Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную перепланировку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Официальное оформление перепланировки после работ
Для завершения остается три этапа: проверить технические характеристики, пройти приемку и зарегистрировать изменения.
Чтобы оформить перепланировку официально необходимо подать заявление о проверке технических характеристик в агентство госрегистрации и земельному кадастру. После проверки выдадут ведомость технических характеристик, которую нужно предъявить позже.
Потом необходимо получить акт приемки. Для этого необходимо обратиться с заявлением в коммунальную службу или исполком. Комиссию назначает исполком, принять работу она должна не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. В комиссию входят и разработчики проекта и технический надзор.
Последнее — это новый технический паспорт квартиры, в котором будут отражены все изменения. Его составляют в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру после приемки. Вы должны подать заявление и заплатить за изготовление.
Зачем обращаться к специалистам для перепланировки дома?
Чтобы сделать перепланировку, недостаточно купить стройматериалы и выполнить необходимые работы. Даже если коттедж является вашей частной собственностью, перепланировку нужно согласовать в органах местной исполнительной власти. Для этого подается пакет документов, в который входит и проект предстоящих изменений. Он должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями, установленными для проектной документации. Самостоятельно разработать его могут только люди с профильным образованием, представителям других профессий целесообразно обратится в нашу проектную мастерскую.
Наши специалисты оценят, можно ли произвести желаемую перепланировку. Если это технически невозможно или небезопасно, они предложат альтернативные варианты. После согласования с заказчиком разрабатывается проект. Также сотрудники помогут подать документы в контролирующие органы и получить разрешение на проведение работ. У нас есть бригады строителей различных специальностей, которые качественно выполнят строительные и отделочные работы, монтаж и подключение электросетей, водопровода, канализации, отопительной систем различных типов.
Если перепланировка в коттедже будет выполнена без согласования с контролирующими органами, владелец может быть привлечен к административной ответственности. Он должен будет не только уплатить штраф, но и вернуть коттедж в первоначальное состояние или узаконить изменения. Без этого его невозможно продать, сдать в аренду, оформить в банке в качестве залога для получения кредита.
Если перепланировка уже проведена
Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:
- Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
- Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
- Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
- Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
- Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
- Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
- Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.
Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Как узаконить самовольную перепланировку
Некоторые планировки, идут вразрез с нормами законодательства. И если их обнаружат, то вас обяжут устранить недостатки за собственный счет:
- Нельзя объединить комнату с кухней, в которой проведен газ. По нормам мингаза на кухне с газовой плитой обязательно должна быть дверь.
- Нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилой площади более чем на 25%, потому что ванная не может находиться над жилой комнатой соседей.
- Нельзя объединять балконы и лоджии с отапливаемой частью квартиры. То есть нельзя остеклить лоджию и снести перегородку. А кроме этого нельзя устанавливать радиаторы на лоджиях и балконах.
- Жилое помещение не может быть без окон, туда обязательно должен поступать свет. Это связано с санитарными нормами: инсоляцией и вентиляцией помещений.
- Нельзя изменять внешний вид фасада здания. Но это не касается остекления балконов.
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Приведем пример. В доме начнется капитальный ремонт, в течение которого дому будут заменять системы газоснабжения. После завершения контролирующий орган проводит приемку работ. В момент приемки может выясниться, что у жильца объединена комната и кухня, где находится газовая плита. В хрущевках с маленькими кухнями и коридорами часто снимают дверь на кухню. В этом случае ее можно просто вернуть на место без последствий. Но если проведена именно перепланировка со сносом стен, то нужно будет либо узаконить ее и отказаться от газовой плиты, либо вернуть все как было. Но в любом случае жилец заплатит штраф.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Если вы решили отказаться от узаконивания самовольной перепланировки, а впоследствии факт перепланировки был обнаружен, вам грозит штраф в размере от 0,5 до 50 мбв или даже решение суда вернуть помещение в исходное состояние. Обратившись в нашу компанию, вы заплатите минимально возможный штраф. ( сумма не указывается). Не стоит думать, что об изменениях, которые были проведены у вас в квартире, никто и никогда не узнает. Факт проведения перепланировки в Минске обнаруживается в следующих случаях:
- жалобы соседей (в том числе и на шум от строительных инструментов);
- визит инженера ЖЭС, ТС других обслуживающих организаций;
- затопление квартиры (как вашей, так и под вами);
- появление трещин в стенах у соседей;
- проведение капитального ремонта дома.
Узаконить перепланировку можно и своими силами. В этом случае вам не придется платить за услугу. Однако, не зная особенностей процесса, вы можете в результате так и не закончить начатое согласование своими силами! Мы рекомендуем вам обратиться в компанию «Перепланировки». Подобное решение имеет ряд достоинств.
