Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вывести созаемщика из ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Кто может стать созаемщиком
Созаемщиком может стать кто угодно, не только муж, жена или родственник.
Если созаемщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаемщиками могут выступать не более трех физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера.
Созаемщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью. Созаемщик–супруг/супруга не станет владельцем собственности в случаях, когда:
- Брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- Один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаемщиков;
- Отсутствует гражданство Российской Федерации.
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Требования к созаемщику
Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:
- быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
- опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
- быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
- обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
- созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
Поручителем называют гражданина, который готов взять на себя ответственность за погашение кредита, если заемщик не сможет выполнять обязательства: потеряет трудоспособность, заболеет или просто начнет скрываться от банка.
Стать поручителем способен каждый совершеннолетний россиянин, у которого есть официальное место работы и стабильный доход (его придется подтвердить соответствующей справкой). Если клиент будет вовремя вносить платежи по графику, поручительство не доставит хлопот. А вот в случае просрочек, накопившихся пеней и штрафов банк будет вынужден обратиться к поручителю и потребовать с него уплаты долга.
По закону поручителем может стать и физическое, и юридическое лицо. За свою помощь поручитель ничего не получает: вознаграждения не предусмотрено. Прав на заемные средства у поручителя тоже нет. Соглашаться или нет — каждый решает сам.
Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку
Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.
Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.
Чем чревато банкротство созаемщика по ипотеке для основного залогодателя?
Все чаще наши клиенты обращаются к нам с вопросом, что делать, если его созаемщик или один из созаемщиков по ипотеке обратились в суд с заявлением о признании его финансово несостоятельным (банкротом). Как показывает практика арбитражного суда, банкротство созаемщика создает ряд сложностей заемщику и не только ему.
Заемщик должен быть готов к тому, что:
- кредиторы начинают требовать расторжения договора или его досрочного погашения. Как уже говорилось выше, для кредитора банкротство созаемщика — это ухудшение условий обеспечения возврата ипотечного кредита;
- отсутствие достаточных денежных средств у заемщика или второго созаемщика, для погашения задолженности созаемщика-банкрота предоставляют кредитору право выставить заложенное имущество на торги.
Совет от специалиста: в случае, если у созаемщика появились признаки финансовой несостоятельности, то основной заемщик по договору об ипотеке должен незамедлительно обратиться в суд с заявлением о замене созаемщика или вывода его из договора об ипотеке.
Созаёмщик и поручитель
Сразу обозначим, что созаёмщик и поручитель – это не одно и то же. Обязанности у них действительно похожие – в случае финансовой несостоятельности заёмщика, погасить долг вместо него. Однако разница кроется в деталях. Созаёмщик – это гражданин, имеющий идентичные с заёмщиком права и обязанности. Он равным образом подписывает каждый пункт кредитного договора и может влиять на его условия в период погашения. Следовательно, если титульный заёмщик нарушит график выплат даже на пару дней, банк обратится к созаёмщику. Тогда ответственность переносится на него в полном объеме. Также отметим, что уровень дисциплинированности погашения ипотеки неизбежно отразится в кредитной истории второго заёмщика. Кроме того, на созаёмщика практически во всех банках оформляется право собственности: совместное либо долевое.
Поручитель по кредиту только гарантирует банку, что заёмщик будет обслуживать ипотеку строго по графику и к назначенному сроку вернёт долг. Банки оценивают платёжеспособность поручителя менее строго, а информация о дисциплине попадёт в кредитную историю, только если банк предъявит требования к погашению задолженности именно поручителю. Кредитор заключает с ним отдельный договор, в котором может быть закреплена как солидарная, то есть равная ответственность, так и субсидиарная. В последнем варианте поручитель отвечает за заёмщика перед банком только в крайнем случае и после судебного разбирательства. Например, если основной должник допустил серьёзную просрочку на несколько недель или месяцев. При наличии у заёмщика и поручителя, и созаёмщика, кредитор в первую очередь обратится к созаёмщику. Кроме того, у поручителя есть право подать в суд на заёмщика с регрессионным требованием, то есть с прошением возместить выплаченные банку средства, включая проценты, пени и судебные издержки.
Изменения в составе заёмщиков
Согласно статье 323 ГК РФ, солидарные заёмщики несут ответственность до тех пор, пока обязательства по кредиту не исполнены полностью. Тем не менее, изменения в составе заёмщиков всё же можно произвести. Есть три варианта. Во-первых, созаёмщик может снять с себя свой статус. Для этого нужны веские причины. Это может быть потеря дохода или смена места жительства. Кроме того, в большинстве случаев при расторжении брака супруги договариваются о передаче прав на недвижимость и обязательств по кредиту одному из них. Для снятия статуса нужно отправить соответствующее заявление и подать иск в суд.
Второй вариант – замена созаёмщика. Если у титульного заёмщика нет финансовой возможности обслуживать кредит после ухода второго созаёмщика, то тогда банк может потребовать найти другого.
Ещё один возможный случай – переход статуса титульного заёмщика созаёмщику. Например, если один из супругов переезжает по работе в другую страну, то для удобства проведения платежей ранги можно поменять местами. В таком случае заёмщиком становится супруг, остающийся в России.
