Что выгоднее: сдавать посуточно или помесячно?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: сдавать посуточно или помесячно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Налоги при сдаче квартиры

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно

Посуточная аренда выгоднее длительной, но в каждом случае все индивидуально. Чтобы определить ваши перспективы, вы должны проанализировать некоторые моменты:

• Район города, где находится ваша квартира (центр или окраина);
• Расположение квартиры в районе (вход с центральной улицы или далеко в глубь от проходной части улицы);
• Дом, в котором находится квартира (современный новый с приятным подъездом или старый советский с разрушенным подъездом);
• Ремонт – современный или косметический по старинке в советском стиле;
• Наличие быт техники: стиральная машина, посудомоечная машна, микроволновка, телевизор с кабельным ТВ, фен и прочее;
• Кровати (удобные современные или б/у советские диваны).
• Чистое постельное белье, подушки, одеяла (есть ли оно и какого качества, постирано или имеет пятна, вызывая чувство брезгливости);
• Вид из окна (во двор на лавочку с бабушками или панорама города);
• Соседи за стенкой и сверху (никого не слышно, или присутствует постоянный фон плачущих детей и ругающихся мужчин и женщин);

Эти и еще многие другие параметры могут иметь прямое отношение к количеству денег, которые вы можете заработать с посуточной аренды. Взвесьте всё. На кого вы рассчитываете, на каких людей, которые будут пользоваться вашими услугами посуточной аренды квартиры.

Посмотрите, если дом, в котором находится ваша квартира находится радом с какой-нибудь гостиницей, то ваш вариант квартиры, как минимум, должен соответствовать тому же уровню качества, а то и выше, чтобы конкурировать.

Как правило, услугами посуточной аренды пользуются:

1. Влюбленные пары
2. Туристы и гости города
3. Проезжие транзитом, чей следующий рейс будет через несколько часов или 1-2 дня.

Люди, нуждающиеся в отдыхе и готовые снять жилье на сутки или несколько суток очень требовательны. Могут придти, посмотреть, если что-то не понравиться, то развернуться и уйдут, так как всегда есть другие предложения.

Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно

Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.

Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.

Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.

В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

---

Посуточная аренда: риск оправдан сверхприбылью

Если цены на проживание в квартире и в гостиничном номере приблизительно одинакового уровня, то стоимость в первом случае значительно ниже. Это первая причина, по которой посуточная аренда квартир пользуется спросом. Жилье зачастую снимают краткосрочно для мероприятий, романтических встреч и в туристических целях. Для арендаторов важен комфорт, хорошие условия, ремонт, наличие бытовой техники, конфиденциальность и простой процесс бронирования.

Величина прибыли за месяц от сдачи жилья посуточно может быть в десятки раз выше, чем от долгосрочной аренды, – это факт. Рассмотрим, в каких случаях теория работает на практике:

1. Выгодное месторасположение: центр города, курортная зона, небольшое расстояние к туристическим объектам и достопримечательностям, недалеко от вокзала или аэропорта, хороший район с развитой инфраструктурой;

2. Вы проживаете в том же городе, располагаете свободным временем и ресурсами, желательно личным транспортом, чтобы заниматься посуточной арендой как бизнесом;

3. Готовность к финансовым вложениям в обустройство и ремонт, а также к дополнительным затратам на поддержания чистоты, порядка и состояния квартиры в надлежащем виде;

4. Вы легко находите общий язык с разными людьми, умеете быстро решать текущие задачи и споры, чувствуете в себе предпринимательскую жилку.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры

Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

1. провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
2. подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
3. найти квартиросъемщиков – куда же без них;
4. показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
5. подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
6. заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
7. получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.

Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.

Как выгоднее сдавать квартиру – посуточно или на длительный срок?

Чтобы понять, какой способ выгоднее, рассмотрим плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести следующие факты:

1. Посуточная сдача дает больше прибыли, чем долгосрочная аренда.
2. Краткосрочная аренда пользуется большим спросом.
3. Можно прекратить сдачу в аренду посуточно в любой момент, если вам понадобится квартира. При долгосрочной аренде этот момент усложняется.
4. Если квартира выставлена на продажу, сдавать ее посуточно будет проще.

К отрицательным сторонам можно отнести

• сезонность, если вы проживаете в курортном городе;
• необходимость частой уборки;
• отсутствие стабильности (особенно в начале, когда постоянного потока нет);
• расходы на ремонт.

Рекомендуем взвесить все «за» и «против» посуточной аренды. Начинать любой бизнес стоит только в том случае, если вы уверенны, что справитесь с предстоящей работой.

При возникновении сложностей, связанных с арендой, обращайтесь за консультацией к юристу. Бесплатная правовая помощь на нашем сайте доступна круглосуточно.

Теперь вы знаете, как сдавать квартиру посуточно, с чего начать и как оформить такой бизнес. Если вы решили заняться арендой, не забывайте о необходимости уплаты налогов. Желаем удачи.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат.

Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние.

Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район.

Плюсы и минусы посуточной аренды квартиры

Вложение в недвижимость — это способ сохранить и заработать деньги. Сдавать квартиру в аренду выгодно. Если делать это в долгосрочную — будет пассивный доход. Из краткосрочной можно сделать бизнес.

Минусы посуточной сдачи:

• Это бизнес, а не пассивный доход. Сдача будет требовать внимания и сил — на гостей, на поддержание помещения в чистоте, на рекламу и составление графика бронирования.
• Гости часто заезжают и днем, и ночью — нужно или быть постоянно на связи, или делать автоматизированные процессы заезда и выезда.
• Нужно учитывать постоянные траты на ремонт и расходники.
• Нанимать помощников экономически целесообразно становится при 4-5 квартирах в управлении.

Плюсы краткосрочной аренды:

• Доходность, как правило, выше. Если квартира в долгосрочную сдачу принесет 40 тысяч, то при краткосрочной аренде — 60-80 тысяч в месяц.
• Квартира под контролем. Когда сдают квартиру надолго, проверяют имущество раз в месяц или реже. Если сдача посуточная, то квартиру осматривают каждые 3-5 дней.
• Предоплата. Жильцы не попросят подождать неделю с оплатой, потому что у них сейчас нет денег.
• В любой момент аренду можно перевести на долгосрочную схему.
• Если реинвестировать средства, то бизнес начнет масштабироваться и с каждым новым объектом расти всё быстрее.

Правила и все тонкости страхования: нужно ли оно, что и где страховать?

Страхование квартиры поможет решить чрезвычайные ситуации. Перед подписанием договора, уделите внимание тому, какой тип страхования вы выбираете. Решите, на какую сумму будет застрахована квартира или предмет мебели. Например, вы застраховали стены, пол и потолок, но упустили бытовую технику и мебель, которая может быть испорчена арендатором.

Что поддаётся страхованию:

• конструктивные элементы (стены, пол, потолок и балкон);
• внутренняя отделка и инженерные сети;
• движимое имущество (мебель, техника, одежда, декор);
• гражданская ответственность (компенсация соседям, если их имущество пострадало по вашей вине);
• несчастный случай (пожар, залив, кража).

Варианты старта посуточного бизнеса в 2022 году

Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:

1. Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
3. Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.

Похожие записи:

• Как взыскать задолженность по алиментам через суд?
• Как заполнить и сдать алкодекларацию?
• Уведомление по ЕНП в 2023 году: форма, сроки, штрафы и многое другое