- Специалисты конфиденциально проанализируют проведенную перепланировку и дадут рекомендации по устранению отклонений от норм (в случае их наличия).
- Сотрудники компанию выдают положительное Техническое заключение, по предъявлению которого исполком обязан зарегистрировать перепланировку.
- Все работы проводятся высококомпетентными специалистами.
Перепланировкой называют процесс изменения помещения во время ремонта. Также используется термин «переустройство» для обозначения действий, связанных с заменой, переносом или демонтажем газо-, водо- и электроснабжения.
Что относится к работам по перепланировке и переустройству:
- Перенос внутренних перегородок
- Изменение несущих конструкций
- Объединение комнат между собой и с балконом
- Изменения площади санузла (совмещение и разделение)
- Перестановка сантехоборудования и т.д.
Для проведения перепланировки необходимо согласовать свои действия с соответствующими службами. Для начала вам нужно посетить исполком и ЖЭУ. При себе у вас должны быть:
- Паспорт
- Заявление по актуальному образцу
- Технический паспорт жилья
- Документ на право собственности
- Выписка с указанием зарегистрированных на этой жилплощади лиц
- Письменное или нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних лиц, которые зарегистрированы на жилплощади
- План/перечень работ (в вольной форме)
- Согласие залогодержателя (если жилье в залоге)
Ваше жилье будет изучено на предмет нарушений законодательства. Специалисты также проверят техническое состояние всех сетей и конструкций. Далее, по результатам будет составлен акт. В течение 1 месяца комиссия выносит вердикт, разрешить вам провести перепланировку или нет.
Если вам дали положительный ответ, необходим проект, в котором будут описаны все планируемые изменения в несущих конструкциях, изоляции, замену или перенос систем отопления, газоснабжения и т.д.
Рекомендуем вам обратиться в профильную организацию для разработки проекта. Далее его необходимо будет согласовать в отделе архитектуры и строительства.
В некоторых случаях может понадобиться государственная экспертиза. Например, если менять несущие конструкции планируется в многоквартирном доме или доме с высотой более 7 метров. И только когда вы получите все необходимые документы и разрешения, можно начинать ремонт.
Желание сделать свой дом более уютным и функциональным похвально. Но не стоит спешить. Каждый шаг необходимо продумать, от этого зависит в том числе ваша безопасность. Примеры того, что делать категорически нельзя:
- Сносить стены при объединении комнаты с балконом и превращать его в отапливаемую зону
- Полностью разбирать покрытия между этажами двухуровневых квартир
- Переносить, демонтировать несущие конструкции: балки, перекрытия
- Переносить трубопровод, коммуникации, вентиляционные шахты
- Объединять гостиную с кухней с газовой плитой
Когда строительные работы будут закончены, вам будет нужно обратиться в кадастровое агентство, чтобы специалист проверил технические характеристии жилища и предоставил вам ведомость.
Далее вам нужно обратиться в ЖЭУ для составлении акта приемки работ. Для комиссии нужно отдельно подготовить:
- Ведомость
- Проект
- Документы о технадзоре
- Договор о строительных работах (если был подрядчик)
В кадастровом агентстве вам сделают новый паспорт на жилье. После этого перепланировка будет полностью узаконенной.
Последствия самовольной перепланировки
Владельцы жилья проводят перепланировку без согласования и узаконивания довольно часто. В данном случае, если Вы решите продать или обменять квартиру возникнут сложности и будет зафиксирован факт правонарушения. В таком случае назначается экспертиза оценщиком. Он проверяет соответствие дома с планом из БТРИ.
«Если Вы узаконите перепланировку, автоматически повысите стоимость жилья».
Также не следует забывать, что несогласованная перепланировка влечет за собой штраф и обязательство вернуть все на свои места.
Обязательно консультируйтесь со специалистами, чтобы не терять время и деньги, нести судебные тяжбы.
Подведя итог, скажем, что лучше не доводить дело до судебных разбирательств и делать перепланировку правильно.
Что делать после завершения работ по перепланировки?
Как только эти работы заканчиваются, нужно оформить соответствующие изменения. Сначала обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости этих характеристик.
После этого направляемся в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком, где составляется акт приемки выполненных работ по перепланировки. Приемочной комиссии понадобятся такие документы, как ведомость технических характеристик, разработанный и согласованный проект (если он требовался), договор строительного подряда (если их выполнял подрядчик), договор на осуществление технического надзора (если требовался проект) и акты на скрытые работы (если такие проводились).
Далее снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы там составили новый технический паспорт и зарегистрировали изменения недвижимого имущества.
