Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Порядок подачи судебного иска
Закон ФЗ-214 не указывает такой рабочий момент – это подсудность дела. Учитывая то, что многие застройщики имеют юридический адрес в одном регионе, строительство ведется в другом, дольщик проживает в третьем, Пленум ВС РФ допускает подачу искового заявления дольщиком по месту его регистрации, а также по месту ведения строительства дома. Подсудность определяется местными судами, исходя из принципа равноправия и правовых возможностей отстаивания своих прав, по существу. При оформлении искового заявления в суд по неустойке ДДУ необходимо указать следующее:
- Правовые основы для обращения в суд по существу дела.
- Ссылки на нормы закона или иных законодательных актов, где указано, что ваши интересы ущемлены.
- Прикладываем детальный расчет неустойки, которая по вашему мнению является верной для рассмотрения дела, по существу.
- К исковому заявлению прикладываем все документы по ДДУ, можно копии, но в суде предоставляем оригиналы.
- Заявление в суд должен подписать дольщик. При отсутствии таковой возможности, заявление может подписать доверенное лицо по нотариальной доверенности.
Основания для взыскания
| Срок сдачи дома пропущен | Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже |
| Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых | Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть договор и требовать неустойку |
| Изменение проектной декларации | В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд |
| Рост цены договора | Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению. |
| Отказ застройщика доводить работу до конца | Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор |
| Отказ застройщика выполнять обязательства | Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд |
Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.
Примеры судебных решений по взысканию с застройщиков неустойки и штрафа в полном объёме
Смотрите наши решения по судам с застройщиками. Они открываются по кликам на миниатюрах или скачиваются по выложенным ссылкам.
- Неустойка — 346 695,66 руб. (в полном объеме);
- Штраф — 174 847,83 руб. (в полном объеме);
- Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
- Компенсация морального вреда — 3 000 руб.
- Расходы на доверенность — 2 140 руб.
Итого: 541 683,40 руб. при неустойке 346 695,66 руб.
Читать далее
Наши юристы в очередной раз взыскали 100% неустойки и штрафа в суде по ДДУ. Обращайтесь, консультации бесплатно. Тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.
- Неустойка — 998 740,42 руб.(в полном объеме);
- Штраф — 514 370,21 руб. (в полном объеме);
- Компенсация морального вреда — 30 000 руб.
- Оплата услуг представителя — 40 000 руб.
- Расходы на доверенность — 2 000 руб.
- Расходы на отправку досудебной претензии — 146 руб. 44 коп.
Итого: 1 585 257,07 руб. при неустойке 998 740,42 руб.
Если ваш застройщик и жилищный комплекс не из Московского региона, то это не является препятствием в получении отличного решения в Москве. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел.
8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Читать далее
ООО «Ависта»
- Неустойка — 176 760 руб.(в полном объеме)
- Штраф — 88 380 руб. (в полном объеме)
- Компенсация морального вреда — 1 000 руб.
- Оплата услуг представителя — 30 000 руб.
- Расходы на доверенность — 2 000 руб.
- Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.
Итого: 298 334,74 руб. при неустойке 176 760 руб. Решение вступило в законную силу.
Как взыскать периодами
Если акт приема-передачи не подписан, взыскивайте неустойку периодами.
Взыскали, например, за 3 месяца. Пока взыскивали прошло еще какое-то время. Подайте за следующий период или дождитесь акта приема-передачи и подайте уже на всю сумму за все время.
Если сумма набежала приличная, например, квартира была дорогая, то лучше не ждать, а сразу направлять претензию и взыскивать поскольку:
- Тем самым вы мотивируете застройщика ускориться в строительстве.
- Есть шанс взыскать в общем объеме неустойку побольше, так как судьи размер выплаты уменьшают и за один раз могут посчитать, что сумма очень большая и значительно ее снизить.
- Вы не опоздаете, ведь когда все квартиры будут переданы дольщикам, вероятно, что все потоком побегут взыскивать деньги, а на счетах у строительной компании денег на всех может не хватить.
