Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять квартиру: 15 полезных текстов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Вы в квартире. Оцените обстановку
Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.
Пройдитесь по квартире и внимательно все изучите: состояние коммуникаций и мебели, вид из окна, чистоту и удобство балкона или лоджии и прочее. Вот небольшой чек-лист, на что обращаем особое внимание.
✓ Сантехника
Краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Когда сантехника в порядке, в ванной и на кухне не бывает пятен от сырости или плесени — на это тоже обратите внимание.
✓ Окна и двери
Тут все просто — они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть или сквозить.
✓ Розетки
Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки в рабочем состоянии.
✓ Техника
И снова все проверяем и убеждаемся, что оно работает. Особое внимание уделите холодильнику, плите, микроволновке, кондиционеру и другой крупной или дорогой технике.
Если что-то не так, обратите на это внимание собственника и уточните, сможет ли он устранить неисправность, или это сделаете вы, к примеру, в счет арендной платы.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Что должно быть в договоре аренды
К составлению договора нужно подойти ответственно, в идеале пригласить юриста. Единого образца этого документа не существует, но можно сказать, что в нем должно быть обязательно.
Во-первых, в договоре должны быть указаны все ваши данные и данные собственника квартиры. Во-вторых, сведения о квартире (адрес, кому принадлежит, площадь помещений и т. д.). В-третьих, в договоре обязательно должны быть прописаны условия оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки). Также в договоре необходима информация об обязанностях сторон и пункт о расторжении договора. В нем часто указывается, что если договор расторгается по вашему желанию раньше срока, то страховой депозит вам не возвращается.
Обычно договор аренды включает и так называемые особые условия, то есть ваши договоренности с собственником, которые вы заключаете в процессе переговоров. Это может быть, например, договоренность о переносе сроков выплаты страхового депозита или запрет на курение в квартире.
В чем разница краткосрочных и долгосрочных арендных договоров
Основное отличие договорного оформления аренды квартиры на долгий срок (более года) – потребность регистрации ограничения права собственности арендодателя в Росреестре (Гражданский кодекс, ст.674, п.2). Кроме того, долгосрочный формат договора съема жилья нормативно расширяет полномочия нанимателя:
- наниматель вправе заселять в наемное жилье несовершеннолетних детей без согласования с наймодателем (Гражданский кодекс, ст.679);
- наниматель вправе заселять временных жильцов на условиях безвозмездного проживания, при условии уведомления наймодателя. Отказать временным жильцам арендодатель вправе лишь при несоответствии числа проживающих общей норме жилплощади (Гражданский кодекс, ст.680);
- в случае смерти нанимателя договор долгосрочной аренды сохраняет силу и прежние условия с переходом юридического статуса нанимателя к гражданину, прежде проживавшему с умершим нанимателем постоянно, либо все постоянно проживающие граждане получают статус сонанимателей (Гражданский кодекс, ст.686);
- наниматель получает более щадящие условия расторжения договора найма жилья в судебном порядке (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).
Отдельно об описи имущества
Не пренебрегайте этим пунктом договора. Подробно указывайте, что за мебель и приборы есть в квартире, которую вы хотите снять, в каком они состоянии, это правильный подход, особенно, если планируете жить в ней длительный срок. Предусмотрительность в инвентаризации убережет вас от возможных махинаций с обвинениями в краже того, чего и не существовало. Также вы можете взять с хозяина письменное разрешение на косметические изменения (прибить полку, повесить картину). Рекомендуем указать, что устранение текущих неисправностей лежит на владельце, а не на вас (потекшие краны/сантехника), или что такие работы будут проводиться за его счет. Например, такие траты можно высчитать из ежемесячной арендной платы.
Отдельное внимание уделите подробному описанию недостатков квартиры, которую снимаете: где что треснуло, отходит или не работает, по пунктам.
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Порядок внесения оплаты прописывается в договоре, равно как и форма передачи денег (по желанию сторон) — наличная или безналичная. При оплате наличными не стоит стесняться попросить собственника квартиры давать вам расписку в подтверждение того, что деньги были им получены.
Многие пренебрегают этой подстраховкой, уповая на доверие, но, к сожалению, не все арендодатели оказываются добросовестными, а некоторые и вовсе бывают излишне «забывчивыми». Для порядочного собственника составить такую расписку не составит никакого труда. Оригинал этих расписок нужно хранить, потому что только они (а не их фото на смартфоне, сканы и пр.) будут обладать юридической значимостью в случае разбирательств.
Сумма цифрами и прописью, валюта полученной суммы, данные паспорта и период, за который получена оплата, — это то, что должно быть в расписке. Срок, в течение которого такая расписка будет иметь юридическую силу, составляет три года. При оплате по «безналу» надо сохранять все документы, подтверждающие перевод.
