник в случае успешной работы компании или продажи, а также экономические риски, с которыми сопряжен этот процесс.

К сведению
Именно доходный подход применяют в случае, когда причиной оценки бизнеса стало желание продать компанию или, напротив, внедрить новые инвестиционные проекты. Реальность такова, что любого инвестора или потенциального покупателя в конечном итоге интересует не здание, напичканное оборудованием, которое производит раскрученный и узнаваемый продукт, а объем дохода, который он получит, когда вложит деньги в развитие или покупку активов. Доход определяет прибыль, эффективность бизнеса и благосостояние его владельца.

К текущей стоимости будущие доходы приводят разными способами. Зависит это от метода, выбранного оценщиком. В доходном подходе их три:

• Метод прямой капитализации. Рыночную стоимость бизнеса оценивают по формуле V=D/R, где D — чистый годовой доход компании, R — коэффициент капитализации. Уже из формулы ясно, что для расчета требуется знать размер дохода на отрезок времени вперед. Метод подходит для компаний, которые демонстрируют стабильный и предсказуемый рост, причем есть уверенность, что рентабельность будет сохранена и в дальнейшем.
• Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков доходов. В этом случае эксперт производит дисконтирование будущего потока по ставке дисконта. В основе метода — экономический факт, что сумма денег, которая есть сейчас, реально стоит больше, чем такая же сумма денег в будущем. Причин тому несколько — начиная от инфляции и заканчивая форс-мажором. Эксперт, который производит оценку, должен оценить будущие потоки и верно рассчитать ставку дисконта.
  Дисконтирование часто используют в случаях, когда есть основание думать, что прибыль компании через промежуток времени будет отличаться от текущей. Другой случай: когда денежные потоки имеют сезонный характер. Метод эффективен и для оценки крупных многофункциональных коммерческих объектов.

Доходный подход на практике применяют часто. Однако он не является единственно верным. Для того чтобы получить макс��мально точный результат, имеет смысл применить и прочие подходы в оценке бизнеса.

2. Затратный подход к оценке бизнеса. Предприятие рассматривают с позиции понесенных издержек. В основе — тот факт, что балансовая стоимость активов не соответствует рыночной. Это порождает необходимость скорректировать баланс. Данный метод применяют в случаях, когда бизнес не приносит стабильных доходов. Например, предприятие недавно образовано либо находится на этапе ликвидации. Эксперты определяют рыночную стоимость каждого актива в отдельности, а затем из суммы активов вычитают величину обязательств компании. Так получается собственный капитал. Этот подход позволяет рассчитать наиболее эффективный метод использования земельных участков и оценить незавершенное строительство. Затратный подход к оценке бизнеса включает три метода:

• Метод чистых активов. Эксперты определяют рыночную стоимость активов компании, а затем вычитают величину ее обязательств. Корректировки вносят не в доходы и расходы компании, а в статьи бухгалтерского баланса.
• Метод ликвидационной стоимости. В этом случае рассчитывают сумму, которую собственник получит, если ликвидирует предприятие и распродаст активы по-отдельности. Здесь уже гудвилл не учитывают, зато учитываются затраты на демонтаж, комиссионные выплаты посредникам, налоги на имущественную продажу и ряд других расходов.

3. Сравнительный подход к оценке бизнеса. В основу расчетов оценщик закладывает информацию о компаниях, аналогичных той, которая подлежит оценке. Насколько точно будет установлена стоимость, напрямую зависит от достоверности сведений о конкурентах. Стоимость предприятия ориентирована на сумму, за которую можно продать аналогичную фирму, которая уже есть на рынке. Подход используют редко, поскольку найти две совершенно одинаковые компании на рынке затруднительно.

Тем не менее теория описывает три метода, которые лежат в основе сравнительного подхода к оценке бизнеса:

• Метод рынка капитала. В основе — цены, сформированные на фондовом рынке. Рассчитывая стоимость акций предприятия, оценщик ориентируется на стоимость одной акции компании-аналога.
• Метод сделок. Аналогичен предыдущему. Разница в том, что исследованию подлежит цена не одной акции, а в целом контрольного пакета.
• Метод отраслевых коэффициентов. Эксперты рассчитывают соотношение между стоимостью бизнеса и комплексом финансовых параметров. В этом случае требуется информация о том, на каких условиях были проданы предприятия с определенными финансово-производственными показателями. Речь идет о длительном наблюдении, которое в итоге позволяет выработать довольно простые формулы для оценки активов компании. Коэффициенты универсальны и зависят в большинстве своем лишь от специфики отрасли. Например, цена АЗС сопоставима с величиной выручки за 1,5–2 месяца. Агентство рекламы целесообразно продать за сумму полугодового дохода и т.д.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада)могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

• если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;
• отделка цехов скорее всего не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;
• устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

• дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;
• максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;
• размещать горно-обогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.

Похожие записи:

• Билеты на поезд для многодетных семей – есть ли скидки и как купить
• Пенсия по потере кормильца в 2023 году
• Какие льготы положены пенсионерам Санкт-Петербурга и Ленинградской области