Правила составления претензии
От правильности формирования этого документа нередко зависит решение, принимаемое застройщиком относительно целесообразности перечисления неустойки. Поэтому непременно в документ включаются сведения:
- наименование и юридический адрес строительной компании, причем эти сведения можно взять из ДДУ;
- адрес дома, который не был сдан в установленные сроки застройщиком;
- точные сведения о квартире, которая должна быть получена дольщиком на основании договора, причем к ним относится ее площадь, этажность и другие элементы;
- прикладывается к заявлению копия ДДУ и документы, доказывающие, что гражданин оплатил недвижимость, причем к ним относятся разные платежные документы, например, кассовый чек или акт приема средств;
- прописывается требование выплатить гражданину неустойку в конкретном размере, причем дополнительно приводится правильный расчет этой суммы.
Если предварительно изучить образец заявления о взыскании неустойки по ДДУ, то никаких сложностей с формированием этого документа не появится. Желательно в конце указать, что если требования не будут удовлетворены, то придется заявителю обращаться в суд.
Передавать такую досудебную претензию можно разными способами:
- личная передача документа работнику строительной компании под подпись;
- отправка заказным письмом по почте, причем дополнительно надо сохранить уведомление о вручении;
- использование услуг курьерской службы, но в этом случае также нужна отметка о получении.
Если в течение месяца отсутствует ответ или перечисление средств, то можно смело обращаться в суд.
Как написать иск о взыскании неустойки по ДДУ
- копии заявления по количеству сторон;
- Копию договора участия в долевом строительстве;
- Копия досудебной претензии;
- Ответ застройщика, если таковой был, если нет, то уведомление о получении письма;
- Всевозможные письма о переносе сроков, которые были представлены ответчиком по заявлению истцу;
- Выписка из ЕГРЮЛ, о застройщие;
- Копии платёжных документов, свидетельствующих об исполнении финансовых обязательств дольщиком.
- Дата подачи иска;
- Подпись заявителя с расшифровкой.
- Наименование и адрес суда, куда подаётся иск. Рассмотрение таких исковых требований происходит в районных и городских судах, по месту жительства ответчика, истца, или месту положения спорной недвижимости, на выбор заявителя;
- Данные истца: ФИО, адрес регистрации, контактные данные;
- Данные ответчика: Наименование, реквизиты, адрес и контактные данные юрлица;
- Третьи лица, заинтересованные лица, и судебные представители, привлекаемые истцом к составлению и подаче заявления, также должны быть указаны в шапке документа;
- Цена иска;
Как правильно составить исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ
Однако, как это часто бывает, подобные требования застройщик игнорирует и просто оставляет без ответа. Поэтому зачастую сразу обращаются в суд, чтобы восстановить справедливость в сложившейся ситуации. Как правило, такой подход является наиболее действенным, и дольщик просто экономит свое время.
Зачастую эффективность подачи иска в суд гораздо выше, чем, если дольщик просто напишет претензию на строительную компанию. Стоит заметить, что в той ситуации, когда дело доходит до судебного разбирательства, сумма неустойки, которая подлежит уплате, зачастую оказывается гораздо выше той, которую первоначально запрашивал у застройщика дольщик. Кроме того, инвестор имеет право обязать застройщика компенсировать ему все расходы, которые были понесены в связи с несвоевременным выполнением возложенной на него работы. Также сюда могут быть внесены затраты на юридические услуги, либо же за обращение в суд.
Ответственность застройщика за нарушение даты передачи жилья
Закон №214 (30.12.04) об участии граждан в долевом строительстве в первую очередь защищает интересы дольщиков, считая их наиболее уязвимой стороной соглашения об инвестировании. О том, что ответственность на застройщика должна быть возложена при неисполнении условий договора, говорится в ст. 6. В частности, в п. 2 статьи сказано, что при срыве сроков сдачи объекта застройщики выплачивают дольщикам неустойку за каждый день просрочки.
