Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исследование Emerging Trends in Real Estate Europe охватывает ежегодно 30 городов Европы. Учитывая вероятность рецессии для всей Европы, общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов ухудшились по сравнению с прошлогодним отчетом.
Новые тенденции в сфере недвижимости в Европе
Опрошенные лидеры отрасли сообщают о незначительном прямом влиянии текущей мировой геополитики на их портфели недвижимости, ее последствия проявляются в резком росте цен на энергоносители, инфляции выше среднего уровня и, в последнее время, повышении процентных ставок.
Уверенность в бизнесе в сфере недвижимости и ожидания прибыльности упали до низкого уровня, отражая широко распространенные опасения отрасли по целому ряду показателей деловой, политической среды и среды в сфере недвижимости. 7 из 10 респондентов считают, что Европа войдет в рецессию до конца 2022 года.
Опрос также показал, что 91% респондентов обеспокоены инфляцией, за которой следуют изменения процентных ставок (89%) и экономический рост в Европе (88%). Политическая неопределенность на глобальном, региональном и национальном уровнях вызывает серьезную озабоченность, что выбрали 79%, 68% и 54% респондентов соответственно.
Возможности для роста и хорошей окупаемости инвестиций по-прежнему существуют, но принцип выгодной сделки изменился.
Хотя арендная деятельность в Европе в 2022 году оставалась достаточно стабильной, широко распространено мнение, что рецессия приведет к падению заполняемости и арендной платы даже в ранее устойчивых секторах. Рынок недвижимости Европы постоянно развивается, и 2023 год вознаградит тех, кто развивает свои портфели.
Жилая недвижимость по-прежнему высоко ценится, поскольку считается, что она обеспечивает более стабильный доход, чем коммерческий сектор. Особый интерес вызывают специализированные подсектора, такие как социальное жилье и жилищное строительство для пожилых людей, ориентированные на стареющее население.
Возможно, самым ярким драйвером перемен является рост ESG управления. Сектор недвижимости, от строительства до финансов и операций, делает вопросы экологического, социального и корпоративного управления частью бизнес-решений. Это включает в себя все, от сокращения выбросов до разнообразия и вовлечения в организации. Опрос показал, что 87% респондентов видят важность социального воздействия наряду с финансовой отдачей.
Основные проблемы, отмеченные в отчете, следующие.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Санкции наложили свой отпечаток на жизнь российских инвесторов. Так Британия и страны ЕС приняли решение заморозить счета россиян от 100 тыс. евро. Применение избирательных санкций ставит под угрозу расположенное в недружественных странах имущество всех россиян, связанных с властью. Так, 3 марта Интерфакс сообщил, что в Лондоне рассматривается возможность конфискации недвижимости российских олигархов. Такое положение вполне обоснованно пугает.
Оценивать вероятность введения индивидуальных санкций против конкретного лица может только узкий специалист юридического профиля, обладающий достаточными знаниями о деятельности клиента. Однако нужно понимать, что все граждане России, а также лица, имеющие двойное гражданство, как и лица, получающие доход от российских компаний, особенно крупного бизнеса, находятся в зоне риска. Поэтому, покупая недвижимость в недружественных странах, нужно быть готовым к потенциальным проблемам.
Приобретение гражданства и вида на жительство не всегда является защитой от санкций, если лицо ведет дела в России, участвует в политических или политэкономических событиях. Поэтому эксперты рекомендуют в 2022 году приобретать объекты недвижимости в дружественных странах, или, по крайней мере, государствах, не вошедших в подготовленный правительством список недружественных государств. К последним относятся все государства-члены ЕС, а также США, Япония, Швейцария, Великобритания, Канада, Австралия и несколько других менее популярных направлений.
Ознакомиться с полным списком недружественных стран можно в распоряжении 430, изданном в марте текущего года. Также нужно учитывать, что по мере развития событий перечень может дополняться, и чтобы не потерять деньги, за изменениями нужно следить в режиме реального времени.
Резюме. По мнению главы агентства «Vip Realty Club» Екатерины Котляровой, к настоящему времени почти 80% рынка зарубежной недвижимости для россиян закрыто. Однако такие традиционно популярные направления как: Северный Кипр, Турция, Грузия по-прежнему доступны.
Преимущества и недостатки инвестиций в зарубежную недвижимость
Покупка объектов недвижимости за рубежом – это не только вложения, которые будут приносить доход, но и возможность получить вид на жительство или даже гражданство. Использовать резидентство можно по-разному. Не обязательно переезжать в Арабские Эмираты, полученным статусом можно воспользоваться для открытия бизнеса в одной из стран ЕС, который уже не будет попадать под санкции, или просто счета.
