Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечные облигации: что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня рынок считается защищённым и безопасным. Вклад инвестора обеспечен базовым активом. Это защищает владельца денежных средств от возможных убытков. В случае возникновения непредвиденных ситуаций базовый актив может быть продан, а вырученная сумма предоставлена в качестве компенсации. Это основная выгода инвестора. В случае дефолда всё компенсируется.
Что такое ипотечные облигации?
Ипотечные облигации (или ИЦБ — ипотечные ценные бумаги) — это облигации, которые обеспечены ипотечными кредитами. Денежный поток (купонный доход и выплата номинала) по таким бумагам формируется из поступлений по ипотечным кредитам, которые лежат в обеспечении облигаций.
В основе выпуска ИЦБ лежит механизм секьюритизации (от англ. securities — ценные бумаги). Это форма привлечения капитала путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, которые генерируют стабильные денежные потоки.
В качестве обеспечения может выступать, например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов, кредитов МСП, лизинговые активы, факторинговые, коммунальные платежи, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и так далее.
Но самым распространенным активом для секьюритизации во всем мире традиционно является ипотечный кредитный портфель банка. Именно ипотечная секьюритизация получила наибольшее развитие и на российском рынке.
Особенности ипотечных ценных бумаг
Издание данных имущественных свидетельств принимает разнообразную специфику, которой все-таки присущи некоторые характерные черты, как то:
- Как правило, обладатели подобных документов уплачивают систематические платежи. Они отличаются месячными, либо квартальными сроками.
- Выплаты от объединенных после консолидации активов, обычно делятся на две части — процентную и амортизационную. Первая идет за использование кредитной линии, вторая — ее погашение. Амортизационная так же представлена двумя плановыми вариациями.
- Первая актируется процедурой систематического погашения кредитной линии, что приводит к полной выплате до конца срока его действия. Корпоративные же облигации действуют другим способом. Линия не погашается до окончания ее действия, только поддерживается выплатой номинальной стоимости облигации — ставкой купона.
- Преждевременное погашение линии обусловливается возможностью заемщика досрочно закрыть кредит посредством реализации недвижимости, являвшейся залогом при заключении договора.
Конечно, вместе с этим сертификаты имеют некоторые недостатки, например:
- низкий уровень реализуемости;
- присутствие риска продолжительного погашения, который не благоприятствует просчитать доходность.
Советы по инвестированию в ИЦБ
Вкладчику, прежде всего, нужно определиться с инструментарием инвестирования. Рынок имущественных бумаг имеет две взаимосвязанных категории — риск и доходность. Однако при повышении доходности повышаются и рисковые ситуации, и наоборот.
Приведенные ниже понятия располагаются в убывании доходности и риска:
- государственные облигации;
- банковские вклады, депозитные счета, денежные обязательства;
- корпоративные процентные облигации;
- акции промышленных предприятий;
- производные финансовые бумаги.
Вкладчик вправе избрать самостоятельное управление личным портфелем документов, либо передать их профессиональным партнерам рынка. Последние выражены следующими атрибутами доверительного управления вкладами:
- паевой инвестиционный фонд;
- доверительные управления банковских организаций;
- соглашение о частном управлении инвестиционной компанией, располагающей советующей лицензией.
Законодательство налагает некоторые ограничения на партнеров рынка, что отражается сокращением спектра инструментов. Передача имущественных сертификатов, финансовых средств управлениям нередко оборачивается круглыми суммами. Паевые фонды взимают за свои услуги до 5% годовых от цены чистых активов, независимо от полученных результатов. Финансовые институты, инвестиционные агентства отбирают у инвестора до четверти полученного дохода. Да и решения принимает компания, но ответственность все равно возлагает на вкладчика. Исходя из сказанного, можно получить либо прибыль, либо убыток. Конечно, самостоятельное распоряжение может оказаться еще хуже.
Вкладчик может сам торговать имущественными бумагами, однако он не имеет права самовольно выйти на биржу, где находятся участники торгов. Лучшим решением для него станет хороший брокер, оценить которого помогут следующие критерии:
- надежность, высокий профессионализм;
- наличие необходимой лицензии;
- членство на Российской товарной или межбанковской валютной бирже;
- размер комиссионных;
- наличие дистанционного доступа для клиентов.
Зарубежный опыт и перспективы на российском рынке
Зарубежный опыт обращения ипотечных облигаций сводится к событиям 2007-2008 г. в США.