В любом из данных случаев банк будет вправе запросить документы на оставшегося/нового собственника и рассмотреть заявление как новую ипотечную заявку для соответствия требованиям кредитора по уровню кредитной нагрузки, доходу и так далее.
«Если вы хотите взять ипотеку, но беспокоитесь, что банк не одобрит кредит или не уверены, что ваших финансовых возможностей хватит для обслуживания займа, то всегда можно подстраховаться, – резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум». – Вы можете заручиться поддержкой близких и попросить кого-нибудь из них стать созаёмщиком. После объявления частичной мобилизации риски для банков выросли, что заставило их вносить изменения в финансовую модель. Кредиторы стали предъявлять повышенные требования к заёмщикам. В первую очередь ограничивать сумму ипотечного кредита и поднимать ставки, в том числе и по уже одобренным заявкам. Для сохранения изначальных условий и подтверждения финансовой благонадёжности, кредитные организации теперь нередко просят клиента привлечь созаёмщика или поручителя. Вам нужно просто подобрать кандидатуру, соответствующую требованиям банка, тогда взятие ссуды не станет проблемой».
Законные права, обязанности созаемщика
Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру при условии, что после оформления жилищной ссуды он становится владельцем доли приобретаемого объекта недвижимости. Его данные вносятся в договор купли-продажи. Наряду с главным заемщиком он является покупателем недвижимости. Если созаемщик будет иметь имущественные права, то это прописывают в договоре ипотечного кредитования.
Рассмотрим, какие права на квартиру у созаемщика по ипотеке возникнут после получения кредита. Законные права созаемщика по ипотеке на квартиру появятся, если между основным кредитополучателем и этим гражданином достигнуты договоренности по поводу владения квартирой. Им потребуется заключить соглашение, положения которого будут предусматривать передачу в собственность созаемщика части приобретаемого жилья.
Обязательства созаемщика прописаны в ипотечном договоре. Прежде чем соглашаться на участие в сделке, этому гражданину нужно узнать из надежного информационного источника, какую ответственность несет созаемщик по ипотеке и каковы последствия нарушения обязательств. Если он будет твердо знать свои права и обязательства, то это убережет от неизбежных финансовых расходов, потери личного времени и имущества.
Вот базовые правила:
- Созаемщику необходимо выплачивать задолженность по ипотечному кредиту, если финансовое положение титульного заемщика пошатнулось, и он испытывает проблемы с обслуживанием ипотеки.
- Если сроки оплаты по ипотечному договору систематически нарушаются, или длительность просрочки превышает 3 месяца, то банк может отобрать квартиру за долги.
- В соглашении о залоге может фигурировать пункт, что главный плательщик вместе с созаемщиком должны погашать ипотеку каждый месяц, в одинаковых долях.
Права и обязанности созаемщиков и поручителей
В правах и обязанностях кроется отличие поручителей от созаемщиков. Несмотря на то, что обязательства возлагаются на обе стороны, требования к ним кредитных организаций в корне различаются.
При оформлении договора ипотечного кредитования с привлечением созаемщика в обязательном порядке учитывается его платежеспособность. Доходы поручителя для расчета максимальной суммы кредита банк не рассматривает.
Созаемщик наравне с титульным заемщиком имеет право на недвижимость, купленную за счет кредитных средств. Возможность претендовать на жилье и величина доли оговаривается в договоре ипотеки или соглашении купли-продажи вне зависимости от количества участников сделки. Поручитель не имеет прав на объект.
Ответственность созаемщика наступает сразу после вступления кредитного договора в силу. Он должен наравне с титульным заемщиком контролировать соблюдение сроков внесения ежемесячных платежей. Поручитель обязан выполнить обязательства только при утрате кредитополучателя платежеспособности.
Еще одно отличие созаемщика от поручителя в ипотеке — процедура оформления договора. Первый подписывает документы вместе с кредитополучателем. При этом нередки ситуации, когда он не вправе отказаться от сделки, например если титульным заемщиком является супруг(а). Расторгнуть договор можно в случае развода, смены места жительства или невозможности исполнения кредитных обязательств. Поручитель заключает с кредитором отдельное соглашение на добровольной основе. Однако после подписания отказаться от обязательств вряд ли удастся. Поручительство прекращается при погашении ипотечного кредита, истечении срока действия соглашения с банком, изменении условий кредитования без согласия поручителя, привлечении заемщиком другого доверенного лица с равным уровнем платежеспособности.
Заемщик – сторона кредитного соглашения, которая взяла средства в долг и обязалась вернуть их в установленный срок и по заранее оговоренным условиям.
Договор между получателем займа и кредитором регламентируется ФЗ №353. В нем отражается процентная ставка, срок, форма и порядок выдачи средств.
Дополнительно может быть составлен график, в котором должны быть указаны суммы ежемесячных платежей и даты. Если средства не вносятся своевременно, на должника начисляют пени.
В Совкомбанке вы можете оформить кредит, ипотеку или автокредит. Ознакомиться с условиями и подать заявку можно онлайн на сайте банка или в ближайшем отделении.