Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Переоформление доли квартиры на другого собственника
Если предстоит переоформление доли квартиры между родственниками, предварительно выясняют, имеет ли покупатель часть в том же объекте недвижимости. Если родственник уже является сособственником, он вправе воспользоваться первоочередным правом на выкуп и увеличение своей доли.
Если покупатель не входит в число владельцев недвижимости, для переоформления долей в квартире придется заручиться согласием других. На принятие решения о использовании права на приоритетный выкуп отводится 1 месяц.
Правовые последствия дарения ребенку
С момента возникновения у несовершеннолетнего ребенка права собственности на долю, он может распоряжаться ей с согласия родителей. Для возмездного отчуждения доли потребуется получить согласие органа опеки, для безвозмездных сделок потребуется ждать наступление совершеннолетия у ребенка.
Дарения недвижимости между лицами с родственными связями характеризуется устранением обязанности по уплате налога на доходы. Таким образом, если одаряемый ребенок и даритель состояли в родстве (например, отец и сын), налоговое законодательство позволяет им избежать налогообложения. Если одаряемый ребенок не приходился родственником дарителю, его родителям придется уплатить налог по общей ставке 13%, так как приобретение имущества в дар означает имущественную выгоду.
Если договором было предусмотрено обещание подарить долю, оно подлежит исполнению в срок, указанный в тексте договора. Отказ от обещания допускается только в случаях, прямо предусмотренных в законе (например, при существенном ухудшении имущественного и материального положения дарителя, о котором он не мог предполагать в момент заключения договора).
После приобретения доли в квартире у несовершеннолетнего гражданина возникают равные права с остальными дольщиками на владение и пользование общим имуществом квартиры. При этом для собственника не могут устанавливаться ограничения по вселению и фактическому проживанию в квартире, а также при регистрации по месту жительства.
С момента достижения возраста 18 лет ребенок получит полное самостоятельное право распоряжаться долей в жилом помещении по собственному усмотрению. Согласование с родителями, участвовавшими в сделке в качестве законных представителей несовершеннолетнего гражданина, не требуется.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Приватизация квартиры на несовершеннолетнего ребенка
Для того чтобы переоформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в порядке приватизации, необходимо начать традиционную процедуру по передаче права собственности на муниципальное или государственное жилье гражданам.
Заявителем является законный представитель ребенка до 14 лет или сам малолетний, более указанного возраста.
По общим правилам, государственное или муниципальное жилье оформляется в собственность всех прописанных на жилплощади лиц. Потребуется получить разрешение на осуществление процедуры от каждого из них.
Если родители планируют приватизировать квартиру в единоличную собственность несовершеннолетнего, то потребуется оформить отказы от приватизации от каждого зарегистрированного в ней лица.
Если муниципалитет принимает положительное решение о передаче имущества в собственность граждан, представитель администрации и получатель квартиры подписывают договор. От имени ребенка до 14 лет свою подпись ставит законный представитель.
После этого необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре.
Согласие представителя
Другая особенность оформления такой сделки связана с возрастом получателя дара.
При получении в дар доли квартиры требуется согласие одаряемого.
За несовершеннолетнего его даёт родитель (или усыновитель).
Если ребёнку 14 лет и больше, необходимо и его согласие тоже.
Если долю дарит ребёнку его родитель, его представителем как одаряемого должен быть другой родитель.
Это происходит потому, что один и тот же человек не может подписывать договор за две стороны.
Вас может заинтересовать какие нужны документы для дарственной на квартиру
Как происходит оценка кадастровой стоимости подробно раскрыто ТУТ
Налоги на дарение доли комнаты
Согласно налогового законодательства РФ доходы в денежной и натуральной форме от любых сделок подлежат налогообложению в соответствии с гл. 23 НК РФ, т.е. уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В свою очередь, определение размера налога напрямую зависит от величины такого дохода (налоговая база — ст. 210 НК РФ) и ставки (ст. 224 НК РФ), которая, как правило, составляет 13%.
Налогоплательщиком в данном случае является одаряемое лицо, как выгодоприобретатель по сделке. Даритель никогда не подлежит налогообложению, поскольку не получает ничего от второй стороны (признак безвозмездности по ст. 572 ГК РФ).
В соответствии с пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ для сделок дарения существуют некоторые исключения из указанного правила, в частности:
- не подлежат налогообложению доходы, полученные в денежной и натуральной формах, кроме недвижимости, транспортных средств, долей, акций, паев;
- освобождены от уплаты НДФЛ близкие родственники дарителя.
Дарение доли комнаты близкому родственнику
В основном дарение осуществляется между родственниками, как правило, теми лицами, с которыми у дарителя сложились доверительные отношения. К таким лицам нередко относятся близкие родственники. Ст. 14 Семейного кодекса РФ среди них выделяет супругов, родителей, детей, внуков, бабушек, дедушек, усыновителей, усыновленных, полнородных и неполнородных братьев и сестер.
