Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сервитут. Публичный или частный?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Paзнoвиднocти зeмeльныx cepвитyтoв
Cepвитyты нa зeмeльныe yчacтки клaccифициpyютcя нecкoлькими cпocoбaми в зaвиcимocти oт вpeмeннoгo фaктopa иcпoльзoвaния нaдeлoв:
- cpoчный — тpeбyeтcя для peгиcтpaции oпpeдeлить тoчный cpoк дeйcтвия oбpeмeнeния. Нeoбxoдимocть в дoгoвope вoзникaeт, кoгдa тpeбyeтcя cpoчнaя пpoклaдкa кoммyникaциoнныx кaбeлeй, тpyб. Пocлe выпoлнeния cpoчныx paбoт oбpeмeнeниe cнимaeтcя;
- пocтoянный — oфopмляeтcя, кoгдa тpeбyeтcя иcпoльзoвaть нaдeл нa пocтoяннoй ocнoвe (нaпpимep, нa yчacткe pacпoлoжeн гocyдapcтвeнный пpиpoдный oбъeкт);
- пocтoяннo-вpeмeнный — фaктичecкoe иcпoльзoвaниe тeppитopии вoзникaeт в oпpeдeлeнный мoмeнт в тeчeниe бeccpoчнoгo пepиoдa.
Нaпpимep, вeдyщyю дopoгy к coбcтвeннoмy yчacткy вecнoй paзмывaeт, тoгдa гpaждaнин дoгoвapивaeтcя c coceдoм o пpoxoдe чepeз eгo тeppитopию. Cepвитyт в тaкoм cлyчae мoжeт ycтaнaвливaтьcя в бeccpoчнoм пopядкe, нo c yкaзaниeм вeceннeгo пepиoдa пoльзoвaния.
Coглacнo пpaвoвoй cтopoнe нaклaдывaния oбpeмeнeния дoгoвop клaccифициpyeтcя нa чacтный и пyбличный. B cвязи c чeм вoзникaeт вoпpoc: чтo тaкoe чacтный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк и чтo тaкoe пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк и в чeм иx oтличиe?
Для гpaждaн в 3eмeльнoм кoдeкce дaeтcя oтвeт нa oпpeдeлeниe этиx видoв:
- Чтo тaкoe чacтный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк —тaкoй вид oбpeмeнeния нaлaгaeтcя пpи зaтpaгивaнии интepecoв кoнкpeтнoгo зeмлeвлaдeльцa (физичecкoгo или юpидичecкoгo). Oгpaничeниe ycтaнaвливaют нa ocнoвaнии дoгoвopa либo cyдeбнoгo peшeния в пoльзy зeмлeвлaдeльцa.
- Чтo тaкoe пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк —тaкoй вид oбpeмeнeния пoдpaзyмeвaeт peгиcтpaцию в Pocpeecтpe coглacнo зaкoнoдaтeльным ocнoвaм либo пo нopмaтивнo-пpaвoвoмy дoкyмeнтy, кoтopый пpиняли нa фeдepaльнoм ypoвнe или мyниципaлитeтoм. Чacтo cepвитyт пyбличнoгo oбpaзoвaния нaклaдывaeтcя пpи пpoвeдeнии кoммyникaций oбecпeчeния и oбщecтвeннoгo пoльзoвaния (гaз, вoдa, cвeт и т.п.).
Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв
Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.
Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.
Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:
- зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
- пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
- ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
- oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
- coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.
BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.
Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.
Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.
Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:
- Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
- Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
- Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
- Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
- Cpoк oгpaничeния.
Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:
- cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
- пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
- пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).
Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.
Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.
Сравнительная таблица
| Факторы | Публичный сервитут | Частный сервитут |
| Объект | земля. | любая недвижимость. |
| Субъект | неограниченный круг лиц. | конкретное лицо. |
| Основание установления | законодательный акт. |
|
| Права собственника земли | при затруднении использования участка по назначению требовать соразмерную плату от местных властей, установивших сервитут. |
|
| Причина |
|
интерес отдельного лица. |
| Инициаторы | физические лица или органы власти. | физические лица. |
Публичный и частный сервитуты – это обременения, которые устанавливаются по отношению к объектам недвижимости. В основном это связано с обеспечением доступа к земельным участкам. Несмотря на идентичную суть, сервитуты имеют много отличий. Они касаются не только статуса участников или оплаты, но и целей установления.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:
- Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
- Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
- Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.
Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).
Термин «сервитут» имеет большую историю – как и многие понятия из сферы юриспруденции, он берет свое начало в римском праве. В то время сервитуты заключались для того, чтобы хранить плоды в соседском доме, брать тычины для винограда у соседей, плавать рядом с соседним участком, выпускать дым из сыроварни в сторону другого здания, расположенного поблизости, но принадлежащего иному человеку. В сервитутах регулировались различные моменты: высота забора и деревьев, количество этажей в здании. По сути, эта практика была очень удобной и гуманной – благодаря соглашениям сервитута соседи избегали разногласий и устанавливали правила, которые позволяли жить в комфорте и согласии.
Само слово сервитут происходит от латинского servitus, что дословно переводится как «подчиненное положение».
Какие документы необходимы для оформления?
Чтобы получить сервитут, необходимо собрать пакет документации:
· Заявку с требованием получить к участку доступ;
· Уведомление собственника территории;
· Основание для наложения сервитута, если разрешение на его установку было получено в суде;
· Соглашение сторон или решение суда;
· Паспорта физических лиц или учредительные документы, если сторонами выступают организации.
В большинстве случаев основанием для наложения сервитута становится соглашение сторон. В него необходимо внести данные паспортов и реквизиты сторон, причину наложения сервитута, основание для наложения, точные данные по участку, права и обязанности сторон, дату начала и дату окончания действия документа, информацию об оплате за пользование участком.
В заявку необходимо внести сведения об участке, о сторонах сделки, сроки действия документа, носит ли сделка безвозмездный характер, либо же собственник получает за пользование его землями средства.
Чтобы зарегистрировать обременение в Росреестре, потребуется предоставить в данную организацию заявление, паспорта участников, кадастровые данные, право собственности на участок, основание сервитут, чек об оплате госпошлины.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Этот тип договора регулируется гражданским законодательством. Он имеет следующую структуру:
- Наименование сторон договора – ФИО, паспортные данные.
- Предмет соглашения – порядок и цель установления сервитута.
- Размер оплаты.
- Права и обязанности сторон соглашения.
- Форс-мажор и порядок действий при его наступлении.
- Реквизиты и личные подписи сторон.
Кроме того, есть ряд существенных условий договора о сервитуте, без указания которых он не может быть зарегистрирован. В этот перечень входит следующая информация:
- кадастровый номер земельного участка;
- обозначение части надела, которая будет обременена;
- информация об обременении с указанием конкретной цели;
- наименования сторон;
- срок действия соглашения.
Всю организацию оформления и прохождение государственной регистрации, в том числе и возникающие расходы, берет на себя заинтересованная сторона. Участники могут включить в договор и иные условия, которые посчитают существенными.
К договору на усмотрение сторон прилагаются кадастровые документы, схема, описание и порядок эксплуатации надела, а также расчет стоимости за пользование землей.
Подписание соглашения происходит в срок не более месяца с момента достижения договоренностей. Если это публичный сервитут, то этот период может существенно затянуться.
Порядок установления сервитута
Процедура установления сервитута на земельные участки и его прекращения регламентируется гражданским законодательством и аналогичными нормативами земельного законодательства.
В соответствии с пунктами 3,4 статьи 274 Гражданского кодекса право на ограниченное использование чужого земельного участка устанавливается:
- по письменному соглашению между владельцем и заявителем;
- при возникновении спорной ситуации, по решению судебного органа;
- по праву наследования или безвозмездного использования участка.
Основное отличие частного сервитута от публичного в том, что последний служит для обеспечения интересов государства, местных властей или населения. Ключевым нюансом является отсутствие перечня конкретных лиц, которые получают возможность беспрепятственного доступа на земельный участок.
В частности, согласно п. 4 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается для:
- свободного доступа к общим водным объектам (рекам, озерам и т. д.) и их берегам;
- размещения различных геодезических и других знаков и пунктов;
- забора водных ресурсов из водных объектов;
- прогона сельскохозяйственных животных, сенокошения и выпаса животных;
- использования земель в целях охоты, рыболовства, рыбоводства;
- размещения сетевой и транспортной инфраструктуры;
- проведения изыскательских, исследовательских работ и т. д.
Отличительные характеристики
Хотя аренда и сервитут являются абсолютно разными правами на ЗУ, они имеют и некоторое сходство.
