Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Какой задаток берут при продаже квартиры
Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто.
Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.
Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:
- паспорта продавца и покупателя;
- свидетельство о праве собственности продавца;
- правоустанавливающие документы;
- заявление на регистрацию;
- квитанция об уплате пошлины;
- если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.
Соглашение об авансе за квартиру: порядок подписания
Важно! Перед подписанием соглашения следует убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры, для чего нужно запросить выписку из ЕГРН. Также нужно проверить, не является ли квартира объектом спора.
Когда соглашение составлено, нужно подтвердить передачу денег с помощью расписки, при этом она должна быть написана собственноручно продавцом в присутствии покупателя (желательно и нотариуса). Расписка должна включать:
- Паспортные данные сторон.
- Сумма задатка.
- Указание, что деньги передаются по договору.
- Дата.
- Подпись продавца как в паспорте.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Оформление договора аванса
Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:
- О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
- О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
- О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
- Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.
Учитывая факт возврата аванса покупателю в полном размере, его передают в сделках, где заключение договора купли-продажи не гарантировано обстоятельствами. На результат сделки влияют различные факторы.
Рассмотрим несколько примеров:
- Покупатель запланировал использование кредитных средств, без одобрения ипотеки
- Покупатель запланировал использование кредитных средств после одобрения ипотеки, но есть возможность получить отказ от банка, по причине высокой стоимости квартиры (превышающей рыночную стоимость)
- При использовании средств материнского капитала, возрастает риск того, что квартира не будет соответствовать требованиям Пенсионного фонда
- Возможен отказ на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, если собственник является недееспособным, либо не достигшим совершеннолетия.
Размер аванса за квартиру при покупке
Авансовый платеж – частичная предоплата в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, соответственно его размер рассчитывается, на базе стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не прописан, поэтому устанавливается сторонами по взаимному согласию. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно большую сумму, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Последнему же важно заплатить минимальную сумму, которая может быть потеряна в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться, пока не сойдутся на цифрах, подходящих для обоих.
Размер предоплаты может быть установлен в виде:
- процента от цены недвижимости (от 1 до 10%);
- фиксированной суммы (зачастую 50 000 или 100 000 руб.)
По взаимному согласию сторон авансовый платеж может достигать значительно большего размера (50% и более от стоимости жилья). К примеру, когда продавцу нужно погасить за счет получаемых средств ипотеку. Но при крупной предоплате, кроме расписки о получении денег, обычно оформляется предварительный договор с более подробным указанием всех деталей будущей сделки.
На что обратить особое внимание?
Прежде, чем передавать денежные средства по договору аванса, следует внимательно отнестись к следующим особенностям сделки:
- От имени продавца в договор должен быть вписан собственник помещения. Допустимо, чтобы его интересы представлял другой гражданин, но только на основании нотариальной доверенности. При этом следует обратить внимание на текст доверенности, где должны быть прописаны полномочия, позволяющие получить аванс.
- Обязательно прочитайте правоустанавливающие документы, на основании которых имущество перешло к собственнику. Если договор сделки состоялся недавно и жилье уже перепродается, то это должно насторожить.
- Условия передачи аванса должны быть максимально отражены в тексте договора.
Как подтвердить намерение покупки квартиры: договором задатка или авансовым соглашением
Заключение договора аванса является частой практикой при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Данное соглашение призвано гарантировать серьезность намерений сторон и закрепить достигнутую договоренность. В представленной статье мы подробно расскажем, как правильно составить договор аванса, на что обратить внимание участникам сделки, и каковы особенности процедуры.
После выбора квартиры и достижения согласия по вопросам покупки сторонами, на проведение сделки требуется определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки нужной суммы, получения справок и т.д.
Чтобы в течение подготовительного периода не изменилось намерение о передаче/получении недвижимости, составляется договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения достигнутой договоренности на каждую из сторон.
Внесение авансового платежа при приобретении квартиры: на что следует обращать внимание
Перед внесением авансового платежа и составления основного контракта, необходимо все внимательно проверить, а также сопоставить факты. Покупатель должен убедиться не только в юридической чистоте бумаг на недвижимое имущество, но и в честных намерениях продавца. Покупателю, в свою очередь, следует заранее уточнить, в каком виде собственности находится реализуемый объект недвижимости.
Если жилье в одинаковых правах принадлежит обоим супругам, то вторая половина должна дать свое согласие в письменной форме на отчуждение объекта. Иначе второй собственник имеет право обратиться в суд с целью оспорить сделку и отберет у вас свое жилье. Обратите внимание, важно, чтобы в договоре об авансе содержался пункт, который закреплял бы за продавцом обязанность по выписке жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади.
Особенно следует уделить внимание несовершеннолетним детям, прописанным в квартире. Все дело в том, что они имеют право пожизненно проживать в этой квартире, и в принудительном порядке новый владелец их выселить не имеет права. Поэтому проследите, чтобы это сделал прежний владелец. Если заключением договора об авансе занимался риелтор, этот пункт нужно отразить в соглашении. Иначе посредник, участвующий в заключении договора, рискует остаться без заработка. Аванс, как правило, в качестве оплаты услуг остается у риелтора.
