Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общее собрание собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решения общего собрания оформляются протоколами. Основная информация с собрания плюс итоги голосования доводятся до сведения собственников дома не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Обычно для этого в помещении дома, например, в подъездах, на доске объявлений, в общедоступном месте, которое заведомо оговорено на собрании, вывешивается соответствующее сообщение.
Как оформить протокол?
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня или, наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний из одного дома по однотипному вопросу, орган ГЖН обязан проверить факт соблюдения жильцами законодательства.
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Кворум общего собрания собственников МКД
Для успешного проведения ОСС в многоквартирном доме необходимо собрать кворум среди собственников МКД, который считается по доле в праве собственности на общее имущество исходя из принадлежащих им квадратных метров. Кворум считается состоявшимся, если суммарно проголосовали собственники более 50% от доли общего имущества.
Далее при наборе кворума отдельно считаются вопросы по повестке дня и в зависимости от их сложности по каждому из них кворум считается отдельно.
Например, для основных вопросов, таких как выбор председателя, ответственного секретаря, членов счетной комиссии, формировании спецсчета и прочих, достаточно набрать 51% положительных голосов, а для принятия решений, связанных со сменой управляющей компании, капитальным ремонтом и любых вопросов, связанных с передачей общедомового имущества, необходимо 2/3 голосов от общего количества собственников (67.8%).
Если при проведении общего собрания собственников кворум не состоялся, то собрание считается не легитимным и результаты собрания ничтожными.
После сбора необходимого для кворума количества решений формируется протокол проведения ОСС в МКД, в котором указываются результаты голосования, повестка дня, инициатор собрания, председатель, секретарь, счетная комиссия и участвующие в голосовании квадратные метры. Далее оформленный протокол, оригиналы реестров (которые являются неотъемлемой частью) сдаются в государственный орган исполнительной власти (в зависимости от повестки дня и темы собрания).
Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов
При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):
— управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;
— формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;
— принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);
— агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;
Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Где и как получить эти документы?
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?
- Смена УК или способа управления домом.
- Создание/ликвидация ТСЖ.
- Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
- Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
- Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
- Использование придомовой территории.
- Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
- Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
- Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Кто может быть инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Опубликовано чт, 10/27/2016 — 19:39 пользователем admin
Инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (Жилищный кодекс, ст. 45, ч. 4) или группа собственников (часто такая группа называет себя инициативной группой).
Начиная с 30 июня 2015 года собственники помещений, обладающие не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Жилищный кодекс, ст. 45, ч. 6). При этом именно собственники формулируют вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. Поэтому, хотя мероприятия, необходимые для проведения общего собрания, осуществляет управляющая организация или правление ТСЖ, жилищного кооператива, фактическими инициаторами общего собрания являются собственники помещений.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. | Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. | Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. | Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. | Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Судебная практика по статье 45 ЖК РФ:
Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС16-3734 от 19.04.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N 307-КГ16-19490 от 30.01.2017 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-6798/12 от 18.06.2012 Высший арбитражный суд, надзор
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-14624/12 от 16.11.2012 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС15-18933 от 14.03.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС16-14405 от 30.12.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N 309-ЭС16-10397 от 13.09.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N 310-КГ16-6694 от 27.06.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N 303-КГ16-15986 от 02.12.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-7404/13 от 10.06.2013 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
- Первая
- «
- Последняя
Проведение собрания и опросов в режиме онлайн
Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, ч. 47/1 ЖК России, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.
Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в статью № 44, вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.
В электронной системе (например, «Домсканер») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.
В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.
Выбрав такую форму ведения собраний, требуется назначить администратора общей системы. Выбор производится путем голосования. В роли такого представителя МКД может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Контактные данные о человеке или фирме, ответственного за онлайн-голосование, должны находится в общем доступе.
Инициируйте проведение общего собрания собственников
Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания.
Внеочередное общее собрание может быть созвано:
— по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
— по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
— по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
— управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).