Недостатки таких инвестиции очевидны. Информации о местном рынке у инвестора много меньше, а потому вероятность ошибки, т.е. риск намного выше. При том что доход хоть и в валюте, но по размеру сопоставимый с российским. Впрочем, российский рынок, судя по всему, ожидает долговременный спад. А зарубежная квартира или дом при удачном выборе объекта будет приносить стабильный доход.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Существует несколько вариантов. Необходимо отметить, что REIT это своего рода акции, только узкоспециализированные. Поэтому способы покупки очень схожи.
- Большая часть REIT представлены на рынке США. В результате чего потребуется открыть счет у брокера иностранного и после получить доступ к перечню REIT-фондов.
- СПБ биржевая площадка. На ней работают некоторые брокерские компании, биржа позволяет приобретать всем фирмам индекс S&P 500. В результате чего реально приобрести REIT-фонды на отечественной бирже. Относительно недостатков этого подхода. СПБ площадка отличается не самыми высокими показателями ликвидности. Также, в случае если пользователь подписал форму W8B, налоговый вычет на дивиденды в процессе приобретения через отечественную компанию будут высокими.
- На рынке РФ есть ПИФы, инвестирующие в ETF на REIT. В действующий момент работает только один паевой фонд. Недостаток этого метода в том, что с клиента будет снята высокая комиссионная издержка. Здесь важно учитывать, что для пользователя, который не разбирается в финансовом анализе, приобретение ПИФа проще по алгоритму действий, нежели анализ и изучение REIT-фонда.
- Приобретение ETF-фонда на REIT, данная конструкция очень сложная, но в реальности все предельно просто. На рынке США пару лет данные фонды пользуются популярностью. При этом данный инструмент считается более доступным, чем ПИФы, поскольку обслуживание дешевле. Относительно минусов − приобрести через отечественного брокера не получится.
Выводы и рекомендации
В целом можно согласиться с тезисом Роберта Кийосаки о том, что инвестиции в серебро достаточно целесообразны на данном этапе. Но это актуально только для долгосрочных инвесторов. Если предположить, что 2023 год будет кризисным, и нас ожидает официальное признание факта рецессии в глобальной экономике, то ФРС сначала стабилизирует, а затем начнет снижать процентные ставки.
Большие сомнения вызывает лишь прогноз Кийосаки об ослаблении позиций доллара США в ближайшие месяцы. Дело в том, что ФРС на следующем заседании продолжит повышать ставки на фоне высокой (пока еще) занятости. Процентные ставки, вероятно, достигнут пика в конце 2022 – начале 2023 гг., а в таких условиях индекс доллара будет только возрастать.
Что выбрать инвестору
Все мы находимся в разном финансовом положении, по-разному относимся к риску, ставим разные финансовые цели. Как специалисту по рынку ценных бумаг мне комфортно инвестировать на бирже – в том числе и в недвижимость. По моему опыту, частному инвестору с капиталом до $2-4 млн. биржевых инструментов – REIT, акций, облигаций и ETF – вполне достаточно. Более состоятельным людям будут интересны закрытые ПИФы. В первую очередь, с позиции структурирования капитала и наследственного планирования.
В инвестициях на внебиржевом рынке меня всегда настораживает непрозрачность деятельности компаний и неликвидность активов. Истории известны случаи стремительного роста инвестиционных проектов, в том числе и связанных с недвижимостью, до момента их выхода на IPO, когда при тщательной проверке документов компании службами биржи и регулятора вдруг выявлялись многочисленные финансовые трудности, о которых компания своим инвесторам предпочитала не рассказывать. Мошенничество возможно и на бирже, но ввести участников организованного рынка ценных бумаг в заблуждение все же намного труднее.
Напомню: рентный доход излюбленного объекта инвестиций большинства наших соотечественников – «однушки у метро» – составляет в среднем 4-5% в год в рублях. Качественный REIT платит 4-5% в год в долларах США. Ощутимая разница.
Во что инвестировать конкретно вам – лучше решать вместе с финансовым советником.
Рынок недвижимости Таиланда привлекает инвесторов не только с точки зрения получения прибыли, но и возможностью отдыха. Старший консультант международного департамента Russia Sotheby’s Internetional Realty, руководитель направления по Таиланду Ирина Ким в числе основных преимуществ этой страны назвала стабильную экономику (ежегодный прирост ВВП 3–5%), крепкую национальную валюту (тайский бат по курсу на 10.06 составляет 2,23 рубля) и небольшой входной порог. Кроме того, в течение 90 дней на островах стоит комфортная солнечная погода. Хотя в мая по октябрь идут дожди, но туристы все равно приезжают туда в это время.