Заранее постарайтесь узнать историю недвижимости, проверьте наличие у продавца задолженности. Если на имуществе имеется обременение в виде ареста или залога, то в дальнейшем вы рискуете столкнуться с большими неприятностями. Избежать подобных проблем можно, заказав выписку из ЕГРП. Ее предоставляют всем желающим. Все, что вам для этого потребуется, так это предоставить заявления. Получив справку из Росреестра, вы сможете узнать все необходимые сведения.
Также не помешает сверка плана квартиры с фактическим размещением комнат. Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка и изменения, оформлять их придется в судебном порядке, а это повлечет за собой дополнительные расходы и массу неприятностей. В некоторых случаях суд не разрешает оставлять новую перепланировку, заставляя нового собственника придать помещению первоначальный вид. Разумеется, подобного рода сложности новому собственнику не нужны, поэтому следует все выяснить заблаговременно.
Различия между авансом и задатком
Предоплата за недвижимость принимает вид либо аванса, либо задатка. В законодательстве прописана разница между ними – она заключается в сумме возврата средств в случае расторжения договора. Это нужно учитывать, выбирая, как форму предоплаты выбрать – аванс или задаток.
Более подробно рассмотрены различия между авансом и задатком в этой статье.
Задаток более привлекателен для покупателя, поскольку если продавец решит отказаться продавать ему квартиру, то обязан будет вернуть средства в двойном размере. Например, если задаток определился на уровне в 100 тысяч рублей, то сумма возврата составит 200 тысяч.
Аванс привлекательнее для продавца, так как он может вернуть деньги покупателю, не уплачивая ничего сверху, в любой момент времени. Допустим, если нашелся покупатель, согласившийся заплатить за квартиру чуть-чуть больше.
Именно поэтому покупатели чаще настаивают на задатке, а продавцы – на авансе. Какой будет выбрана форма предоплаты в итоге – выясняется в ходе переговоров. Если вы продаете жилье, то вам выгоднее именно аванс.
Однако такая форма предоплаты всё равно не освобождает от ответственности. Если продавец отказался от сделки и при этом не хочет возвращать деньги, то покупатель вправе истребовать с него неустойку и компенсацию морального вреда, а также полную сумму аванса.
Нужно ли заверять у нотариуса
Заверение договора аванса у нотариуса не является обязательным и производится на усмотрение сторон. Как правило, если речь идет о небольших суммах и если стороны доверяют друг другу, то можно обойтись без него.
Если передача средств производится в присутствии свидетелей, то они могут вести видео- и фотосъемку, а также должны расписаться в договоре. Это послужит доказательством, что аванс передан полностью и на законных основаниях.
Если же деньги передаются через банковскую ячейку, а сумма аванса значительна, то договор лучше заверить у нотариуса. Стоимость услуги варьируется от 1000 до 2500 рублей в зависимости от тарифа специалиста и количества страниц в документе. Стороны оплачивают заверение пополам.
Таким образом, чтобы правильно оформить аванс при продаже квартиры, необходимо придерживаться общепринятой структуры составления гражданских договоров. Стороны должны договорить о размере предоплаты и сроке заключения основного соглашения. Для составления договора аванса требуется минимум документов – только паспорта и документы на квартиру.
Сроком аванса именуется отрезок времени от передачи предоплаты до подписания финального договора купли-продажи и перевода остальной части суммы. По умолчанию считается, что договор аванса заключается на 30 дней – обычно этого срока хватает, чтобы завершить все формальности и собрать необходимые документы.
Но по желанию сторон срок может быть расширен до необходимого количества дней, даже до 1 года – закон никак не регламентирует этот момент, всё решается в ходе переговоров сторон.
В случае, если срок действия договора аванса вышел, а одна из сторон всё еще не готова закрыть сделку, то тут возможны два варианта:
- сторона признается виновной, и если это продавец – то он возвращает аванс, а если покупатель – то теряет деньги;
- стороны заключают повторный договор с указанием новых сроков.
Нужно ли заверять у нотариуса
Заверение договора аванса у нотариуса не является обязательным и производится на усмотрение сторон. Как правило, если речь идет о небольших суммах и если стороны доверяют друг другу, то можно обойтись без него.
Если передача средств производится в присутствии свидетелей, то они могут вести видео- и фотосъемку, а также должны расписаться в договоре. Это послужит доказательством, что аванс передан полностью и на законных основаниях.
Если же деньги передаются через банковскую ячейку, а сумма аванса значительна, то договор лучше заверить у нотариуса. Стоимость услуги варьируется от 1000 до 2500 рублей в зависимости от тарифа специалиста и количества страниц в документе. Стороны оплачивают заверение пополам.
Таким образом, чтобы правильно оформить аванс при продаже квартиры, необходимо придерживаться общепринятой структуры составления гражданских договоров. Стороны должны договорить о размере предоплаты и сроке заключения основного соглашения. Для составления договора аванса требуется минимум документов – только паспорта и документы на квартиру.