Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Гаражная амнистия» в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Суть гаражной амнистии 2022 года
Суть гаражной амнистии заключается в том, что пользователям предоставляются упрощенные условия для регистрации гаражных помещений или земли, что дана под гараж. Владельцу эта амнистия предлагает много преимуществ, поскольку позволяет не платить за оформление. Право будет передано без проблем, так что не придется выкупать его у госорганом или муниципальных властей. Вы станете официальным владельцем, как только оформите гараж на свое имя.
Кроме того, ваша недвижимость будет узаконена с минимальной нервотрепкой. Дальше эту собственность можно использовать по своему усмотрению. В том числе продать, подарить, передать по наследству. Снести гараж без вашего участия не смогут, а если это понадобится, чтобы построить жилье или дорогу, государство будет вынуждено заплатить за это внушительную сумму.
Государство также получает свою долю выгоды, поскольку будут поставлены на учет миллиарды объектов, что раньше были невидимы для правовой системы. Это значит, что на гаражи можно будет наложить налоги, пополняя государственную казну. Кроме того, территорию будет проще обустраивать. Если незаконные постройки принадлежать непонятно кому, нет возможности притянуть к ответственности людей, которые нарушают правила благоустройства. После амнистии это проблема отпадет.
Риски владельцев гаражей
Илья Бахилин, юрист КА «Юков и партнеры»:
— На практике существуют сложности при госрегистрации прав на гаражи и на стоящие отдельно от иной недвижимости земельные участки под ними или необходимые исключительно для их строительства.
В случае если такие права не зарегистрировать, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как самовольные и будут снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.
Обычно регистрация прав на землю, предназначенную для гаражного строительства, не предполагает сложности, если такая земля изначально приобретается в собственность. В таком случае оформление земли производится в общем порядке через обращение действующего и будущего собственников в Росреестр напрямую или через МФЦ.
Если прежний собственник участка неизвестен, оформить право на землю под постройку гаража можно путем приобретательной давности, что хотя и проблематично, но реально. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным.
В подобных ситуациях после приобретения участка построить и оформить права на гараж достаточно легко, поскольку Градостроительный кодекс не требует для этого получения разрешения на строительство, если гараж не планируется использовать для занятия бизнесом.
Намного сложнее обратная ситуация, при которой собственность на землю изначально принадлежит государству при наличии у потенциального покупателя права на владение уже построенным гаражом как строением. В нынешней ситуации получить в этом случае собственность на землю практически нереально, поскольку у владельцев, как правило, нет никаких документов, подтверждающих его права. Сложность связана с тем, что сам статус гаражей в законодательстве является достаточно неопределенным.
С 1 сентября 2021 года граждане смогут бесплатно приобрести гараж и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом (например, документов о членстве в гаражном кооперативе). Однако закон не затронет гаражи, которые невозможно признать капитальным строением, в связи с чем перед оформлением прав необходимо будет проводить соответствующую проверку.
Как оформить гараж в собственность, если земля в аренде
В отличие от малых архитектурных форм, возведение на арендованной земле недвижимого имущества разрешается только с согласия арендодателя, которое может быть выражено в соответствующем пункте договора, позволяющего возведение подобных строений. Такой документ, как правило, имеет вид письменного разрешения арендодателя, заверенного в установленном порядке.
Если же такого согласия нет, гараж будет считаться самовольным строением, которое не может быть объектом собственности. В таком случае нужно будет либо договориться с собственником земли и получить у него разрешение, либо же обратиться в суд, где придётся доказывать, что заключение договора уже само по себе подразумевало возведение гаража, например, его строительство было основной целью аренды.
Как оформить временный гараж, находящийся на муниципальной земле
В данном разделе рассказывается о том, как оформить в собственность гараж на неприватизированной земле, переданной в аренду для коммерческих или производственных целей. Если деятельность арендатора связана с транспортом, вполне разумно подумать об установке временной конструкции для авто, если площадь земельного участка это позволяет.
В отличие от частного арендодателя, органы местного самоуправления могут действовать только в пределах своих полномочий, установленных законом. А это означает, что цель аренды муниципальной земли является исключительной, и установка на ней временного гаража возможна только для производственных целей, например, для размещения трактора или прочей специальной техники, но никак не для личного автомобиля директора.
С некапитальными гаражами никакого особого волшебства не случилось.
Приобрести землю под ними в собственность или аренду в обычном случае нельзя.
Закон внес новую статью 39.36-1 в Земельный кодекс, которая определяет возможность для администраций муниципальных образований утверждать схемы размещения некапитальных гаражей (по аналогии с нестационарными торговыми объектами).
Использование земли под некапитальным гаражом будет платным. На уровне регионов может быть определен перечень граждан, которые имеют право на бесплатное использование.
Если участок будет использован под нужды инвалидов для стоянки спецсредств передвижения вблизи места их жительства, то оплата взиматься не будет.
Тем не менее возможность приобретения земельного участка под такими гаражами все таки есть. Они попадают под амнистию при определенных условиях:
- он должен быть возведен до 30.12.2004 года;
- участок под ним выделен из участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или переоформленного на аренду;
- постоянное (бессрочное) пользование или аренда должны действовать и не быть прекращенными;
- место под гараж распределено вам решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренным уставом кооператива.
Если ваш гараж не отвечает одновременно этим условиям, то под гаражную амнистию он не попадает и рассчитывать на приобретение земельного участка не приходится.
Была осуществлена пристройка к нежилому помещению как ее узаконить
Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольная пристройка – это жилой дом, балкон, любое другое строение или сооружение, которое было построено на земельном участке, не отведённом для этой цели или без получения необходимых на строительство прав.
После осуществления самовольной пристройки её нужно узаконить, что можно осуществить практически всегда. В случае неудачи пристройку необходимо будет снести. Узаконить пристройку не очень сложно, однако это потребует значительных затрат времени, а также умения ориентироваться в действующих законах.
Самостоятельно сделать это можно в несколько шагов. На первом этапе вы собираете все необходимые документы.
Как приобрести права на неоформленный гараж
В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.
А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.
Подведем итоги:
- Особенности процедуры оформления гаража без документов зависят от того, на каком земельном участке он располагается.
- Если надел получен для ИЖС, ведения садоводческой деятельности, ЛПХ, то необходимо обратиться в Росреестр с документами, подтверждающими право на землю.
- Для оформления в собственность гаража в ГСК понадобится подготовить бумаги, доказывающие членство в кооперативе, выплату паевых взносов.
- С 1.09.2021 в России начинает действовать закон, упрощающий процедуру легализации гаражей. Он распространяется на капитальные постройки, возведенные до 2005 года.
- В некоторых случаях оформить гараж в собственность можно только через суд.
Как узаконить гараж без документов
Прежде, чем решать, как узаконить гараж, для начала нужно определиться, к какому типу строений относится недвижимость:
- на собственном участке;
- находится в кооперативе;
- во дворе многоэтажки.
Дальше нужно внести ясность, капитальная постройка или металлическая «ракушка». В зависимости от этого будет меняться пакет документов, подаваемых для регистрации гаража в собственность.
Когда откажут в регистрации
Существует несколько причин, когда получение права собственности на недвижимость невозможно:
- Если гараж, не имеющий фундамента, сделан из металла или другого материала. Такую постройку легко разобрать и перевезти, поэтому она не подлежит регистрации. Кроме того, пользоваться металлическими гаражами во дворе многоквартирного дома разрешено особым категориям граждан: участникам ВОВ и инвалидам. Если покупатель не относится ни к одной из перечисленных групп, узаконить документы, оформив на себя «ракушку», не удастся.
- Если земля под гаражом принадлежит другому собственнику. Владелец земли, будь то частник или муниципальная власть, может принять решение о сносе незаконной постройки.
- Та же участь ожидает строение на арендованной земле. Сделки по аренде имеют свой срок, в случае бессрочной аренды, договор может быть расторгнут в любое время.
Кто может рассчитывать на скорое оформление документов:
- узаконить гараж на собственном земельном участке может владелец, имеющий право собственности на участок земли под постройкой;
- если большинство гаражей в ГСК уже зарегистрировано.
Даже при отсутствии документов можно попробовать оформить гараж одним из нижеприведённых способов:
- Применить положения «дачной амнистии».
В соответствии с федеральным законом №93, гражданам, использующим неузаконенные постройки или земельные наделы, предоставляется возможность зарегистрировать указанные объекты по упрощённой схеме.
- Решить вопрос в судебном порядке.
Если местные представители власти не соглашаются на узаконивание постройки в соответствии с положениями закона, то этого можно добиться через суд. Чтобы узаконить самострой в судебном порядке потребуется:
- получить согласие соседей;
- доказать, что объект размещён на землях, которые и так принадлежат истцу;
- подтвердить соответствие постройки всем санитарным и техническим требованиям.
Если указанные моменты соответствуют действительности, то можно смело обращаться в суд.
- Сделать обращение в местное отделение Департамента архитектуры.
Если гараж не представляет опасности для тех, кто будет находиться рядом, и его расположение не связано с нарушением чьи-либо прав, то чиновники могут согласиться на узаконивание такой постройки. В результате хозяин получает все необходимые документы на строительство, с которыми оформление прав собственности на гараж не составит сложности.
Как узаконить самострой-гараж и землю под ним
При этом существование самовольной постройки не должно нарушать прав и законных интересов третьих лиц и не должно создавать угрозы их жизни или здоровью. В качестве примера можно привести строительство жилого дома вблизи линий электропередач, рядом с автозаправочной станцией (особенно, если дом деревянный) и т.п..
В 1996 г. отец построил гараж на участке, принадлежащем ПТУ. Пользуемся гаражом уже 17 лет. На данный момент нет никаких документов, подтверждающих права собственности на строение и землю. В ряду находятся 35 аналогичных гаражей. Сейчас решили заняться оформлением гаража и земли в собственность. Из Комитета земельных отношений отправляют в градостроительный комитет, чтобы сначала оформить строение. В градостроительном отказывают, т.к. нет адреса участка, на котором гараж находится. Замкнутый круг. Прошу помощи в решении вопроса. Возможна частная оплачиваемая консультация. Заранее спасибо.