Почему необходимо согласовывать перепланировку в частном доме, коттедже
- Хочется жить и понимать, что недвижимость легитимная. Перестать нервничать и думать о том, что выполненная перепланировка в частном доме, коттедже не согласована и рано или поздно станет проблемой при продаже, обмене;
- Пришел проверяющий инспектор надзорной организации или инженер управляющей компании и выписал предписание о том, что необходимо предоставить в течение месяца пакет документов по согласованию переустройства частного дома, коттеджа;
- Решили продать или купить недвижимость в частном доме, коттедже, но столкнулись с тем, что есть незаконная перепланировка и необходимо понять, сколько будет стоить мероприятия по её узакониванию или возможно ли согласовать такое переустройства на объекте;
- Конфликт с соседями или управляющей компанией и нет понимания во что он может вылиться, так как ситуация усугубляется незаконной перепланировкой и переустройством;
- Нужен кредит под залог недвижимости, но его не дают по причине незаконно выполненного переустройства;
- Хотите продать частный дом, коттедж, но сталкиваетесь с постоянными отказами покупателей из-за с незаконной перепланировки;
- Банк отказывается дать ипотеку на покупку частного дома, коттеджа из-за выявленных нарушений по переустройству и перепланировке;
- Судебное разбирательство по частному дому, коттеджу, инициаторами которого выступают страховая компания, управляющая компания или соседи. Ликвидная недвижимость даст больше шансов выиграть процесс.
В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:
- Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
- Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
- Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
- Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.
В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:
- Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
- Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
- Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
- Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.
Информация!
В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.
Если вы задумали масштабную перепланировку, то и подход к ней будет довольно серьёзным и включит в себя несколько обязательных этапов, соблюдение которых позволит вам сделать всё грамотно и по закону. Основным можно считать исследование технического состояния дома, в рамках которого будет проведено исследование постройки с целью выявления слабых мест конструкции и возможности проведения работ по перепланировке.
Далее на основе исследования собственник делает выводы о том насколько целесообразно ведение задуманных им работ. Требуется подготовить эскиз, а в некоторых случаях проект предстоящих работ. Проектирование потребуется в следующих случаях:
- Если предстоит внести изменение в несущие стены;
- Если предполагается построить или изменить существующие лестницы, лоджии и балконы;
- При переносе и создании новых санузлов;
- При установке дополнительных перегородок;
- При остеклении лоджий и балконов;
- При внесении изменений в архитектурный вид здания.
Предупреждение
Проект должен быть составлен лицензированной проектной организацией, с которой собственник должен заключить договор. Во всех вышеперечисленных случаях перепланировки вы обязаны будете представить.
Имея на руках следующий ряд документов, можно подать их в районную администрацию:
- Заявление на перепланировку;
- Согласие сожителей и соседей, если перепланировка их затронет;
- Паспорт и план строения из БТИ;
- Копии документов подтверждающих право собственности;
- Выписка из домовой книги, где отмечены все проживающие в доме;
- Эскиз или проект перепланировки;
- Договор с проекторами;
- Заключение о техническом состоянии постройки.
Спустя время, администрация выдаст вам разрешение с перечнем действий, которые вы можете совершить в своём доме, после чего вы можете приступать к работам.
Информация!
Ответы юриста на частные вопросы
Я хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли перепланировка в коттедже?
Попросите продавца показать вам свидетельство о регистрации жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим и не старше 10 лет. Ознакомьтесь с таблицей данных с макетом, который в настоящее время находится внутри частного дома. Измерьте перегородки, столбы, проемы в стенах рулеткой — они должны соответствовать размерам на схемах в техпаспорте. Если какие-то элементы макета отсутствуют или не соответствуют «бумаге», перепланировка, скорее всего, незаконна.
Можно ли продать частный дом, если в нем незаконная перепланировка?
Да, вам не нужно свидетельство о регистрации для покупки и продажи недвижимости. Однако, если покупатель обнаружит незаконные изменения в доме, он захочет получить скидку. Стоимость проживания при незарегистрированном изменении конфигурации намного ниже. А в некоторых случаях перепланировку невозможно узаконить. Так что поиск покупателя может затянуться.
Нужно ли согласие всех владельцев дома, если я хочу сделать перепланировку?
Да, предварительным условием является согласие всех правообладателей. Согласие выражается в виде подписей. Домовладельцы должны прийти в МФЦ и подписать заявление на получение разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, вы можете оформить доверенность на представителя (с правом подписи доверителя).
Можно ли снести стены в панельном доме?
Практически все стены в панельном доме несущие. Их нельзя полностью разобрать. Допускаются небольшие проемы для создания окон или дверей. Поэтому необходимо дополнительно укрепить каждое из этих отверстий. В противном случае возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.