Дольщик может отказаться и не подписывать допсоглашение, т. к. он потеряет возможность отправить претензию на уплату неустойки за период, который для сдачи объекта уже был просрочен застройщиком.
Если стороны не придут к согласию, застройщику придется придерживаться условий изначально оформленного ДДУ.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, проработан в так что в большей степени защищает интересы дольщика (чаще физического лица), который является более уязвимой стороной сделки по вложению денежных средств в строительство квартиры или дома.
Непосредственно во 2 пункте ст.6, сказано, что при срыве сроков сдачи строительного объекта застройщик выплачивает дольщику неустойку за каждый день просрочки. Но если перейти к п. 3 ст. 6, где сделана оговорка, о том, что застройщик имеет право предлагать дольщику вносить изменения в действующий ДДУ, о переносе даты окончания строительства на более поздний срок.
Если гражданин отказывается подписать доп. соглашения к долевому договору, о переносе этапа окончания строительства, нужно понимать, что ответственность за сдачу жилья дольщику по-прежнему остается на застройщике.
Закон «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в большей мере направлен на защиту интересов дольщика (чаще всего гражданина), как особенно уязвимой стороны в отношениях по инвестированию строительства. В связи с этим ст. 6 упомянутого закона предусматривает санкции для застройщика в случае срыва предусмотренных в договоре сроков передачи дольщику объекта строительства.
В частности, п. 2 ст. 6 определяет, что при несоблюдении сроков сдачи объекта застройщик выплачивает дольщику неустойку за каждый день просрочки. Однако далее в п. 3 ст. 6 устанавливается право застройщика предложить дольщику внести изменения в уже заключенный договор в части смещения сроков окончания строительства на более поздние.
Подписывать или нет подобное соглашение — личное дело каждого инвестора-дольщика. Однако ввиду этих изменений нужно осознавать один тонкий момент. Если дополнения к договору будут оформлены, а значит, дольщик согласится на изменение сроков сдачи жилья, никаких прав требовать неустойку за просрочку от первоначального этапа окончания строительства у инвестора не будет.
Особенности изложения исковых требований и перечисления документов
В финальной части заявления необходимо перечислить исковые требования, а также представить список прикрепленных к обращению документов:
- каждое требование следует подкрепить отсылками на законодательство;
- определите способ перечисления средств (наличные, на банковский счет и т.д.);
- сообщите реквизиты счета, на который надо переводить деньги;
- подробно распишите каждую сумму, подлежащую уплате;
- подтвердите достоверность сумм, сославшись на расчеты.
Если вычисление неустойки и прочих выплат занимает слишком много места, их стоит прикрепить отдельным приложением, указав в перечне документации. Помимо уже перечисленных бумаг в список входят:
- Копии документов, удостоверяющих личность обратившегося гражданина.
- Копии иска, по количеству участников разбирательства.
- Доказательства переноса сроков сдачи квартиры (письменные обращения к застройщику и его ответы).
- Копии платежных документов, подтверждающих внесение средств за жильё.
- Доказательства неправомерности действий ответчика.
- Иные документы, способные повлиять на исход разбирательства.
В конце ходатайства ставится подпись истца с указанием его полного имени, а также дата обращения. Если заявление верно составлено, документы подготовлены правильно, выбран подходящий судебный орган, то на предварительное рассмотрение бумаг дается до пяти дней. После чего назначается дата судебного разбирательства, о чем все стороны будут оповещены отдельно. После вынесения решения дается срок на его обжалование, по истечении которого следует обратиться к приставам за истребованием денег. Провести всю процедуру без ошибок сможет только опытный адвокат. Доверьте ему хотя бы составление ходатайства.
Бесплатная первичная консультация юриста Рассмотрим Вашу правовую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше. Звоните — это бесплатно:
- Для жителей Москвы и МО:
- Другие регионы России:
Так же пишите нам в онлайн-чат или форму на сайте
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде