Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.

Процедура выселения с юридической точки зрения

Гражданский Кодекс РФ регламентирует все этапы заключения и прекращения договора, а также все остальные последствия гражданско-правовых взаимодействий и правоотношений, которые вытекают из них. Наем жилого помещения — один из видов гражданских правоотношений, который является производной из заключенного между сторонами соглашения. Следовательно, и выселение арендаторов возможно только после расторжения определенного соглашения.

Статья 687 ГК РФ гласит, что расторгнуть соглашение возможно:

1. Когда проживающие изъявляют такое желание;
2. Когда собственник недвижимости настаивает на этом;
3. Опираясь на судебное решение, при возникновении конфликта между участниками процесса.

Как правило, соглашение на аренду недвижимости подписывается сроком до одного года, с дальнейшей пролонгацией.

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

• наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
• сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

• срок договора найма истёк.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

• обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
• удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
• не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
• сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.

Как выселить квартиранта, который не платит и нарушает правила проживания?

Существует целый ряд оснований, дающих арендодателю возможность оспорить права квартиросъемщика и потребовать освободить свои квадратные метры (ст. 687 ГК РФ).

Неплатежеспособные жильцы. Прочным правовым аргументом для выселения из съемного жилья могут послужить регулярные просрочки по арендной плате (две и более) и коммунальным платежам (ст. 103 ЖК РФ).

Асоциальное поведение. Законом запрещено приносить беспокойство окружающим людям, поэтому пренебрежение правилами поведения, отсутствие понимания того, до скольки можно шуметь в квартире, частые вечеринки, дебоши и прочие проделки вполне могут быть квалифицированы как повод к выселению.

Использование съемного жилья не по назначению. Причиной разногласий между владельцами квартиры и ее жильцами может стать превращение объекта недвижимости в мастерскую или склад.

Нанесение урона имуществу. Встречаются эпизоды, когда арендаторы весьма неаккуратно обращаются с чужой собственностью и активно приводят ее в негодность. В таких случаях поводом для выселения может стать разбитое окно, пожар, потоп и прочие «катаклизмы», включая причинение ущерба соседям и несанкционированные перепланировки.

Субаренда. Сдача съемного объекта недвижимости в аренду третьим лицам. Один из распространенных вариантов современного рынка аренды жилья, например: владелец квартиры сдает ее в найм вполне респектабельной молодой паре, а спустя некоторое время оказывается, что в ней проживает несколько семей заезжих наемных работников.

Как выселить жильцов из квартиры при наличии договора найма?

Подписание соглашения с квартиросъемщиком обязывает всех участников действовать только в соответствии с буквой закона. Документ призван защитить, как владельцев сдаваемой квартиры, так и их клиентов. Выселение в таком случае потребует обращения в суд. Собственникам не стоит бояться этой процедуры, так как закон в большинстве случаев оказывается на их стороне. Общий порядок освобождения съемных жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентирован законом (ст. 679, 680, 687, 688 ГК РФ) и судьи будут руководствоваться, прежде всего, правовым инструментарием. Выселение нанимателей из социального жилья проводится также на основании решения суда (ст. 91.12 ЖК РФ).

Чтобы судебное разбирательство прошло гладко, юристы рекомендуют фиксировать нарушения временных жильцов. К примеру, доказать неплатежеспособность можно, заведя специальную ведомость с датами и суммами платежей, а в отношении нарушителей спокойствия записывать все жалобы соседей и обращения к участковому. Наличие неоспоримых доказательств ускорит судебный процесс, ведь по закону во время его проведения квартиранты имеют право не покидать съемную жилплощадь. Ведомости, справки и прочие доказательства играют роль сопровождающей документации и крепятся к исковому заявлению. Чем грамотнее будет составлено обращение в суд, тем быстрее и эффективнее пройдет процесс. Здесь, как и в прочих случаях, лучше не пренебрегать содействием квалифицированного адвоката.

Не стоит забывать и о том, что законодательство предусматривает определенную степень защиты для некоторых категорий граждан. Согласно законодательным нормам, из съемного жилья не могут быть выселены:

— граждане пенсионного возраста;
— инвалиды (1,2 группа);
— военнослужащие с семьями;
— лица, нуждающиеся в жилплощади (необходима постановка на учет).
— несовершеннолетние дети и сироты.

Когда нет сил терпеть или как выселить шумных соседей-квартирантов?

Закон наделяет собственников и арендаторов жилья в многоквартирных домах не только широким спектром прав, но и определенными обязанностями. Есть ряд ограничений, распространяющихся на интересы соседствующих субъектов, среди которых фигурирует и шумное поведение. Так, в большинстве регионов РФ четко сформулированы указания в отношении проведения ремонтных работ и увеселительных мероприятий: нельзя шуметь в ночное время – после 22-23 часов и в утреннее – до 9-10 часов.

