Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в праве общей собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
О преимущественном праве покупки комнаты в квартире
10.04.2019
При покупке или продаже комнаты в квартире, есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они, в первую очередь, с преимущественным правом покупки. С тем, что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы попробуем разобраться.
Итак, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 250 ГК РФ при продаже комнаты в квартире постороннему лицу остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Таким образом, в случае если продавец решил продать комнату постороннему лицу он обязан известить остальных собственников комнат в квартире о своем намерении в письменной форме, указав в извещении все существенные условия продажи комнаты, в том числе, и цену. Извещение может быть вручено собственникам других комнат в квартире через нотариуса или направлено почтой в форме телеграммы или заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Продавец вправе продать свою комнату постороннему лицу только тогда, когда остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца.
- Какие документы необходимо представить в Росреестр для подтверждения соблюдения преимущественного права покупки комнаты в квартире?
- Для доказательства исполнения своей обязанности продавец должен представить в орган регистрации один из следующих документов:
- — документы, подтверждающие факт извещения продавцом собственников остальных комнат в квартире о намерении продать свою комнату: текст извещения, почтовую квитанцию об отправке заказного письма и уведомление о вручении заказного письма или уведомление, переданное через нотариуса, а также телеграмма.
- — нотариально удостоверенный отказ собственников остальных комнат в квартире от покупки комнаты.
- Какие нюансы бывают при заключении подобных договоров?
- — если продавец уменьшит цену или изменит другие существенные условия продажи комнаты, то он обязан вновь уведомить об этом собственников остальных комнат в квартире;
- — уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается;
- — если собственником одной из комнат является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то необходимо потребовать согласия органов опеки;
- — соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или завещании имущества.
- Какие последствия ждут продавца, если он нарушил установленное право преимущественной продажи комнаты в квартире?
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Обязанность по извещению сособственников
Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.
Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.
Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.
При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.
Варианты нарушения права преимущественного выкупа
Варианты нарушения
| 1 | Гражданин не уведомил совладельцев |
| 2 | Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом |
| 3 | Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении |
В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
| Личное вручение «из рук в руки» | Если вы живете в одном городе, расходы минимальны. При доставке в другой город придется потратиться на такси, бензин и проживание |
| Ценное письмо | Расходы на отправку ценных и заказных писем примерно одинаковые: • 50 рублей – заказная корреспонденция; • 110 рублей – ценное письмо (до 20 гр по весу – а все что свыше оплачивается по другим тарифам + 3 рубля за грамм) |
| По доверенности | Потребуется заверить доверенность на отправку/получение уведомлений: • 200 рублей – за удостоверение документа; • нотариальные услуги (УПТХ) – до 5 000 рублей |
| Услуги нотариуса | Расходы зависят от региона проживания и прейскуранта нотариальной конторы: • госпошлина – от 80 до 300 рублей; • прочие услуги – до 5 000 рублей. |
| Через курьера | Экспресс-доставка курьерской службой обойдется от 150 рублей и выше, в зависимости от маршрута |
Итак, чтобы продать долю в квартире нужно проинформировать о сделке текущих сособственников. Ответственное лицо составляет и рассылает предложения в адрес дольщиков. Передача писем происходит по желанию отправителя: лично, почтой, курьером, по доверенности или через нотариуса. Ответы на предложение поступают в течение 30 дней. Если никто не согласится выкупить долю в квартире, продавец получит право вести переговоры с третьими лицами.
Переживаете за составление уведомления о продаже доли? Неудивительно, что для многих людей это стресс, а кто-то и вовсе не знает о данной процедуре. Чтобы не сорвать сделку, сохранить нервы и достоинство – обратитесь за консультацией к юристу.
Необходимые документы
Процедура продажи доли недвижимости аналогична передаче права владения всей квартирой. Однако стандартный пакет документов в рассматриваемом случае требует дополнения.
Гражданин, оформляющий куплю-продажу части объекта, должен подготовить:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости или Свидетельство о государственной регистрации права собственности,
- документ, свидетельствующий о наличии права владения,
- кадастровый паспорт и техпаспорт, полученный в БТИ,
- справку из паспортного стола о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади,
- согласие на продажу доли от законного супруга,
- отказ сособственников от выкупа доли, оформленный в письменном виде, или свидетельство о передаче уведомлений, заверенное нотариусом.
