Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с агентом по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов
Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.
Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.
При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.
Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является «чёрным».
В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Как заключить договор с продавцом риэлтору
В первую очередь, собственник недвижимости начинает возражать следующей фразой: «Я не хочу одного риэлтора! Мне нужно несколько агентов. Так квартира продастся намного быстрее». Если населенный пункт с небольшим количеством людей, то такое мнение в целом верное. Но вот в крупных городах (Москва или Санкт-Петербург) в базу риэлторов клиент попадет только после того, как подпишет эксклюзивный договор.
Как же риэлтору заключить договор? Существует несколько способов, убеждающих клиента подписать документацию:
- Недвижимость не сможет попасть в общую базу риэлторов.
- Продавцы начнут звонить собственнику квартиры и одолевать его одними и теми же вопросами. И это может продолжаться около двух недель. Продавцу нужно будет каждый раз объяснять людям одинаковую информацию. И совсем не факт, что после этого кто-то из покупателей придет на просмотр квартиры. Намного проще один раз рассказать всё об объекте риэлтору, который будет самостоятельно заниматься продажей.
- Можно объяснить клиенту, что агент работает не только с помощью основных интернет сайтов по продаже недвижимости. Каждый риэлтор обычно имеет свою схему работы. Именно о ней необходимо рассказать собственнику. Важно дать понять, что его недвижимость будет продана в кротчайшие сроки с помощью агентства недвижимости.
- Агент может назвать стоимость расходов, которые требуются на рекламу объявлений каждый месяц. Конечно, будет озвучена общая цена, но нужно дать понять продавцу, что в такие расходы входит только та недвижимость, собственники которой заключили эксклюзивный договор.
- Продажа квартиры – дело не быстрое. Собственнику придется постоянно тратить время на показы квартиры покупателям. Это занимает много времени. Риэлтор должен уметь убедить клиента в том, что всеми этими делами может заниматься специалист, а не собственник квартиры.
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?
Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Предлагаем ознакомиться: Рефинансирование ипотеки в Москве, лучшее рефинансирование ипотечного кредита
Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.
- Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:
1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.
В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.
«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».
Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).
Ответственность по договору
Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:
1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).
Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора — это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.
Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:
««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы — история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».
Необходимые документы
Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Документы от агентства недвижимости:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Документы от заказчика услуг:
- паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
- разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
- выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.
При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.
Гарантии от агентства недвижимости
Иногда агентство недвижимости предлагает «сделку с гарантией». То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, гарантийное письмо», в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение: разве в обычных случаях «юридическая чистота» сделки не гарантируется и ответственности у риэлтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег — не менее 1% от цены квартиры.
Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности.
Услуги страховой компании по крайней мере стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег, и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.
Страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет.
Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при заключении договора на риэлторские услуги:
Полезными могут быть такие статьи про договор купли-продажи:
- Реально ли восстановить договор купли-продажи квартиры, где и как это сделать?
- Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
- Нюансы для коммунальной квартиры и общежития: как правильно оформить договор купли-продажи комнаты?
- Нюансы процедуры регистрации договора купли-продажи.
- Секреты составления договора купли-продажи доли в квартире.
- Что такое акт приема-передачи по договору купли-продажи и как его составить?
- Как оформить и заключить договор купли-продажи квартиры?
- Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
Необходимые документы
Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Документы от агентства недвижимости:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Документы от заказчика услуг:
- паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
- разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
- выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.
При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру. - Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.
Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры
Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).
Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор
Что это значит для вас:
- если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
- подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;
Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.
Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.
Порядок расторжения договора с риэлтором
- составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
- вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
- убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
- только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.
Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.
Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:
- обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
- ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
- конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
- сроки и формат предоставления отчетов;
- количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
- действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
- указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны; виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
- даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
- вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.
Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!