От асоциального поведения соседей-квартирантов есть два способа защиты: постоянные жалобы в адрес владельцев жилья (лучше фиксировать) и регулярные сообщения в полицию. Арендаторы будут выдворены с жилой площади за нарушение правил совместного проживания в многоквартирном доме, независимо от формы договора найма: коммерческий, социальный или собственнический.

Выселение при отсутствии оплаты

Выселить из собственной квартиры проживающих без договора найма, которые нарушили устные договоренности об оплате, можно просто отменив аренду. Поскольку не заключен арендный договор, арендодатель может в любое время прекратить любые устные соглашения.

Причинами этого могут выступить любые факторы, не устраивающие владельца, невыполнение устных обязательств, а также поступки, которые противоречат законам РФ.

Выселить квартирантов, которые не платят за проживание, можно в любой момент при отсутствии договора аренды. Отсутствие документа для жильца означает только то, что он не сможет никак воспротивиться этому. Единственное решение для жильца – погашение долга по аренде и договоренность о сроках этого погашения.

Как выселить при отсутствии договора найма?

Договор найма – это правильный вариант оформления отношений между наймодателем и нанимателями комнаты в коммунальной квартире, однако, на практике бывает и так, что комнаты сдаются совсем без договора. Это так называемые сделки «под честное слово». Да, устная договоренность вполне имеет место быть, и нередко владельцы комнат в коммунальных квартирах годами сдают свое жилье без какого-либо документального оформления. Для этого сами наниматели должны быть порядочными людьми, строго исполняющими договоренность, а сам наймодатель – не чинить им препятствий к пользованию жильем.

Однако, нередко наниматели не проявляют должной порядочности и при отсутствии договора начинают вести себя совсем иначе, чем от них ожидал наймодатель: перестают платить за комнату, не оплачивают вовремя коммунальные услуги, грубят соседям, не соблюдают должный порядок в комнате и т.д. Договора нет, поэтому пенять на его нарушение не приходится. Поступить в такой ситуации владельцу комнаты можно одним из двух способов:

1. Вместе со своими документами, удостоверяющими личность, а также подтверждающими вправо собственности на данную комнату следует прийти к квартирантам и потребовать освободить комнату. При отказе выполнить это требование следует сразу вызвать наряд полиции и сообщить, что в комнате находятся неизвестные вам граждане, пребывание которых в квартире не имеет никакого законного основания. Наряд примет надлежащие меры. Но только в том случае, если указанные жильцы не имеют временной или постоянной регистрации в данной комнате.
2. Второй вариант предполагает принудительное выселение квартирантов из комнаты в коммуналке в их отсутствие. Следует пригласить участкового и соседей в качестве свидетелей. Все вещи квартирантов следует переписать и вынести на лестничную клетку. Опись передать участковому. Замки в процессе выселения на двери комнаты следует сменить. Вещи на лестничной площадке охранять не нужно, так как никто не обязан этого делать без договора.

Как составить заявление в налоговую на людей, сдающих жилье без договора?

На практике сложно представить доказательства того, что сосед сдает жилплощадь без договора. Наймодатель в ответ на претензии уполномоченных органов обычно говорит, что квартира не сдается, а люди, проживающие в ней – это знакомые или родственники, которые остановились на определенное время (по закону без регистрации (постоянной или временной) человек не может проживать в одном месте более 3 месяцев).

Установить данный факт незаконного проживания может только участковый, поэтому необходимо сначала обратиться к нему. После установления факта незаконного проживания можно смело писать заявление в Федеральную налоговую службу по месту жительства.

Обратите внимание! Федеральная налоговая служба РФ не обращает внимание на сдачу квартиры без договора, ей важен факт скрытия НДФЛ, который должен уплачиваться от сдачи жилья.

Заявление на незаконную сдачу жилья в ФНС пишется в свободной форме, но обязательно должно включать в себя следующую информацию:

1. полное наименование органа, куда подается заявление;
2. личные данные заявителя (Ф.И.О., адрес проживания, контактный телефон);
3. адрес квартиры, которая сдается незаконно;
4. текст заявления, в котором раскрывается вся суть вашей претензии, а также указываются доказательства незаконной сдачи помещения;
5. просьба о принятии мер уполномоченным органом в отношении нарушителя;
6. подпись (с расшифровкой) и дата составления.

Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры

Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:

• Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
• Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.

Причины выселения прописанного человека

Поводы для выселения гражданина отличаются в зависимости от того, на каком основании он площадь занимает. Это может быть социальный наем, аренда, проживание с позволения собственника. В любом из представленных случаев гражданин вправе покинуть место жительства добровольно. Но в каждом из них будут свои практические отличия:

• Выселение из квартиры прописанного человека, если он арендует помещение, производится после или одновременно с расторжением сделки. То есть, сначала нужно изучить договор, о выселении из квартиры речь может идти только после его анализа и проверки наличия поводов. Такое лицо может быть выселено и по инициативе соседей, при систематическом нарушении прав иных жильцов.