Ажиотаж на рынке недвижимости спровоцировал повышенный спрос на ипотечные продукты и повышение цен на недвижимость. Вера в защищённость активов облигациями и свопами спровоцировала излишнюю лояльность банков к оцениванию кандидатур заёмщиков. Количество неплательщиков увеличилось и в связи с включением в кредитный договор условия о плавающем проценте – низком в начале срока кредита и впоследствии увеличивающемся до рыночной отметки. Вторичный рынок недвижимости был перенасыщен домами и квартирами неплательщиков, возвращёнными банку.
На этом фоне ипотечные облигации, обеспеченные «плохими» кредитами теряли ликвидность и рейтинг. На замену им были выпущены новые облигации, в обеспечении которых к «плохим» кредитам были добавлены дополнительные активы. Естественно, их рейтинг и стоимость возросли. Этими дополнительными активами стали свопы.
Рынок разросся до невероятных размеров операций. Но как только цены на недвижимость начали падать, а количество невозвращённых кредитов расти, вся структура ипотечных ценных бумаг стоимостью 62,2 триллиона долларов обесценилась и рухнула. Учитывая популярность американских ценных бумаг во всём мире, проблема приобрела мировой размах. Кризис 2008 г. продолжал влиять на экономику стран вплоть до 2016 года и продолжался подсчёт убытков.
Благодаря ипотечным облигациям каждый участник сделки может сохранять выгодное положение, поскольку безопасность финансов в данном случае достигает максимальной степени.
Ценные ипотечные бумаги могут быть введены в оборот по следующей схеме:
- Банк предоставляет кредит на покупку недвижимости своему клиенту.
- На сумму этого кредита оформляют облигации, которые выставляют на продажу.
- Покупатель-инвестор, который готов купить облигации по заявленной цене, вносит финансы в установленной сумме в банк и становится держателем того заложенного имущества, которое было куплено заёмщиком.
- После того, как финансы от инвестора поступили, банковское учреждение может предоставить следующий ипотечный кредит в таком размере другому гражданину, вследствие чего стимулируется экономическое развитие компании.
- Вновь происходит поиск инвестора и всё идёт по кругу.
Виды ипотечных ценных бумаг
Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:
- Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
- Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.
Что такое ипотечные ценные бумаги
Подобные ценные бумаги, содержащие имущественные права, представлены долговой бумагой, которая реинвестирует вложения кредитно-финансовых институтов в ипотечные кредитные линии. Происходит это следующим путем.
Банковское учреждение выдало займов, например, на 50 млн рублей, и тут же выпустило в обиход сертификатов имущественного права на такую же сумму. Прибредший имущественные документы инвестор возвращает истраченную банком сумму, которая сразу же идет кредитной линией другому заемщику.
Реализовав имущественное свидетельство, банк погашает выданную сумму возвратными средствами заявителя.
Данные финансовые инструменты набирают большую популярность, поскольку они обеспечены реально существующим недвижимым имуществом.
Их прибыльность обусловливается повышением стоимости недвижимости, ежегодно набирающую некоторое количество процентных пунктов. За последние 10-15 лет рост доходности достиг 400%, что не может дать другой финансовый механизм.
Вложения в ицб представляются обычно долгосрочными — до 20 лет, но российские вкладчики предпочитают более короткие сроки, максимум 5.
Возможно, короткий срок объясняется отсутствием хорошей законодательной базы, чего нельзя сказать о европейских, американских финансовых рынках. Да и наши банки обладают неплохой финансовой базой, что сказывается на их нежелании заниматься имущественными сертификатами.
Под этим понятием подразумевается гарантия возврата денежных средств и начисленных процентов, которые инвестору положены, если он приобрёл ценные ипотечные бумаги. Иными словами – это обеспечение по облигациям в виде залоговой недвижимости. В случае если заёмщик перестанет платить по кредиту, его ипотечная недвижимость изымается, продаётся, а инвестору возмещается потраченная им сумма.
Законом установлены следующие условия:
- залоговая недвижимость должна быть застрахована от гибели и повреждений;
- предметом ипотечного договора выступают исключительно денежные средства;
- первоначальный взнос для заёмщика должен составлять не менее 20%;
- недвижимость не может быть заменена на другую без согласия кредитора.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
В первом полугодии 2012 года ставки по ипотеке чуть подросли – до 12,1%, однако участники рынка отмечают, что это обусловлено объективной экономической ситуацией.
«Принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим возможность дальнейшей коррекции ставок в сторону повышения — в течение года они могут незначительно вырасти — до 12,5%», — говорит заместитель генерального директора АИЖК, беспокоясь, что российские банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, а они, естественно, дорожают.
