Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 способа легально сдавать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.
Преимущества официальной сдачи жилья в аренду
Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.
Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.
Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.
Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.
Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
- Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
- Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
- Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
- Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
- Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
- В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.
Чтобы легально сдать жилье, бесспорно, потребуется изучить некоторые нормы законодательства, в частности, Гражданского и Налогового кодекса. Возможно, поискать ответы на возникшие вопросы на специализированных форумах.
Но с другой стороны, законодательство написано для того, что защитить наши законные права и интересы, и правильно его применяя, можно извлечь пользу для себя и снизить риски.
В данной статье мы постарались рассказать вам как правильно сдать квартиру в аренду от принятия решения заняться этим до момента уплаты налогов. К сожалению, изложить все нюансы всех частных случаев аренды в одной статье – невозможно, объем информации слишком значительный. Но более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах нашего портала.
Опасность сдачи в аренду квартиры без договора
Если пытаться нелегально сдавать жилье в аренду, то у вас не будет никаких гарантий того, что ваше имущество не будет расхищено. Более того, вы даже не сможете доказать то, что та или иная мебель, техника и другие предметы интерьера присутствовали в квартире, когда вы ее передавали в пользование арендатору.
Арендатор также не будет нести ответственность за стены, пол, двери и все остальное. Даже через суд вы не сможете доказать, что потолочное покрытие выглядело лучше или что пол был новым до того, как его испортил арендатор.
Важно понимать, что договор аренды недвижимости прописывает большое количество нюансов в отношении между сторонами. Кроме этого, там сказано и то, кто именно и в какое время будет заниматься ремонтом. Если все это не указать, то после ухода арендаторов вы можете оказаться с квартирой, требующей капитальный ремонт.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.
Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.
Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.
Основания для отказа в приеме налоговой декларации
К сожалению, с заполнением и подачей декларации не всё так просто. Имеется ряд причин, по которым налоговая служба иногда не принимает представленную декларацию на доход от аренды квартиры. Например:
- лицо, которое сдает в налоговую службу декларацию на доход от сдачи квартиры, не имеет при себе документов, которые удостоверяли бы его личность;
- в декларации на доход от сдачи квартиры отсутствует подпись налогоплательщика;
- в компетенцию налогового органа не входит принятие декларации на доход от сдачи квартиры;
- форма декларации на доход от сдачи квартиры неверно заполнена либо не того образца;
- в декларации на доход от сдачи квартиры имеются незаполненные поля.
В связи с тем, что отказы в приеме деклараций не редкость, советуем очень ответственно подойти к этому процессу и помнить, что в случае сомнений всегда лучше обратиться к специалисту.
Как безопасно сдать квартиру в аренду: алгоритм действий
В случае если квартира в ипотеке, перечитайте кредитный договор. В ряде случаев банки могут выдвинуть требования согласовать с ними намерение сдать квартиру. В противном случае они вправе требовать досрочного погашения кредита.
Если вы не единственный владелец недвижимости, то для предоставления аренды на нее должны быть согласны абсолютно все, даже те, у кого в собственности совсем небольшие доли. Если все согласны, то они:
- должны дать письменные согласия;
- или оформить нотариальную доверенность, по которой владельцы разрешают распоряжение имуществом от их имени.
Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.
Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.
Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.
Желаю удачи!
Как быстрее сдать квартиру
Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.
Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику. Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.
Как расторгнуть договор
Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.
Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:
- Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
- Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.
Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:
- При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
- Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
- Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
- Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.
Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.
Как сдавать квартиру легально
С точки зрения законодательства нет понятий «неофициально» и «официально». Согласно главе 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ, которая регулирует сдачу жилого помещения в аренду, договор найма должен быть подписан в двухстороннем порядке (арендатором и арендодателем). Документ не обязательно регистрировать или нотариально заверять. Договор должен содержать паспортные данные каждой из сторон, адрес, по которому находится квартира, на основании каких документов арендодатель получил объект в собственность, порядок и срок оплаты.
На сегодняшний день есть три варианта законной сдачи жилья в аренду: приобрести патент со сроком действия от 1 до 12 месяцев, оформиться индивидуальным предпринимателем (ИП) и платить 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН) (и дополнительно страховые взносы) или уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) как гражданин. Все варианты имеют право на жизнь – собственник может выбрать наиболее удобный и выгодный для себя.
Риелторы говорят, что особенно важно уплачивать налог, если арендатор – юридическое лицо, или если владелец переводит полученные деньги за границу. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, для денежного перевода нужно предоставить документы из налоговой службы. Обычно такую операцию делают собственники дорогих объектов, которые чаще всего оформляются в качестве ИП.
Налог оформляют таким образом: владелец выбирает удобный способ налогообложения и подаёт в налоговый орган договор в одном экземпляре, до 20 апреля текущего года ИП и физлица подают налоговую декларацию за прошедший год и уплачивают налог. Владелец патента оплачивает налог частями или сразу в течение срока действия документа.
Какая система налогообложения выгоднее
Директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев, говорит, что на сегодняшний день 90% участников рынка официальной аренды Москвы подают налоговые декларации, остальные – уплачивают налог через патенты. Как говорят риелторы, выбирать наиболее выгодный вариант нужно, исходя из стоимости квартиры, так как для разных рантье выгодны разные способы.
Удобнее всего, но наименее выгодно, платить налог как физлицо. Основной недостаток уплаты НДФЛ – высокая ставка, которая составляет 13%. Собственнику, который выберет этот вариант, нужно заключить с арендатором договор найма, подписать акт приемки жилого помещения и определить документ, который будет фиксировать факт оплаты. Необходимо подавать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, прикладывая договор, включая все приложения, и документы, которые подтверждают право собственности на квартиру.
Также можно зарегистрироваться как ИП, работать по УСН и платить налог по ставке 6%. К тому же, каждый год ИП должен оплачивать страховые взносы и подавать декларацию в налоговый орган.
Руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев рекомендует выбирать способ уплаты налога в зависимости от арендной стоимости объекта: если она меньше 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее платить налог как физлицо, а при более высокой цене можно открыть ИП.
Третий вариант – приобрести патент на сдачу жилья в аренду. Выбрав этот способ, нужно также зарегистрироваться как ИП и платить страховые взносы. Патент действует от одного до 12 месяцев, но только в рамках одного календарного года. Для равнозначных квартир патент с меньшим сроком действия обойдётся дешевле. На стоимость патента влияет площадь объекта и территориальное расположение. На сайте департамента экономической политики Москвы можно рассчитать цену патента для своей квартиры.
Шибаев отмечает, что суть патентной системы в том, чтобы однократно платить фиксированную сумму и не подсчитывать доход. В частности, сдавая в аренду квартиру площадью 50 «квадратов», расположенную в Центральном административном округе, придётся ежегодно платить 27 тысяч рублей. Налог с жилья в других районах Москвы составит в среднем 18 тысяч рублей.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.