• Добровольный выезд возможен в любом случае. Если гражданин арендует квартиру, ему нужно расторгнуть договор. Иначе он вынужден будет и далее вносить плату. Если гражданин прописан на основании договора социального найма, то ему следует обратиться в администрацию муниципального образования и расторгнуть договор.

• Выселение на основании судебного акта производится в принудительном порядке. Оно также возможно даже в том случае, если гражданин находится в квартире на основании договора соцнайма или договора аренды. В качестве истца вправе выступать любое заинтересованное лицо.

• Административное выселение возможно при наличии прокурорской санкции. Оно возможно при самовольном занятии помещения или в случае признания дома аварийным.

Выселение из квартиры прописанного в добровольном порядке не требует каких-то особых действий. Ему нужно лишь обратиться в регистрационный отдел МВД по месту жительства. При выписке он вправе указать иное место проживания или не указывать его. В таком случае он будет считаться временно незарегистрированным.

Суд вынесет решение о выселении при наличии ряда причин:

• Постоянные нарушения прав соседей или членов семьи. Например, если гражданин игнорирует правила поведения, нарушает санитарные нормы. Но не любое нарушение может стать основанием для выселения. Регулярный шум — лишь повод для применения штрафных санкций. А вот порча имущества соседей может стать причиной для реального прекращения права на проживание.

• Расторжение договора аренды. В таком случае гражданин теряет право на проживание. Договор расторгается при окончании срока его действия, а также при нарушении со стороны жильца.

• Расторжение договора социального найма. Ситуация возможна при нарушении правил проживания и игнорировании своих обязательств.

• Неисполнение обязанностей в рамках договора соцнайма. Например, отказ от выплаты своей доли коммунальных платежей и длительное отсутствие на территории квартиры.

• Исключение из числа членов семьи (например, прекращение брачных отношений).

Как происходит выселение из квартиры несовершеннолетнего

Выселить взрослого дееспособного гражданина гораздо проще, чем ребенка. Но несовершеннолетнего тоже можно лишить права проживания.

Для выселения лица, не достигшего 18 лет, нужно обратиться в суд с исковым заявлением. Судья рассмотрит все обстоятельства, относящиеся к ситуации:

• Основания для проживания ребенка на территории квартиры. Например, если собственником является отец или мать, он имеет полное право находится в доме.

• Наличие у законных представителей несовершеннолетнего прав на проживание на территории иного объекта.

• Основания для выселения ребенка. Например, прекращение семейных отношений. Но стоит отметить, что даже в таком случае выселить несовершеннолетнего довольно трудно.

• Финансовое положение законных представителей несовершеннолетнего, наличие у них возможности обеспечить его другим жильем. Родители, не имеющие своего объекта, но получающие существенный доход, могут себе позволить снять или купить собственную квартиру.

Порядок выселения из квартиры прописанного человека – не собственника

Для выселения гражданина, который не является собственником, нужно учитывать обстоятельства, на основании которых он находится в помещении. Есть несколько вариантов:

• Самовольное занятие жилья. В таком случае у проживающего отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие право на проживание. На практике встречается редко, но ситуация возможна (чаще всего, в бесхозных объектах).

• Прекращение ранее оформленных обязательств. Например, находился в квартире на основании договора найма, срок действия которого завершился.

• Прекращение семейных отношений. Самый распространенный вариант — расторжение брака. Бывшие супруги не всегда сохраняют право на проживание на территории объекта, принадлежащего второму супругу.

• Прекращение договора социального найма. Член семьи может быть лишен права на проживание, если длительное время отсутствует на территории объекта и не выполняет свои обязательства.

Чаще всего, для выселения не собственника придется обращаться в суд с исковым заявлением. Исключение — самовольное занятие, в таком случае могут помочь правоохранительные органы.

Процесс выселения лица проходит в несколько этапов:

1. Предъявление претензии. Не является обязательным, но стоит начать с предъявления своей позиции в письменном виде и указанием на требование о добровольном выселении гражданина.

2. Оформление искового заявления. В нем нужно указать, что гражданин лишился права на проживание, указать на доказательства, почему так произошло, представить доводы, почему лицу нужно покинуть территорию квартиры.

3. Подача иска в соответствии с правилами подсудности. Дело будет рассматривать районный или городской суд. Направить заявление можно почтой, в электронном виде (при наличии ЭЦП), на бумаге, лично или через представителя. Перед подачей заявления нужно направить копию ответчику и приложить при обращении в суд почтовую квитанцию и опись вложения.

4. Участие в судебном процессе. Нужно будет доказать суду, что выселение необходимо и факт проживания другого гражданина нарушает права собственника.

5. Получение судебного решения и исполнительного листа. Документы подтвердят необходимость выезда проживающего гражданина с территории квартиры.

6. Подача исполнительного листа в Службу Приставов. Этот шаг применяется, если гражданин не хочет выезжать самостоятельно.

Похожие записи:

• Как разработать штатное расписание на 2023 год
• Особенности оплаты больничного листа Чернобыльцам из федерального бюджета 2021
• Перечень нижнего белья не подлежащего возврату и обмену