В свою очередь Озеров рассказывает, что со стороны государства оказывается определенное давление на участников рынка, направленное на снижение процентных ставок, а поэтому у кредиторов нет возможности выпустить ипотечные ценные бумаги той доходности, которую хотят получить инвесторы. В результате ипотечное кредитование ограничено за счет того, что оно финансируется преимущественно за счет депозитной базы, обращает внимание собеседник РИА Новости.
Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать некоторый рост процентной ставки и возможность наступления второй волны финансового кризиса.
«Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока еще не достиг уровня западных стран. Доля ипотечной задолженности по отношению к ВВП у нас составляет менее 5%, а в Великобритании это соотношение превышает 80%. Поэтому у российской ипотеки имеется огромный потенциал роста», — полагает Озеров.
Слободян добавляет, что в России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает порядка 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.
Аксаков также уверен, что «развитие ипотеки идет в положительном направлении».
Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет, отмечает Плецельман. По его наблюдения, как правило, это наемные работники, но в последнее время растет и число заемщиков среди частных предпринимателей.
При этом, добавляет представитель «Инкома», в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и даже 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.
Несмотря на достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших до кризиса ипотечный кредит, у населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы, уверен Шленов.
«Пока рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. На фоне мировой – наша ипотечная система выглядит как только формирующаяся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования», — резюмирует исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Таким образом, несмотря на то что рынок ипотеки в РФ достаточно сильно отличается от западных аналогов, все эксперты пророчат ему интересное будущее, напоминая, что сделать предстоит еще очень многое. Ведь для многих наших сограждан, особенно тех, кто не попадает под спецпрограммы, ипотека все еще достаточно дорога, а перспективы снижения ставки в российских условиях достаточно туманны.
Ипотечные облигации США
На рынке США присутствует два типа ипотечных ценных бумаг – CDO и CMO. Первый вариант обеспечен кредитным пулом, в котором все выплаты передаются инвесторам. Во второй ситуации владелец денежных средств имеет право выбрать наиболее подходящий ему транш с учётом миллионных показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов этих ценных бумаг.
Дополнительная информация
Выпуск и использование ипотечных облигаций США контролируют два крупнейших агентства. Размер активов составляет около 5 млн долларов. Общая величина американского рынка превышает 10 млн долларов. Российские инвесторы также могут вложить деньги в американские ипотечные облигации. Процедуру удастся осуществить через биржевые фонды ETF. Средняя цена составляет несколько десятков долларов. За управление взимается комиссия, однако она относительно небольшая. Её величина исчисляется сотнями процентов.
—>
Российский рынок облигаций подходит к концу 2022 года в неплохой форме. Если на конец 2021 года объем рынка корпоративных бондов достиг исторического максимума в 17,6 трлн рублей, то к середине года объем рынка сжался до 16,7 трлн рублей, но уже к концу сентября практически восстановился и составил 17,56 трлн рублей. Движущей силой восстановления стали эмитенты первого эшелона, многим из которых в условиях закрывшихся внешних источников фондирования пришлось наращивать присутствие на отечественном облигационном рынке. Первоклассные эмитенты были вынуждены предлагать в этом году ставки, которые стали интересны не только институциональным инвесторам, но и частным. При этом весенний переток розницы в доходные депозиты, а позже и в конкурентные по ставкам бонды надежных эмитентов лишил ликвидности средних и мелких эмитентов. Дефолты, ставшие для рынка нормой и постоянной угрозой, оказались дополнительным фактором, который останавливает частных инвесторов от работы с рисковыми эмитентами.
Мы ожидаем, что в ближайший год активность облигационного рынка сосредоточится в верхних эшелонах, где сочетание доходности и риска продолжит оставаться привлекательным и для институционалов, и для розничных инвесторов. Высокорисковые эмитенты, для которых единственным источником ликвидности служат средства частников, будут в трудном положении. Инвесторы, которые продолжают работать с подобными эмитентами, требуют за доступ к своим деньгам большей доходности, большей прозрачности, а также лучшей IR-активности. Соответствовать таким параметрам многие компании не смогут или не захотят. Это значит, что бум размещений в сегменте ВДО завершен, а рынок не досчитается новых имен. Для действующих эмитентов ВДО каждое погашение, требующее рефинансирования, станет проверкой на выживаемость. Мы называем эту ситуацию проблемой-2023 и ждем, что она будет стоить рынку 20–25 дефолтов в течение года.