Переуступка права аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

• Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

• Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

• Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
• В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
• После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
• После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
• Документация нотариально заверяется;
• С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
• Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
• В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

• Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
• Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
• Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
• В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

• Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
• Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
• Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

• Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
• Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
• Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

• Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
• Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
• Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
• Имеются долги по уплате арендной платы;
• На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

• Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
• Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
• Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.

Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.

Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.

Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу.

Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.

Участие физических лиц в переуступке прав

Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.

Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан. И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных. Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.

Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:

• обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
• присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
• пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
• оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
• для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.

Госпошлина и регистрация в госреестре

Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.

Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.

Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.

Госрегистрация договора

Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.

Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.

Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:

• заявление о регистрации;
• договор аренды;
• договор о переуступке;
• нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
• нотариальное согласие супруги физ. лица;
• полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
• учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
• документ об оплате госпошлины.

Отдельные особенности и нюансы

Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:

• переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
• уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
• уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
• уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
• право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.

Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.

Договор уступки права аренды образец бланк

• Не исключением в современном мире стало пользование имуществом на основании права аренды.
• Часто возникают вопросы, как же поступить с имуществом, которое не принадлежит кому–то, а просто находится в аренде.
• Для таких случаев существует договор уступки права аренды.
• Сущность договора уступки права аренды
• Законодатель предусмотрел возможность передать (уступить) свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
• Понятие уступки находится во взаимосвязи с таким понятием как субаренда, но имеются и различия.

Уступка права аренды намного шире и включает в себя переход всех условий, прав, возложенных на прежнего арендатора.

Так, по договору субаренды ответственность перед арендодателем несет прежний (первый) арендатор.

Существенные условия и лица в договоре уступки права аренды

Такой договор всегда заключается в письменной виде. Вопрос о государственной регистрации зависит от первоначального договора аренды. Если договор аренды регистрировался, то и договор уступки также подлежит регистрации.

Срок договора не может превышать срок первого (основного) договора аренды.

Сторонами в договоре становятся собственник имущества (земельного участка, транспорта, недвижимости) и новый арендатор.

В первоначальном договоре может содержаться условие о необходимости поставить собственника в известность об уступке права аренды. В таком случае отправляется письменное уведомление о намерении заключить договор уступки права аренды.

Для собственника имущества всегда переуступка права аренды предполагает передачу всех прав, в том числе и долгов новому арендатору. И в некоторых случаях приписывание условия недопустимости переуступки аренды или субаренды является гарантией для самого собственника имущества.

1. А если такой договор будет заключен против воли собственника имущества, то никакой силы он иметь не будет.
2. Права и обязанности лиц в договоре
3. Новый арендатор получает право и обязанность:

• использовать имущество;
• владеть арендованным имуществом;
• получать доходы от него;
• платить арендную плату.

Собственник имущества:

• получает арендную плату;
• выполнять другие условия, содержавшиеся в первом договоре аренды и ни в коей мере не ухудшать эти условия.

Вопросы, касающиеся затрат сторон при оформлении договора, также заносятся в договор. Так как зачастую договора, а особенно связанные с землей, необходимо оформлять в регистрирующих органах.

• По желанию может составиться акт передачи имущества во избежание неприятных недоразумений между прежним арендатором, новым и самим собственником имущества.
• В любом случае, в зависимости от ситуации нужно грамотно и взвешено подходить к такой сделке, так как у уступки права аренды и субаренды возникают разные последствия.
• Ниже расположен типовой бланк и образец договора уступки права аренды, вариант которого можно скачать бесплатно.

Переуступка права аренды землей – сделка, при которой права и обязанности по договору аренды переходят третьей стороне, а арендатор полностью теряет связь с участком. Иными словами, в сделке поменялся арендатор, но юридически это оформляется не новым договором аренды, а документом по переуступке прав.

Основные положения переуступки арендных прав:

• Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, согласие собственника не нужно. Он не участвует в заключении сделки, не ставит подпись в договоре, не может выразить свое несогласие в отношении кандидатуры нового арендатора. Но это при условии, что в первичном договоре аренды нет запрета совершать переуступку в дальнейшем.

Собственника при делегировании арендных обязательств третьей стороне достаточно уведомить письменным извещением с уведомлением о вручении. Уведомление отправляется после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.

• Если срок арендного договора меньше 5 лет, согласие арендодателя необходимо.
• Срок действия договора переуступки не может превышать действие первичного договора.
• Нельзя делегировать права и обязанности по договору аренды, если на участке имеются самовольно возведенные объекты капитального строительства.
• Новый арендатор вправе пользоваться землей только в соответствии с первичным договором и разрешенным назначением земли.
• Собственник не может поднять плату за пользование землей в связи с тем, что поменялся арендатор. Изменения в договоре возможны в порядке, предусмотренном его условиями, а также по судебному решению.
• Арендатор вправе получить отступные по передаче полномочий. Это объясняется тем, что сделка является возмездной и регулируется нормами главы 24 ГК РФ. Однако вознаграждение является единовременным и единственным, размер выплаты определяется по соглашению сторон (к примеру, сумма месячной, трехмесячной, полугодовой арендной платы).

Как уже упоминалось выше, субаренда имеет ряд отличий от переуступки:

• при перенайме добавляется третья сторона, однако первоначальный арендатор не исчезает из цепочки: в сделке участвуют собственник, арендатор и субарендатор. Согласие арендодателя обязательно, за него владелец участка может получить даже долю с субарендного платежа;
• третья сторона осуществляет ежемесячные отчисления в пользу арендатора;
• права и обязанности остаются закрепленными за арендатором.

Как определяется цена договора аренды:

• по результату проведения торгов;
• за основу берется кадастровая стоимость, к которой применяется корректировочный коэффициент;
• при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
• на условиях договоренностей сторон.

Похожие записи:

• Примеры заполнения декларации по воде
• Подача апелляционной жалобы на решение суда по алиментам
• Налоги с продажи квартиры c 2020 года