Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.
Как законно расторгнуть договор аренды
Существует несколько способов расторжения договора:
- автоматически по истечении срока договора;
- по взаимному согласию;
- в одностороннем порядке;
- через суд.
И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:
- решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
- избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.
Кого нельзя выселить после прекращения сделки?
ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.
Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Основания расторжения договора найма квартиры
Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.
Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.
Выделяют 3 группы оснований для расторжения:
- Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
- Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
- Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Как необходимо уведомить о расторжении
Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.
В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.
Что должно быть в этом уведомлении:
- Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
- Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
- Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
- Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
- Дата.
- Подпись.
Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.
Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.
Уведомление о желании заключить соглашение
Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде. Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление). Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.
Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено. Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП. В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.
Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём. Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость. Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.
С какого момента прекращаются отношения между сторонами?
Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом. И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации. Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.
Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:
- для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
- для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.
Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
На территории РФ существует два вида регистрации граждан в жилых помещениях: регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. В вашем случае временная прописка — это регистрация по месту пребывания.
Регистрация по месту пребывания и снятие с регистрации по месту пребывания осуществляются не на основании договора найма/аренды, а на основании заявления собственника (собственников) жилого помещения. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания собственнику достаточно будет подать заявление в ФМС через МФЦ (при наличии в вашем городе МФЦ) о снятии гражданина с регистрации по месту пребывания. Независимо от того, как исполняет свои обязательства по договору арендатор, после поданного собственником заявлении о снятия с регистрации он будет снят. При этом не потребуется согласия такого арендатора.
Что касается ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды: вам необходимо поставить вопрос либо о досрочном расторжении договора, либо направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.
Расторжение договора по обоюдному согласию участников
Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.
Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.
Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.
В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.
Расторжение договора аренды квартиры: образец дополнительного соглашения для урегулирования отношений сторон
Документальное соглашение передачи прав владения собственности во временное пользование называется договором аренды. Такое соглашение может быть определено на конкретный срок, а также быть бессрочным. Если период правового действия не указан, сделка может быть расторгнута в любой момент по инициативе одного из участников отношения.
Основополагающий элемент договора аренды – выплата денежной компенсации. Сумма арендной платы отражена документально и содержит дату исполнения. Не выполнение основополагающего условия – главная причина расторжения сделки.
Предметом договора аренды может быть любой предмет. Автомобиль, квартира, земельный участок, произведение искусства – под определение подходит любая вещь созданная человеком или находящаяся в его пользовании.
Участники соглашения аренды – две стороны, выполняющие правовые действия самостоятельно или через представителей. Сторонами сделки могут быть:
- Физические лица.
- Юридические лица.
- Муниципальный орган.
- Государство.
Соглашение временной передачи права пользования или владения оформляется в письменной форме. При этом если срок договора составляет 12 и более месяцев, то такая сделка подлежит обязательной регистрации.
В случае участия в качестве любой из сторон организации такой документ также необходимо заверить.
Обязательная регистрация не нужна в случае кратковременной передачи собственности (до 1 года) между физическими лицами.
Обязательная регистрация осуществляется региональным отделением Росреестра с внесением записи в учетный журнал и присвоением порядкового номера делопроизводства.
Сроки действия соглашения аренды различны:
- Бессрочное соглашение (в тексте документа не указан срок завершения сделки).
- Долгосрочный договор (от 5 до 49 лет).
- Средний срок исполнения (от 1 до 5 лет).
- Краткосрочная аренда (менее 12 месяцев).
Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.
Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.
Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.
Образец допсоглашения о прекращении договора найма
Думаю, не доставит великого труда заполнить шапку скаченного бланка, в соответствии с представленным на фото образцом. Потребуется вписать лишь паспортные данные и информацию об участниках сделки, желающих её прекратить. А вот что касается даты расторжения, тут следует остановиться подробнее. Существует несколько вариантов:
- Если вы пришли к взаимному соглашению, то дату прекращения найма можно поставить произвольную, хоть завтрашний день.
- Если в договоре указано, что расторгнуть контракт можно, к примеру, предупредив противоположную сторону не менее чем за 30 дней до выселения, тогда плюсуем к дате подписания месяц. Это в том случае, если одна из сторон не может или не имеет желания делать это ранее.
После подписания наниматель должен выполнить условия акта о расторжении найма квартиры:
- передать квартиру по акту возврата;
- произвести платежи аренду;
- погасить долги по коммунальным платежам, если имеются;
- оплатить непроизведенный ремонт, если актуально;
- выселиться и сняться с регистрационного учета со всеми сожителями, проживающими в арендуемой квартире;
В дополнительном соглашении нужно перечислить всех жильцов, которые будут выселены из жилого помещения после расторжения, а также акцентировать внимание на их безоговорочном согласии с этим фактом. Теперь пишем количество выпущенных широким взмахом руки экземпляров и заключительным аккордом станет указание реквизитов, ожидание прекращения контракта и исполнения всех обязательств.