Сумма арендной платы за каждый месяц проживания может быть неизменной на весь период действия договора по принципу «все включено», а может меняться с учетом платы за «коммуналку» — все зависит от того, как договорятся стороны. Периодичность, с которой собственник может повышать ставку аренды, и на сколько именно процентов он может ее повышать, полезно зафиксировать в договоре.
Можно указать, что сумма не меняется на протяжении всего времени действия договора, или повышение платы возможно не чаще, чем раз в полугодие, в год и т.д. и не более, чем на 10%, 20% и т.д. Для договоров сроком до 1 года арендная плата чаще всего будет оставаться неизменной, пока действует договор.
Документы при аренде квартиры
Чтобы оформить отношения с арендатором на законных основаниях, владелец должен предоставить пакет документов, которые смогут удостоверить его права собственности. Среди них:
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
- идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
- справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу (берется в ЦПАУ по требованию);
- письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду;
- разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок;
- акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.
Вопросы, которые нужно задать по телефону
Желая снять жилье, изначально вы будете общаться с квартиросдатчиками или риелторами в телефонном режиме. Уже на этом этапе необходимо определить, стоит ли дальше рассматривать данный вариант, или же он сразу вам не подходит, и нужно переходить к следующему. Итак, рассмотрим главные вопросы, которые нужно задать по телефону при аренде квартиры.
Какова окончательная стоимость аренды? В объявлениях нередко указывается заниженная цена, чтобы привлечь внимание. Об окончательном варианте арендатор часто узнает уже на месте, когда осматривает квартиру, и она ему нравится. Но цена для большинства квартиросъемщиков является основополагающим фактором, поэтому необходимо узнавать о ней сразу же, в первую очередь и во всех подробностях. Так, стоит узнать:
- Кто будет платить за услуги ЖКХ?
- В каких случаях и когда стоимость аренды может поменяться?
- Каким образом и в какие сроки должна производиться оплата?
Возможно ли проживание детей и/или животных? Многие арендодатели не приветствуют проживание в их жилье маленьких детей и/или животных, и поэтому, когда узнают, что у вас они есть, откажут вам или повысят стоимость аренды. Не стоит затягивать с этим вопросом, это важный момент, который необходимо выяснить сразу же.
Будет ли заключен договор аренды? Очень важный вопрос, который нужно задать по телефону при первой беседе. Договор аренды — это защита ваших прав и гарантия соблюдения собственником тех условий, которые изначально были оговорены. Наличие договора означает, что вы арендуете квартиру легально, и в случае возникновения каких-то разногласий сможете отстаивать свои интересы. Точно так же договор аренды защищает права собственника жилья.
Необходим ли залог? Очень часто хозяева квартир требуют обязательного внесения залога в размере, например, стоимости 1 месяца проживания или 3 месяцев проживания. Залог вносится в момент подписания договора аренды, хранится у арендодателя и возвращается при расторжении договора. Для собственника это гарантия того, что арендатор не «сбежит», не заплатив. О таком условии необходимо тоже задать вопрос сразу же, возможно, оно вас не устроит.
Как проверить арендодателя?
Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.
Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.
Поиск жилья через агентство
Столкнувшись с необходимостью в аренде жилья на сутки или на длительный срок, люди обычно ищут объявления на авито или обращаются в агентство недвижимости. Эксперты советуют пользоваться услугами только проверенных организаций. В идеале необходимо руководствоваться советами знакомых.
Составив договор с клиентом, представитель организации обычно выполняет следующие действия:
- Находит квартиру, соответствующую требованиям клиента.
- Согласовывает с хозяином помещения время и дату осмотра жилья, а также иные нюансы.
- Посещает квартиру вместе с клиентом.
- Проводит все переговоры, если стороны приняли решение заключить договор аренды жилья.
- Проверяет предоставленные хозяином жилья документы, подтверждающие наличие права собственности.
- Заключает сам договор аренды жилья и подготавливает акт приема-передачи недвижимости.
Услуги сотрудников агентства платные. Гражданину предстоит заплатить специалисту 100% оплаты за аренду.
Залог при аренде квартиры
Как мы уже сказали, риски при долгосрочной аренде квартиры выше, чем при сдаче жилья на несколько дней. Квартиросъемщик может «исчезнуть», не внеся деньги за последний месяц проживания и/или оставить неуплаченными коммунальные платежи. Поэтому помимо основной платы арендодатель может потребовать у жильца страховой взнос (залог). Она позволяет владельцу квартиры покрыть вероятный ущерб.
Размер залога может быть равен арендной ставке за 3-4 месяца. Однако более распространенным случаем является уплата в качестве залога стоимости жилья за 1 (последний) месяц проживания. В случае соблюдения квартиросъемщиком своих обязательств по договору, арендодатель возвращает ему эту сумму после освобождения жилплощади.