Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности отсрочки по арендной плате из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Получение отсрочки по арендной плате
Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.
Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.
Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).
В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.
В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.
Уведомление о форс-мажоре
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Деятельность вне «антиковидного» законодательства
Иная «картина мира» по взысканию задолженности складывается у субъектов хозяйственной деятельности, которые не подпали под действие «антиковидного» законодательства. Именно для этих субъектов сложилась чрезвычайно затруднительная ситуация с поиском баланса интересов сторон.
На одной «чаше весов» находится арендатор, который в значительной степени лишился возможности извлекать свой обычный доход и требует снижения арендных платежей. На другой — арендодатель, который, может быть, и хотел бы предоставить рассрочку по уплате платежей, но не может, поскольку вынужден нести расходы на поддержание работоспособности недвижимого имущества, уплату налогов, кредитных обязательств и т.п.
Рассматривая подобные споры, судам приходится разрешать не только вопрос о справедливости распределения рисков между арендатором и арендодателем недвижимого имущества, но и вопрос экономического баланса сторон. К примеру, вставая на сторону арендатора, изменяя договор аренды в части рассрочки арендных платежей, вплоть до ее отмены, суд возлагает финансовое бремя на арендодателя, который, в свою очередь, может являться должником для одной или нескольких финансовых организаций и не сможет обеспечить надлежащее исполнение своих обязательств.
Судам при вынесении таких решений необходимо ориентироваться на сложившуюся практику высших судов.
К примеру, в Определении ВС РФ от 08.12.2016 № 306-ЭС16-8155 по делу № А12-22014/2014 указано на исключительность в предоставлении отсрочки, в том числе и в отношении ее периода с учетом установления судами применительно к обстоятельствам конкретного дела.
Верховный суд РФ указывает, что судам необходимо учитывать объективный характер обстоятельств, существенно затрудняющих исполнение судебного акта, а также стабилизацию положения с взаиморасчетами сторон с тенденцией к улучшению.
Что можно предпринять, если контрагент не может исполнить обязательство из-за эпидемии?
Уточнить, имеется ли пункт о коронавирусе в договоре и действовать в соответствии с ним. Оценить, насколько убедительны приведённые причины нарушения договора. Общая ссылка на эпидемию, или введенные ограничительные меры необоснованны. Сами по себе они не исключают исполнение.
Важно убедиться, что уведомление не продиктовано намерением воспользоваться критической ситуацией, для безнаказанного неисполнения обязательства. И дать мотивированный ответ контрагенту, в котором обосновать, почему указанные им причины нельзя учесть.
Возможно, контрагент прав, и существуют объективные препятствия. Тогда придётся решать, имеет ли смысл дожидаться окончания форс-мажора, или отказаться от договора и известить о решении заявителя.
При оценке не обеспеченных (залогом, банковской гарантией) обязательств, необходимо определить, настаивать ли на исполнении, или отказаться от договора.
Если из-за неисполнения обязанностей другой стороной компания рискует не выполнить свои обязательства перед другими контрагентами, необходимо уведомить их о возможной просрочке.
Чтобы уменьшить убытки от последствий эпидемии, с контрагентом стоит провести переговоры, чтобы принять один из вариантов:
- продлить срок договора;
- подписать дополнительное соглашение;
- расторгнуть договор.
Арендные каникулы и особенности их предоставления
Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).
Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
1С:ИТС
Подробнее
Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.
Кто имеет право на скидки по договорам аренды нежилых помещений
Если в статье 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» говорится лишь о некоем праве арендаторов требовать от арендодателей пересмотра арендных платежей в связи с невозможностью использования имущества, то в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» содержится прямое указание на “предприятия, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”.
Перечень таких предприятий содержится в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции” (с изменениями и дополнениями от 10 апреля 2020 года).
