Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделок с землей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квалифицированный юрист по земельным вопросам поможет справиться с самыми сложными и запутанными делами. Специалист внимательно Вас выслушает, уточнит основные моменты и даст профессиональную оценку сложившейся ситуации, предложит Вам пути решения проблемы.
Правовые последствия приобретения загородной недвижимости без юриста:
- на недвижимость могут предъявить права третьи лица, о которых «забыли» сообщить продавцы при заключении сделки;
- земля по документам продавца может значится землёй населённых пунктов для ИЖС, а по федеральным документам – землёй лесного фонда;
- на земельном участке нельзя будет построить дом (баню, гараж) если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительство;
- дом может быть признан самовольной постройкой в случае несоблюдения документального оформления строительства и по иску местной администрации его придётся сносить;
- в доме фактически невозможно жить из-за отсутствия коммуникаций и невозможности их провести;
- дом и земельный участок может быть изъят у законного приобретателя по иску заинтересованного лица, интересы которого не учли при заключении сделки (супруги, дети, наследники), при этом вероятность вернуть деньги от продавца невелика;
- продавец юридически не сможет передать вам недвижимое имущество, если оно является предметом залога или ареста;
- земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд в связи с дорожным строительством, проведением газопровода и т.д.
Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка:
- соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка и категория земли цели приобретения земельного участка;
- на каком юридическом основании был построен дом;
- поставлены ли земельный участок и дом на кадастровый учет, определены ли координаты границ земельного участка;
- является ли продавец собственником земельного участка и объектов, расположенных на нем;
- на каком основании приобретен объект недвижимости (куплен, получен в наследство и т.п.);
- кто зарегистрирован в доме, и зарегистрированы ли в доме дети, недееспособные лица, отбывающие наказание лица (если есть дом);
- подведены ли к дому и земельному участку инженерные коммуникации (вода, электричество, теплоснабжение, газ и т.п.) и как оформлены;
- не подлежит ли данный участок изъятию в государственную или муниципальную собственность в соответствии с документацией о комплексном развитии территории;
- не являются ли земельный участок и объекты, расположенные на нем, предметом судебного разбирательства;
- есть ли ограничения или обременения земельного участка, загородного дома (ипотека, арест, сервитут, аренда третьими лицами).
Коллектив компании «РосКо – Консалтинг и аудит», примите нашу искреннюю благодарность за возможность успешно и юридически грамотно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность на территории РФ. С вашей помощью российское представительство LECO обрело твердую базу для продвижения фирменной продукции, возможность солидных инвестиций в российскую экономику и эффективных инноваций в сфере разработки аналитического оборудования.
Мы полагаем, что высококлассная юридическая поддержка – один из ключевых факторов в развитии компании на иностранном рынке. Нельзя пренебрегать важностью выбора ответственного и благонадежного консультанта. Именно такого партнера мы нашли в лице коллектива компании «РосКо» и очень довольны своим выбором.
Нам также известен многолетний вклад «РосКо» в развитие и укрепление международных деловых отношений. LECO полностью солидарна с вами на этом нелегком пути – вместе мы можем многое.
С уважением к вашему труду, руководство LECO.
Генеральный директор ЗАО «ЛЕКО ЦЕНТР-М» М.Е. Кирпичников.
ООО «АТЕКСИС» благодарит «РосКо — Консалтинг и аудит» за успешное сотрудничество и высокое качество услуг в области корпоративного права. Наше представительство в России стало клиентом ведущей консалтинговой организации не так давно – в начале 2016 года, но уже по достоинству оценила деловые качества сотрудников «РосКо».
Мы приятно удивлены тем, что в РФ существуют компании, предоставляющие услуги европейского уровня. Специалисты «РосКо» постоянно демонстрируют ответственность, пунктуальность, профессионализм и внимательное отношение к клиентам.
За отличную деловую этику сотрудников и четкую организацию рабочего процесса отдельную благодарность приносим руководителю «РосКо – Консалтинг и аудит»: только грамотный руководитель справится с непростой задачей формирования сплоченной команды настоящих профессионалов.
Рекомендуем «РосКо» в качестве надежного партнера, готового оказать квалифицированную помощь по любому вопросу ведения бизнеса на территории Российской Федерации.
Генеральный директор ООО «АТЕКСИС» Доган Энвер.
Помощь при регистрации сделок с земельными участками
С нами вы сможете полностью освободиться от организационных вопросов. Эксперты соберут необходимую документацию, проведут все согласования и переговоры с заинтересованными сторонами и зарегистрируют сделку. Вам нужно будет лишь посетить нотариуса в удобное для вас время и поставить на доверенности подпись. Далее останется только дождаться, пока мы выполним необходимые процедуры.
Услуги сопровождения регистрации сделок с землей включают в себя:
- Сбор документации и составление заявления о регистрации.
- Оплату государственной пошлины.
- Подачу документов в Росреестр.
- Получение свидетельства, подтверждающего регистрацию права и вручение его заказчику.
- При необходимости — получение отказа в регистрации и его обжалование.
Последовательность проведения сделки купли-продажи земельного участка
Как говорилось ранее, землю, наряду с постройками, необходимо регистрировать в установленном порядке Для совершения купли-продажи оформляется следующий пакет документов:
- кадастровый паспорт – содержит полные сведения о продаваемом объекте;
- документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- выписка из единого государственного реестра прав на владение недвижимостью;
- оценка земельного участка – может проводиться как коммерческими, так и некоммерческими организациями в случаях, предусмотренных законом;
Учитывайте, что в зависимости от региона и месторасположения земли ее оценка может быть различной, даже при идентичной квадратуре.
После этого можно приступать к составлению договора купли-продажи. В нем необходимо отразить важные аспекты, в противном случае документ будет считаться недействительным (статья под номером 555 ГК РФ):
- стоимость продаваемого участка;
- сроки внесения оплаты (с авансом или без);
- порядок передачи земли;
- указать все сведения о предмете договора – кадастровый номер земельного участка, площади и т. д.;
- есть ли обременения на участке (какие именно, было описано в самом начале статьи);
- данные и реквизиты сторон договора.
Что делать после того, как договор купли-продажи подписан
Когда документ подписан, наступает этап проведения частичного расчета между покупателем и продавцом. Есть два варианта — безналичный расчет или передача денег при помощи депозитария. После этого в Росреестр подаются документы на регистрацию права собственности — при полном сопровождении сделки с недвижимостью этим также занимается юрист. Когда право собственности зарегистрировано, осуществляется финальная часть расчетов, подписывается акт приема-передачи недвижимости и покупатель получает ключи от квартиры или дома.
Подведем итог. Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью полезно при покупке и квартиры в новостройке, и «вторички», и частного дома. Потому что юрист до заключения соглашения с продавцом проверяет чистоту правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект. Это гарантирует законность заключения ДДУ или договора купли-продажи.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
- бесплатная юридическая консультация по правовому сопровождению сделок с землёй;
- бесплатная консультация по возможностям получения земельного участка в собственность от государства бесплатно, в аренду, в безвозмездное пользование;
- проверка «юридической чистоты» участка — имеются ли обременения;
- установление собственника участка — является ли собственником лицо, которое себя за него выдаёт;
- оценка возможности использования участка в соответствии с вашими целями (разные типы участков можно использовать по-разному);
- установление соответствия границ и размеров участка границам и размерам, указанным в его кадастровом паспорте;
- правовая оценка договоров по обеспечению участка коммунальными ресурсами;
- подготовка документов для совершения сделки;
- открытие в банке аккредитива для гарантии добросовестности другой стороны;
- разработка договора купли продажи земельного участка;
- участие при подписании договора, проверка полномочий представителя другой стороны, сверка копий документов с их оригиналами;
- сбор документов для представления в Росреестр, подача документов, получение выписки ЕГРП, свидетельствующей о праве собственности на участок.
КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Самыми неблагоприятными последствиями, с которыми можно столкнуться при покупке загородного дома или земельного участка, являются:
Объект сделки обременен правами третьих лиц
Приобретение имущества, ранее проданного другому лицу – частое явление, с которым покупатель сталкивается в результате мошеннических действий. Сюда можно отнести, также судебный арест недвижимости, либо арест судебными приставами по заявленному требованию третьих лиц до момента перехода права собственности, которое в обязательном порядке удостоверяется государственной регистрацией;
Неисполнение обязательств по передаче объекта недвижимости
Чаще всего, вытекает из последствий обременения правами третьих лиц, либо двойной продажи. Разумеется, в соответствии с Гражданским законодательством, покупатель вправе требовать с продавца имущество, за которое он заплатил сумму, предусмотренную договором, однако это требование становиться невозможным, когда объект сделки уже передан третьему лицу, имеющему право собственности на него;
Истребование имущества
С такой ситуацией может столкнуться любой добросовестный покупатель, даже через год, два и более, с момента совершения сделки купли-продажи недвижимости. Допустим, на земельный участок имеют права два человека, один из них, с подделанной доверенностью осуществил продажу этой земли третьему лицу. Впоследствии, этот объект недвижимости перепродавался, и конечный покупатель может лишиться имущества тогда, когда второй собственник узнает об этом и сможет доказать в судебном порядке;
Недействительная сделка
Недействительной признается сделка, которая противоречит действующему законодательству. Отсутствие полномочий у продавца, отсутствие согласия одного из супругов, объект не был разделен между бывшими супругами, могут стать последствиями признания судом сделки недействительной;
В ЧЕМ ПОЛЬЗА СОПРОВОЖДЕНИЯ ЮРИСТА ПО ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Выявление мошеннических схем и недобросовестности продавца, определение неблагоприятных факторов, влияющих на стоимость дома или участка;
- Гарантия оформления юридически грамотного договора, предметом которого является объект недвижимости, на основе ранее собранных и проверенных данных об объекте, его владельцах, обременениях и прочих особенностей;
- Организация и обеспечение безопасности наиболее подходящих способов взаиморасчетов с использованием банковской ячейки, депозитария юридического лица, депозита нотариуса, а также с помощью аккредитива;
- Обеспечение прав на получение приобретаемого объекта недвижимости, исключая наличие скрытых собственников;
- Подготовка документов для государственной регистрации в соответствии с требованиями закона и положениями регистрирующего органа с последующей подачей их на регистрацию вместо вас;
- Использование различных способов для снижения налоговой нагрузки при сделке купли-продажи недвижимого имущества.
| ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ | Стоимость |
|---|---|
| Проверка юридической чистоты земельного участка | от 5 000 руб. |
| Консультация по рискам при приобретении земельного участка | Бесплатно |
| Подготовка юридического заключения | от 5 000 руб. |
| Участие в переговорах по согласованию условий сделки | от 10 000 руб. |
| Проверка соответствия границ земельного участка на местности | от 10 000 руб. |
| Проверка легитимности обеспечения земельного участка коммунальными ресурсами | от 5 000 руб. |
| Анализ договоров с управляющими компаниями, садоводческими, дачными товариществами и т.п. | от 5 000 руб. |
| Подготовка договора купли-продажи недвижимого имущества | от 5 000 руб. |
| Подготовка сделки в банке и присутствие юриста на сделке | от 10 000 руб. |
| Регистрация перехода права собственности | от 5 000 руб. |
| Услуга выездного регистратора | от 5 000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделки | 25 000 рублей |
| Комплексное сопровождение сделки | 40 000 рублей |
Предпринимаемые шаги перед заключением сделки
В целом, юридические организации широкого профиля обладают определенным объемом накопленных знаний и опыта по различным вопросам, в том числе земельного характера. Для объективного и грамотного анализа нужно нечто большее.
Адвокаты, специализирующиеся в данной сфере судопроизводства, смогут не только провести квалифицированную экспертизу правового статуса сторон, но и провести анализ дополнительных нюансов, если они возникнут в дальнейшем.
Правовое сопровождение сделок с землей предусматривает следующие мероприятия:
- исследуются бумаги продавца на право владения землей, а также первичные документы;
- проверяется подлинность пакета, частота смены собственников объекта в прошлом;
- производится анализ всех обременений, наложенных на отчуждаемую собственность;
- устанавливается законность получения и владения земельным участком или наделом;
- определяется личность и правовая репутация самого владельца/пользователя земли;
- разрабатывается проект договора, в котором прописываются права и обязанности сторон.
Услуги адвоката по уголовным делам
Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.
Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.
Специалисты компании «Правовое решение» гарантируют своим клиентам необходимый уровень психологического комфорта и защиту на квалифицированном и достойном уровне.