Приобретение гаража является серьезной процедурой, и потенциальный владелец должен внимательно отнестись к ней, чтобы не поставить себя в неудобную ситуацию в дальнейшем. Важным нюансом при этом является наличие у продавца правоустанавливающих документов на гараж.
В последнее время часто практикуется продажа объектов без бумаг: владелец просто берет оговоренную сумму и передает покупателю ключи от гаража. Этап сбора документов и визита в соответствующие инстанции игнорируется.
В этом случае покупатель рискует приобрести ту недвижимость, которую впоследствии не удастся законно оформить ‒ к примеру, дворовые гаражи, где невозможно даже подключение электричества.
У такой сделки есть определенные минусы. Покупатель позже сможет пользоваться объектом, но полноценно распоряжаться им у него не получится. К примеру, продать или устроить обмен с участием гаража уже не выйдет. Аренда другому лицу в этом случае тоже невозможна.
Существуют определенные риски:
- Когда купля-продажа совершается с самовольной постройкой, у владельца есть риск ее потерять в случае, если появится распоряжение о сносе самостроя.
- С отсутствующими документами не так-то просто доказать, кто является законным владельцем строения. Может случиться так, что спустя определенное время появится настоящий хозяин постройки и предъявит свои права на нее.
- Существует риск возникновения непредвиденных обстоятельств, к примеру, смерти продавца. В этом случае наследники могут не принять во внимание присутствие факта упрощенной сделки. Судебная инстанции при этом гарантированно встанет на их сторону.
Существуют и другие риски, а также аргументы против незаконного проведения сделки.
Для того чтобы провести процедуру купли-продажи правильно, потребуется:
| Со стороны продавца |
|
| Со стороны покупателя |
|
Легализация самовольно построенных гаражей
Самовольность постройки определяется тремя признаками:
- отсутствует разрешение на строительство;
- нарушены градостроительные нормы;
- расположен на не отведенной для этой цели земле.
Первые два условия несущественны, камень преткновения — земля. Здесь встречаются две ситуации.
- Гараж – в собственности, земля — нет. Такое возможно, все законы (о недвижимости, кадастре, земле) принимались в разное время, путаницы было много. Если есть арендный договор, решение о выделении земли — собственник имеет преимущественное право на приватизацию участка под строением по статье 39.20 Земельного кодекса.Требуется:
- обратиться в администрацию с заявлением и приложить кадастровый паспорт участка; если его нет — провести работы по межеванию за свой счет, внести в ГКН;
- после получения разрешения оформить участок в собственность (Россреестр).
- Документов, права на землю нет. Легализовать самовольную постройку не получится. До 2006 года это допускалось (п.3.ст. 222 ГК), если администрация по заявлению гражданина выделяла ему фактически занятый участок. Сейчас право на такое имущество может признано только судом. Причем не только за тем, кто построил гараж — но и за собственником земли, например, городом.
Рассчитывать на статью 234 ГК (приобретательская давность свыше 15 лет) — не стоит. Суды обычно не считают такое владение добросовестным. Конечно, если будут представлены какие-то дополнительные документы, свидетельские показания и т.д.— вопрос может решиться положительно.
Как можно узаконить гараж?
Если гараж полностью соответствует санитарным, техническими и других обязательным нормам и единственным препятствием в отказе от регистрации права собственности является отсутствие разрешение на строительство, то суд узаконит такой гараж и признает право собственности за фактическим владельцем. В кооперативе Право владения и распоряжения гаражом в ГСК может быть подтверждено членской книжкой. Для получения свидетельства на постройку нужно обратиться к председателю кооператива за выдачей справки о строительстве гаража. С этим документом владелец приходит в БТИ и получает справку о техническом состоянии помещения. С этим документом он обращается в Росреестр и регистрирует постройку. На собственном участке Признание права собственности на гараж на собственном участке может быть затруднено, если помещение создает опасность для жизни и здоровья людей, нарушает права соседей.
Как быть с оформлением гаражей в гаражно-строительных кооперативах?
Гаражно-строительные кооперативы, которые так популярны в нашей стране, выдают своим участникам членскую книжку, которая и служит правоустанавливающим актом. Член ГСК в случае выхода из состава кооператива продает свою долю, а новый хозяин гаража включается в члены гаражного объединения. Однако такой порядок смены собственника не соответствует требованиям законодательства.
Сделку по отчуждению гаража надо оформить с соблюдением всех юридических аспектов. В противном случае, если земля ГСК изымается для государственных нужд, то рассчитывать на компенсацию владельцам без документов нет смысла.
Регистрация права собственности на гаражную постройку в гаражно-строительном кооперативе требует следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Кадастровый паспорт кооперативного гаража.
- Справка, подтверждающая членство лица в ГСК.
- Справка о том, что паевые взносы были полностью уплачены (данная справка будет иметь юридическую силу, если на ней будет подпись главбуха или председателя кооператива).