Данный перечень предприятий содержит указание не только на сферы деятельности предприятий, но и на их коды ОВКЭД 2 (Общероссийского классификатора видов экономической деятельности), и в нем перечислены:
- Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (код ОКВЭД — 49.3)
- Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (код ОКВЭД — 49.4)
- Деятельность пассажирского воздушного транспорта (код ОКВЭД — 51.1)
- Деятельность грузового воздушного транспорта (код ОКВЭД — 51.21)
- Деятельность автовокзалов и автостанций (код ОКВЭД — 52.21.21)
- Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (код ОКВЭД — 52.23.1)
- Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (код ОКВЭД — 90)
- Деятельность в области демонстрации кинофильмов (код ОКВЭД — 59.14)
- Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД — 93)
- Деятельность физкультурно-оздоровительная (код ОКВЭД — 96.04)
- Деятельность санаторно-курортных организаций (код ОКВЭД — 86.90.4)
- Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код ОКВЭД — 79)
- Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (код ОКВЭД — 55)
- Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД — 56)
- Образование дополнительное детей и взрослых (код ОКВЭД — 85.41)
- Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (код ОКВЭД — 88.91)
- Деятельность по организации конференций и выставок (код ОКВЭД — 82.3)
- Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (код ОКВЭД — 95)
- Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (код ОКВЭД — 96.01)
- Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (код ОКВЭД — 96.02)
- Стоматологическая практика (код ОКВЭД — 86.23)
18 апреля 2020 года Правительством Российской Федерации данный перечень был дополнен следующими сферами деятельностями и кодами ОКВЭД:
- Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 45.11.2)
- Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая (код ОКВЭД — 45.11.345.11.3)
- Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая (код ОКВЭД — 45.19.3 2)
- Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 45.40.2)
- Торговля розничная большим товарным ассортиментом с преобладанием непродовольственных товаров в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.19.1)
- Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.4)
- Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.6)
- Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью (код ОКВЭД — 47.82)
- Деятельность музеев (код ОКВЭД — 91.02)
- Деятельность зоопарков (код ОКВЭД — 91.04.1)
Выяснить, относится ли то или иное предприятие к вышеуказанному списку, можно, заказав бесплатную он-лайн Выписку из ЕГРН.
Результатом указания в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 конкретных кодов ОКВЭД 2 стало то, что органы власти субъектов Российской Федерации, с оглядкой на данное постановление, стали издавать свои правовые акты, закрепляющие различные льготы для арендодателей лишь в отношении договоров, заключенных с весьма узким кругом арендаторов.
В итоге далеко не все предприятия малого и среднего бизнеса получили гарантированную возможность воспользоваться правом на скидки и отсрочки по арендным платежам, предусмотренным статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства
Ещё в январе Правительство РФ включило коронавирусную инфекцию (2019-nCoV) в Перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих. В соответствии с ещё рядом нормативно-правовых актов, в том числе Постановлений Главного государственного санитарного врача РФ, субъекты федерации начали принимать меры по борьбе с распространением вируса. Больше всего ограничений принято в Москве.
Эти меры затронули не только повседневную жизнь горожан, но и договорные обязательства многих хозяйствующих субъектов. В частности, арендаторов и арендодателей.
Так, п. 16 Указа мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» определяет распространение новой инфекции чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».
Какое обстоятельство признается непредотвратимым?
Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой иной предприниматель, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства.
Из вышесказанного следует ряд выводов:
- У кредитора есть право (а не обязанность) признать или не признать ситуацию с пандемией обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), не позволившим исполнить конкретное обязательство должником. Если кредитор отказывается признавать, то решить вопрос окончательно может только суд.
- Признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы в актах государственной власти не означает автоматического распространения данного признания на все обязательства, вытекающие из заключенных вами договоров.
- Если должник не заявляет о наличии у него форс-мажора применительно к конкретному договору, то презюмируется, что форс-мажора нет.
- Для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств должник должен доказать:
- возникшими обстоятельствами непреодолимой силы наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
- непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
- добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
Возврат денег за аннулированные туры
Туристическая отрасль больше всего пострадала от пандемии и карантинных мер. С 2016 года все без исключения туроператоры обязаны иметь фонд персональной ответственности. Средства этих фондов покрывают риски и ущерб туристов, который был им нанесен в результате неисполнения обязательств по договору о реализации туристского продукта.
Туристические компании в срок до 15 апреля 2022 должны направить уведомление о намерении использования денежных средств из фонда персональной ответственности в адрес ассоциации “Турпомощь”. Далее в течение 6 месяцев формируется список туристов, которым необходимо вернуть деньги.
Денежные средства поступают на банковский счет клиента туристической компании через 8 месяцев с момента подачи заявки на компенсацию.
Взыскание пени по договору аренды
- В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
- Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
- Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
- Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.