Гражданский кодекс в статье 250 закрепляет процедуру уведомления сособственников общей жилплощади:
- если собственник желает продать фактически выделенную долю в недвижимости, он обязан предварительно уведомить об этом своих сособственников и предложить им выкупить его часть по определенной цене. Например, когда речь идет о продаже коммунальной квартиры, соседи имеют приоритетное право на покупку. Потенциальный продавец обязан письменно поставить их в известность о своих намерениях и обозначить цену, по которой готов продать им свою часть. Только при условии их официального отказа или молчания в течение месяца сделка может набирать обороты,
- если речь о продаже не выделенной в реальности части квартиры, условия продажи остаются теми же. Продавец должен уведомить других владельцев, предложив приобрести его долю на тех же условиях, что и постороннему лицу,
- уведомление четко персонализировано: конкретный гражданин лично обращается к совладельцу квартиры.
Важно! Когда у потенциального продавца на руках имеется доказательство надлежащего уведомления сособственников квартиры о предстоящей продаже, их отказ или молчание, он может приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Важно учесть, что тридцатидневный срок отсчитывается с момента вручения уведомления противоположной стороне. Доказательством будет, например, почтовое уведомление о вручении.
Молчание в этой ситуации приравнивается к отказу. Поэтому, если продавец заинтересован в продаже доли сособственникам, он может дополнительно направить предложение о согласии или предложить рассрочку платежей.
Если сособственников несколько, письменные уведомления рассылаются всем, с одинаковыми условиями расчета.
Нотариальное уведомление о продаже доли
Такой способ обычно выбирают те продавцы, которые точно уверены в том, что договориться с другими совладельцами не удастся.
Нотариус берет все функции по составлению извещения, отсылке и подтверждению на себя. Если оповещаемое лицо не явится в установленный срок к нотариусу, однако получено уведомление о том, что письмо вручено, то последний выдает свидетельство о том, что совладельцы уведомлены в установленном законом порядке.
В ситуациях, когда нет подтверждения о вручении уведомления, то нотариус выдает свидетельство о том, что выполнены все возможные меры по должному уведомлению совладельцев о предстоящей продаже. Но о получении такого свидетельства следует договариваться заранее, так как такой документ не предусмотрен ни одним нормативным актом. Естественно, что такая услуга платная, но самая надежная из всех вышеописанных.
Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.
В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.
Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.
Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.
Комментарии к ст. 250 ГК РФ
1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.
2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.
Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.
Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.
Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).
3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.
4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).
5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает св��ю долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.
УВЕДОМЛЕНИЕо намерении продать долю квартиры
Вышеуказанная жилая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 43,6 (сорок три целых и шесть десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 29,7 (двадцать девять целых и семь десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).
1. Принадлежащая мне 1/2 доля вышеуказанной квартиры продается за 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.
2. Договор купли-продажи принадлежащей мне 1/2 доли вышеуказанной квартиры, должен быть заключен не позднее 30 (тридцати) календарных дней, с момента получения Вами настоящего Уведомления.
3. Денежная сумма в размере 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, причитающаяся мне в качестве оплаты за продаваемую мною 1/2 долю вышеуказанной квартиры, должна быть уплачена мне не позднее дня заключения договора купли-продажи 1/2 доли квартиры наличным или безналичным способом.
4. Передача отчуждаемой 1/2 доли вышеуказанной квартиры Покупателю состоится в день заключения договора купли-продажи. Покупателю также будут переданы ключи от вышеуказанной квартиры, кадастровый паспорт жилого помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
5. На момент направления настоящего Уведомления, отчуждаемая 1/2 доля, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.
6. На момент направления настоящего Уведомления, в квартире, в которой отчуждается 1/2 доля, зарегистрированы как по месту жительства, проживают и намерены проживать в дальнейшем следующие граждане: Сидоров Александр Иванович, 1963 года рождения, Сидорова Алла Николаевна, 1965 года рождения.Других лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры на вышеуказанных условиях и по вышеуказанной цене.
Прошу Вас в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.
Процедура продажи доли в доме или квартире
При совершении сделки в обязательном порядке нужно следовать предусмотренным законом нормативам. В соответствии с действующими положениями инициатор процесса должен придерживаться инструкции:
- В первую очередь утверждаются условия отчуждения и стоимость объекта. При отказе сособственников от права преимущественной покупки критерии продажи не изменяются.
- Необходимо известить дольщиков о намерении продать часть имущества. Конкретной формы нормативами не предусмотрено, но рекомендуется воспользоваться письмом с уведомлением.
- В течение 30 дней необходимо ожидать ответа заинтересованных лиц. Если согласие принять участие в сделке или отказ участников поступит раньше истечения месяца, то договор заключается сразу же.
- Если никто из сособственников не выразил намерение выступить в качестве покупателя, продавец получает законное право на оформление отношений с приобретателями со стороны. При этом сделка должна проводиться на тех же условиях, которые предлагались совладельцам.
Что делать, если ответа не последовало
Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.
Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.
Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.
Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:
- Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
- Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
- Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.
При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:
- Номер этажа, на котором располагается квартира;
- Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
- Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
- Месторасположение дома;
- Соседи.
Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.
В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.
Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.
Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.