Дополнительно
Дарение доли комнаты между ними также осуществляется по общим правилам. При этом необходимо помнить о том, что дарителем не могут являться недееспособные и малолетние (ст. 575 ГК РФ). В случае, когда на стороне одаряемого лица выступает несовершеннолетний, то от его имени действуют законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители).
При дарении доли комнаты близкому родственнику одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
Плюсы и минусы владения квартирой несовершеннолетним
Возможные положительные последствия оформления недвижимости на ребёнка:
- Обеспечение ребёнка жильём заблаговременно — инвестиция в будущее.
- Таким образом недвижимость выводится из совместно нажитого имущества в браке и в случае развода она не будет делиться между супругами.
- Так можно защитить средства, взятые в кредит. Банк не сможет получить права на эту собственность, если финансовые затруднения семьи не позволят оплачивать кредит.
Негативные последствия:
- Налог на физическое лицо не уменьшается. Льготы действуют только при условии наличия инвалидности у ребёнка.
- Если ребёнок не находится на попечении дарителя/продавца, то после отчуждения (переоформления) недвижимости даритель/продавец лишается всякого права распоряжаться ей.
- Официально оформить договор аренды помещения без разрешения органов опеки не получится.
- Нельзя взять под залог квартиры кредит.
- Нельзя такую квартиру разменять или обменять на недвижимость меньшей площади или стоимости. Органы социальной защиты оценивают последствия таких сделок с точки зрения интересов ребёнка. Не будет одобрен размен на жильё, находящееся в отдалении от городской инфраструктуры: школы, больницы, магазины, детские сады. Причин для отказа множество.
- Любые действия связанные с квартирой/домом нужно согласовывать. Решение органами попечения выносится в течение нескольких недель. Потребуется потратить время и средства, чтобы собрать множество бумаг.
Есть ещё один юридический аспект этого вопроса — в возрасте 16 лет ребёнок может стать полноправным распорядителем недвижимого имущества:
- если он официально трудоустроится на работу в соответствии с ТК РФ;
- или вступит в законный брак.
Документы для Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешенийдля совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Дарение если в квартире зарегистрированы дети
Собирая пакет документов для передачи прав собственности на квартиру, где проживает ребенок, нужно обратить внимание на два аспекта: Прописан ли ребенок на данной жилплощади? Является ли несовершеннолетний владельцем жилья или его части? Если ребенок только проживает в продаваемой квартире, а прописан в другом месте, то связанных с этим сложностей вообще возникнуть не должно. Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок? В случае, когда несовершеннолетний ребенок в квартире, которую хотят продать, прописан, то перед продажей его нужно выписать и прописать в другом месте.
В статье 20 Гражданского кодекса указано, что место жительства ребенка до 18 лет – родительское жилье или место проживание опекуна.
Тонкости оформления: в квартире прописан ребенок или собственник – несовершеннолетний Опека устанавливается над детьми в возрасте от 6 до 14 лет и недееспособными гражданами.
Это интересно: Какие льготы имеет ветеран труда в вологодской области
Выяснив, можно ли подарить квартиру если в ней прописан несовершеннолетний ребенок следует поговорить о том, как это сделать. Как подарить? Инструкция, как подарить квартиру с прописанными людьми в ней: Для начала нужно обсудить дарение квартиры с прописанными людьми и с одариваемым – без их участия не обойтись, ведь потребуются личные документы.
Избежать разглашения можно лишь в случае, когда одариваемый – ребенок, официальными бумагами которого может распоряжаться один из родителей или опекун.
На стадии принятия решения о подарке ребенку необходимо учитывать правовой статус жилого помещения и особенности участия в сделках несовершеннолетних граждан. Долевая форма собственности характеризуется следующими особенностями:
- для распоряжения целым объектом необходимо участие всех дольщиков, либо оформление доверенности на представителей;
- при возмездном распоряжении долей нужно предварительно уведомить остальных владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа;
- по возмездным и безвозмездным сделкам с долевой формой владения требуется удостоверить договор в нотариальной конторе.
Таким образом, вне зависимости от возраста одаряемого лица, заключение договора дарения потребует обращения в нотариальную контору для удостоверения документа.
Правовой статус несовершеннолетних граждан также имеет особенности, которые характерны для распоряжения недвижимостью или приобретение е в собственность. Это связано с ограниченной дееспособностью такой категории лиц:
- граждане в возрасте до 14 лет лишены права принимать участие в любых сделках с объектами недвижимого имущества;
- несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках самостоятельно, однако, с согласия законных представителей (например, одного или обоих родителей).
Нотариальное удостоверение договора
После согласования всех условий дарения доли и составления договора, сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения документов. Для этого необходим тот же комплект документов, которые контрагенты использовали при составлении соглашения.
Нотариальное удостоверение договора дарения характеризуется следующими особенностями:
- нотариусу предстоит проверить дееспособность всех граждан, выступающих в качестве самостоятельных участников сделки;
- присутствие в нотариальной конторе ребенка в возрасте до 14 лет не обязательно, так как все формальности за него выполняет взрослый гражданин;
- ребенок в возрасте от 14 до 18 лет должен присутствовать при удостоверении договора, несмотря на участие в этой процедуре его родителей.