В частности, в обоих случаях права на участок являются ограниченными: землю можно только использовать, а право собственности получить нельзя.
Рассмотрим в таблице ниже подробно, в чем отличие сервитута от аренды, проведем их сравнительный анализ в таблице ниже:
|
Чем сервитут отличается от аренды |
||
|
Критерий |
Сервитут |
Аренда |
|
Сущность сделки |
Обладатель сервитута имеет исключительно ограниченное право использования чужого ЗУ и лишь в тех целях, которые определены законодательно |
Арендатор получает ЗУ в свое распоряжение только на определенный срок и может использовать его в различных целях (соответствующих его виду разрешенного использования) |
|
Кто имеет основную часть прав на участок |
Основные права остаются у владельца, а обладатель права пользования чужих земель вправе лишь иногда их использовать |
Арендатор (не собственник земель) |
|
Документальное оформление |
Сервитут устанавливают на основании решения суда, соглашения между двумя сторонами либо того или иного нормативно-правового акта |
Посредством договора аренды, подписываемого сторонами. В некоторых случаях договор регистрируется в Росреестре (если сделка носит долгосрочный характер) |
|
Плата за использование земель |
Может вноситься или нет. Устанавливается владельцем ЗУ в размере, соизмеримом использованию недвижимого имущества (как правило, это не очень большая сумма, способная компенсировать причиняемые собственнику неудобства) |
Вносится в обязательном порядке, т.к. сделка имеет возмездный характер. Владелец ЗУ может сам устанавливать стоимость аренды, периодичность и способ внесения средств |
|
Кто принимает решение о предоставлении территории в пользование |
Государственный или муниципальный орган, суд, а также собственник ЗУ |
Собственник земель либо их арендатор (однако лишь при согласии собственника) |
|
Добровольность заключения сделки |
Установление обременения разрешено по желанию либо по требованию лишь одной из сторон, в частности, принудительно |
Аренда допустима исключительно при условии обязательного согласия на то обеих сторон |
|
Возможность извлечения прибыли |
Отсутствует |
Возможна и нередко является основной целью аренды земли |
|
Характер отношений (бессрочный либо срочный) |
Обычно является бессрочным, при этом ни одна из сторон не может устанавливать требований относительно его длительности |
Сделка, как правило, носит срочный характер и может быть расторгнута по истечении установленного срока |
|
Возможность расторжения |
Договор может быть прекращен лишь на основаниях, предусмотренных ГК РФ (стороны никак не могут на это повлиять) |
Разрешается при наличии оснований для этого, предусмотренных в арендном договоре (в том числе, это возможно и по согласию сторон, и по инициативе лишь одной из них) |
Что такое сервитут квартиры
ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Особенностью земельных наделов является возможная неравнозначность их характеристик и места расположения, что существенно ограничивает право пользования. Если владелец участка или строения не может пройти или проехать на свою территорию, либо на ней отсутствует источник водоснабжения, законом допускается установление сервитута.
Под сервитутом закон понимает искусственно созданное ограничение права пользования наделом в пользу владельцев соседних участков.
Введение режима земельного сервитута характеризуется следующими особенностями:
При установлении земельного сервитута действуют правила обязательной регистрации в службе Росреестра, если срок ограничения превышает один год.
Законодательство выделяет два вида возможных ограничений прав — частный и публичный сервитут. Частный подразумевает введений ограничений в пользу конкретных лиц — владельцев смежных наделов или строений, собственника линейного объекта (трубопроводы, газопроводы и т.д.). Публичный необходим для защиты прав неопределенного круга лиц, а также государственных или муниципальных интересов.
Указанные виды сервитутов устанавливаются по специальным правилам. Для введения частного ограничения заинтересованные лица оформляют обоюдное соглашение либо обращаются в суд для урегулирования спора. Публичные сервитуты утверждаются распорядительными актами властных органов (как правило, муниципалитетами), а собственник может оспорить их условия в административном или судебном порядке.
Как для частного, так и публичного сервитута порядок регистрации будет одинаков.
К основным условиям сервитута закон относит:
Нужно учитывать, что одним из оснований для досрочного прекращения сервитута будет являться нарушение его условий.
Например, если владелец смежного надела систематически нарушает временной период пользования или захламляет чужой участок, ограничение может быть снято по обоюдному согласию или судебному акту.