Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ипотечного договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
Как расторгнуть договор с банком по соглашению сторон
Об инициативе разорвать договор кредитования нужно уведомить кредитора. Ему такая инициатива крайне невыгодна, поэтому рассчитывать на то, что банк встретит ее радостно, не стоит.
Иногда можно убедить руководство банка, что это единственный вариант вернуть деньги. Для этого нужно не только обладать реальными аргументами в пользу расторжения договоренности, но и уметь их грамотно донести до сознания кредитора.
Проще всего договориться, если вы просите прекращения действия договоренности при реструктуризации долга. То есть предлагаете удлинить срок кредитования, снизив тем самым ежемесячный платеж до приемлемого для вас уровня. В этом случае банк, в конечном итоге, заработает на прекращении действия договора даже больше, чем планировал.
Согласие на расторжение договоренности, в принципе, возможно. Если вам удастся к нему прийти, останется расторгнуть предыдущее соглашение и заключить новое.
Правда, банки сейчас тоже испытывают финансовые трудности, и их тоже придется убеждать в необходимости прекращения действия одного контракта и заключения нового.
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Расторжение ипотечного договора через суд
Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.
Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).
Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.
Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.
Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).
Можно ли осуществить расторжение ипотечного контракта?
Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно, хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.
Наиболее частые варианты этого следующие:
- По инициативе банка. Основанием для этого чаще всего становятся значительные нарушения клиентом условий договора.
- По соглашению сторон. В данной ситуации банк и заемщик ищут решение, которое будет компромиссом для обеих сторон.
Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период. И самое главное – оперативно подключить к продаже своей квартиры профессионального риелтора, чтоб продать в короткие сроки по выгодной цене. Если же Вы затянете процесс, и банк перехватит инициативу в свои руки, то здесь банк будет соблюдать только свои интересы.
Рефинансирование ипотеки
Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.
В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.
Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.
Расторжение уже подписанного договора
А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.
Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.
Соглашение сторон в рамках исполнительного производства
Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.
Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.
Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.
Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор
Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание – существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении – устранить.
Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример – проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в 2014-2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам – воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.
Как расторгнуть ипотечный договор с банком
Возможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто. Это связано как с особенностями ипотеки (целевое и залоговое кредитование), так и нередко возникающими у банка основаниями заявить о необходимости расторжения договора.
Наиболее часто расторжение ипотечного договора осуществляется:
- по инициативе банка, поводом для чего становятся существенные нарушения заемщиком условий ипотеки;
- по соглашению сторон, когда банк и заемщик находят компрессное для всех сторон решение.
К сожалению, расторжение ипотечного договора по инициативе и одностороннему решению заемщика практически нереально, хотя с точки зрения закона и допустимо. Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования – крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания.
Среди основных причин, которые приводят к расторжению ипотечного договора, могут быть факторы несоблюдения его основных условий или же введения в заблуждение другой стороны. Наиболее частой причиной, которая приводит к расторжению, является прекращение погашения долгового обязательства. При этом заемщики даже могут предпринимать попытки скрыться от банковской организации, хотя по факту такое действие не может дать положительных результатов, ведь квартира или дом, купленные в ипотеку, чаще всего являются залоговым имуществом, которое может быть изъято для погашения обязательств.
Параллельно с этим заемщик может предоставить банку недостоверные сведения относительно уровня официального дохода, места работы, стоимости жилого имущества, в результате чего может возникнуть вероятность невыплаты обязательства. Также могут иметь место нарушения пунктов договора, при которых заемщик или банк выполняют действия, запрещенные его текстом.
Среди основных причин, которые приводят к расторжению ипотечного договора, могут быть факторы несоблюдения его основных условий или же введения в заблуждение другой стороны. Наиболее частой причиной, которая приводит к расторжению, является прекращение погашения долгового обязательства. При этом заемщики даже могут предпринимать попытки скрыться от банковской организации, хотя по факту такое действие не может дать положительных результатов, ведь квартира или дом, купленные в ипотеку, чаще всего являются залоговым имуществом, которое может быть изъято для погашения обязательств.
Параллельно с этим заемщик может предоставить банку недостоверные сведения относительно уровня официального дохода, места работы, стоимости жилого имущества, в результате чего может возникнуть вероятность невыплаты обязательства. Также могут иметь место нарушения пунктов договора, при которых заемщик или банк выполняют действия, запрещенные его текстом. К примеру, если заемщик осуществляет действия с квартирой, которые не предусматривались или не получили разрешения финансовой организации, как то положено (при сдаче в аренду, осуществлении перепланировки) или же банк в одностороннем порядке изменил условия погашения ипотеки.
Как расторгается ипотека в суде?
В том случае, если решение вопроса по расторжению договора ипотеки не возможно путем достижения соглашения между сторонами, обращение в суд становится неизбежным. В первую очередь стоит отметить то, что при подаче искового заявления необходимо будет предоставить в суд определенный пакет документов, касающийся заемщика, банковской организации и самого кредитного договора. Кроме того, потребуется предъявить доказательства того, что стороны договора пытались урегулировать вопрос без подачи заявления в суд. К примеру, прилагается уведомление заемщиком банка о том, что он имеет намерение о расторжении кредитного договора, на который финансовая организации в течение отведенных ему 30 дней ответа не предоставила. В соответствии с Гражданским кодексом РФ в обязательном порядке расторжение ипотеки посредством судебного решения осуществляется в следующих ситуациях:
- При нарушении условий соглашения;
- При невозможности прийти к компромиссу в решении проблемы по кредитному договору и урегулировать конфликт без решения суда;
- При существенном изменении обстоятельств, при которых дальнейшее выполнение условий договора не представляется возможным;
- В случае смерти самого заемщика и переходу обязательств на наследников.
При необходимости расторжения договора путем решения суда составляется исковое заявление, где указывают все обстоятельства дела, а также суть прошения — прекращение действия документа, причем обязательно указываются причины такого действия, основанные на пунктах самого соглашения, законодательных актов или условиях, которые делают невозможным дальнейшее выполнение обязательств. От истца принимается заявление вместе с пакетом документации, назначается дата рассмотрения дела и на судебном заседании выносится решение относительно расторжения договора.
Стоит отметить, что решение будет приниматься исключительно на основании закона и пунктов ипотечного договора. Так, к примеру, в ходе одного судебного разбирательства, заемщиком было подано заявление на расторжение действующего соглашения. В качестве причины была указана дальнейшая невозможность выплаты кредитного обязательства по причине болезни матери должника и потери официального источника заработка, поскольку ему пришлось переехать в другой город. В качестве доказательств были предоставлены справки о болезни, документы, подтверждающие нахождение на учете в центре занятости и отсутствие любых источников дохода. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, вынес решение о расторжении договора. В качестве другого примера можно привести случай, когда заемщик обратится в суд с целью расторжения кредитного договора по причине начисления банком пени за просрочку по текущему платежу в более высоком проценте, чем он рассчитывал. В ходе рассмотрения дела было доказано, что на основании пунктов заключенного договора банк имел право начислять штрафные санкции в таком размере, и в расторжении договора было отказано.
Основания для расторжения договора ипотеки
Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:
- у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
- у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.
Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.
Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.
- Чаще всего банк требует погасить весь долг, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору.
- Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
- Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Если это является неисполнением обязательств по соглашению, банк может потребовать расторгнуть договор.
- Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не обговорив этот момент с банком.
Особое значение имеет, на какой именно стадии оформления ипотеки заемщик решил отказаться от своего решения брать ипотеку. Если стандартный договор ипотечного кредитования не был заключён с банком, достаточно уведомить финансовую организацию о своем решении не брать ипотечный кредит. Банковские структуры не берут дополнительные штрафы и пени за отказ, кроме того, если клиент обратился вовремя и не допустил просрочки по первому платежу, отказ от ипотеки не отразится на состоянии кредитной истории клиента.
Если договор по ипотечному обязательству уже был заключён, необходимо тщательно продумать способы его расторжения. Можно воспользоваться помощью банковского консультанта, который подскажет возможную схему погашения кредитных обязательств или доступные способы «выхода» из ипотеки. В любом случае потребуется непосредственное обращение в банк с соответствующим заявлением.