По словам эксперта, существует несколько стратегий инвестирования в недвижимость Таиланда — от краткосрочной до долговременной. Первая подразумевает вложение в строящийся объект. Строительство длится один-два года, и после сдачи жилья в эксплуатацию его можно продать по договору переуступки, без уплаты налогов, заработав на этом 20–30%. Вторая вариация более долгосрочная — от пяти до семи лет. Здесь предлагается вложить средства в новостройку на старте продаж, а после ее сдачи получать доход от аренды, который будет достигать 6–12% годовых. Через 5–7 лет проект можно продать, получив в совокупности от 80% до 150% дохода от стоимости. Третья стратегия напоминает банковский вклад: покупается готовый объект, сдается в аренду, а через 10–15 лет продается.
Инвестиции в отрасли, демонстрирующие хороший рост и имеющие высокий потенциал в будущем, — отличная возможность получить высокие доходы в перспективе. Однако не забывайте, что на фондовом рынке присутствует много «перегретых» (переоцененных) компаний из-за высокого оптимизма толпы, которая покупает актив без оглядки на показатели (о финансовых пузырях мы писали в этой статье).
Чтобы не прогореть и не войти в актив на пике цены, рекомендуем вкладывать в рискованные инструменты только ту часть капитала, которую Вы готовы потерять. Если высокий риск не для вас, выбирайте консервативные финансовые продукты. Это могут быть ETF на отдельные сектора экономики.
Напоминаем, что предложенные активы — не индивидуальные инвестиционные рекомендации. Они могут не соответствовать финансовым целям и риск-профилю. Выбор инструментов, а также контроль риска остаются ответственностью инвестора. Подробнее об ошибках новичком мы рассказывали в прошлой статье.
Риск 2. Неаккуратные арендаторы и налоги
Второй вариант вложения, упомянутый в видео — апартаменты во Флориде. Доход планировалось получить от разницы стоимости жилья и аренды. Апартамент был куплен, когда жилье было очень дешево в надежде, что оно вырастет в цене.
В итоге апартамент сдавался мексиканцам, которые были очень неаккуратны. Прилетали счета за разбитую мебель, испорченную сантехнику.
В итоге расходы на ремонт полностью покрыли всю доходность. При средней доходности 1% в год такие инвестиции никому не нужны. От них больше проблем и забот.
Кроме того нужно платить налоги. Для этого нужно нанять человека, который готовит документы. Это тоже стоит денег.
Вывод: при получении дохода в виде арендной платы очень важно понимать, кто будут твои арендаторы. Если это мигранты, то есть риск потерять всю доходность из-за неаккуратности квартиросъемщиков. Кроме того, нужно изучить налоговое законодательство страны, где сдается недвижимость, иметь определенный уровень английского языка.
Думаю последнее не всем под силу. В данном случае сложность вложений в зарубежную недвижимость не дала нужную доходность.
Риск 5. Везде есть мошенники, которые могут вас обмануть.
Инвестор, который вкладывает деньги в другом государстве, слабо защищен законами данного государства.
Он является слабой стороной и в случае проблем для защиты своих инвестиций потребуется достаточно дорогая юридическая помощь. Нужно быть к этому готовым.
Следующий пример из Видео — апартамент в ипотеку в Великобритании. Достаточно дорогое вложение, под которое был взят ипотечный кредит. Это вложение делалось через управляющую компанию, которая потом обанкротилась.
А ипотека оказалась фиктивной — т.е. права собственности на апартамент нет. Компания, с которой был подписан ипотечный договор, была аффилирована с обанкротившейся управляющей компанией. Т.е. налицо мошенническая схема, которую было достаточно трудно распознать инвестору из другой страны.
В итоге новая управляющая компания работает, но дохода нет. Т.е. опять деньги вложены, а вернуть их не удается.
Второй случай мошенничества, описанный в видео — покупка недвижимости в Германии. Опять же управляющая компания обманывала инвестора — предоставляла неверные отчеты, говорила что деньги уходят на ремонт.
В итоге доход инвестора уходил на счета третьих лиц, а недвижимость еще и была заложена. Пришлось обращаться в полицию для поиска и возврата своих денег.
Вывод: От мошенничества не защищен никто. А риск мошенничества в отношении иностранцев еще более велик при вложении в недвижимость.