Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Когда могут отказать в продаже доли?
В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.
Отрицательный ответ может быть дан, если:
- недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
- покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
- в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
- инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
- приобретаемое жилье не достроено;
- заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Право на часть жилого помещения по наследству
Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.
Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления. Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители). Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.
Как дети могут стать собственииками квартиры?
Есть несколько вариантов, когда ребенок становится собственником квартиры или иного недвижимого имущества:
- Приобретение жилья на материнский капитал
Материнский (семейный) капитал — это одна из мер государственной поддержки, направленная на улучшение жилищных условий: покупка квартиры или дома, постройка жилья самостоятельно. В новом жилье нужно выделить доли детям.
С 1 февраля 2023 года федеральный маткапитал планируется увеличить на уровень фактической инфляции – 12,4%. Суммы к выплате будут выглядеть так: на первого ребенка (дата рождения с 01.01.2020) – 589 500 руб., на второго ребенка (если маткапитал на первого ребенка не назначался) – 779 000 руб.
- Оформление квартиры на ребенка;
- Дарение;
- Получена по наследству;
- Квартира куплена родителями в ипотеку;
- Был заключен договор долевого участия (ДДУ).
Основания для отказа в продаже квартиры
Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:
- покупка новой квартиры осуществляется в рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок потеряет свою долю, а новую так и не получит;
- новая квартира приобретается в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
- новая доля меньше старой;
- в новом жилье меньше удобств, как было в старом;
- новая квартира расположена вдали от объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости располагались детский сад, школа, больница и прочее.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего
Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
Условия получения разрешения
Опека может одобрить продажу недвижимости, если:
— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.
На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.
Пакет документов
При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:
— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;
— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);
— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;
— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;
— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;
— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.
Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего
Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.
Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.
Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:
- Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
- Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.
В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2022 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.
Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.
Процедура основного этапа
После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.
- Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
- В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
- Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.
В каких случаях продать квартиру точно не удастся
Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:
- Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
- Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
- Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
- Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
- Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
- Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
- Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).
Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.
И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
Имуществом, находящимся в долевой собственности, можно распоряжаться по своему усмотрению: продать или сдать в аренду, оформить в качестве залогового или завещать. На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, ведь ребенок не должен остаться без жилья после реализации имущества.
- От 6 до 14 лет — могут совершать только мелкие бытовые сделки. Остальные действия, требующие нотариального заверения или госрегистрации, за них осуществляют родители, опекуны, усыновители. Лица, действующие в интересах ребенка, несут по сделкам имущественную ответственность (ст. 28 ГК РФ).
- От 14 до 18 лет — имеют право на совершение бытовых сделок, распоряжение своим заработком, внесение вкладов и участие в кооперативах. Прочие сделки, в том числе и распоряжение долей в квартире, может осуществляться только с согласия родителей (родных или приемных), попечителей (ст. 26 ГК РФ).
- С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи.
- Эмансипированные юноши и девушки от 16 лет могут распоряжаться своим имуществом без спроса. Объявление о полной дееспособности возможно, если несовершеннолетние работают по трудовому договору, занимаются предпринимательством. Признание происходит с согласия родителей при участии ООП или по решению суда.
- Вступившие в брак до 18 лет, но не ранее 16 лет (ст. 13 СК РФ) считаются полностью дееспособными даже после расторжения брака. Супруги вправе самостоятельно осуществлять сделки с квартирой или иными имущественными ценностями.