Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда государственного и муниципального имущества — порядок исчисления НДС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 161 НК РФ российские организации, приобретающие на территории РФ услуги (работы) у иностранных лиц, не состоящих на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, признаются налоговыми агентами по НДС, т. е. они обязаны исчислить, удержать у иностранного налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога.
Оформляем счет-фактуру
Первый документ, который обязан составить налоговый агент по НДС, арендующий государственное или муниципальное имущество, — это счет-фактура. Форма документа обычная. Она утверждена Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137.
Перед тем как приступить к заполнению счета-фактуры, следует вычислить сумму НДС с арендной платы. Отметим, что сумма НДС определяется по каждому арендованному объекту отдельно. Как это сделать, зависит от условий договора. Возможны такие варианты.
Вариант первый. Сумма НДС в договоре не выделена, но указано, что налог арендатор уплачивает самостоятельно. Тогда арендатор должен перечислить арендодателю плату в размере, указанном в договоре. А сумма НДС определяется как арендная плата, умноженная на 18%. Эту сумму арендатор перечисляет в бюджет.
Арендуем у государства: Особенности НДС-расчетов
Не каждая компания может позволить себе иметь в собственности помещения для работы. Да это и необязательно, ведь недвижимость можно арендовать. А как известно, самым крупным собственником площадей является государство. Поэтому оно может предложить арендаторам большой выбор и приемлемые цены.
Однако налогоплательщикам следует помнить, что процедура найма федерального (муниципального) имущества и ее налоговые последствия имеют свои особенности.По сей день остается актуальным вопрос уплаты НДС при аренде госимущества.
Кто в такой ситуации должен пополнить бюджет налогом, и по какой ставке следует его исчислять? Каким образом на решение данных вопросов влияют условия арендного договора? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Правильный договор аренды
Для начала напомним в общих чертах основные положения арендных отношений. Установлены они в главе 34 Гражданского кодекса и распространяются на любых участников договора аренды, в том числе на представителей государственной власти.
Итак, по договору арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется предоставить имущество за плату арендатору (ст. 606 ГК РФ). В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст. 614, п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ).
Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма. А при его заключении дольше чем на один год – еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ст. 651 ГК РФ)
Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.
Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение. Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора. Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Арендодатель госимущества: возможны варианты
Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.
На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.
Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.
Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю.
Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество.
Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.
Когда арендатору быть агентом
Исходя из норм действующего законодательства, выбор НДС-обязанного участника арендных отношений является наименее очевидным как раз в случае трехстороннего договора аренды. То есть контракта, сторонами которого, помимо арендатора, являются орган госвласти (на правах собственника имущества) и балансодержатель (МУП, ГУП и т. п.).
Проблема в том, что налоговое законодательство разъяснений по данному вопросу не содержит.
Буквальное прочтение пункта 3 статьи 161 НК РФ об агентских обязанностях арендаторов муниципального или государственного имущества показывает, что арендатор должен удерживать из доходов арендодателя и платить в бюджет НДС в определенной ситуации.
А именно «при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества».
То есть возможность наличия в арендных отношениях третьей стороны никак не упомянута в кодексе. Поэтому вполне логично предположить, что положения упомянутого пункта не распространяются на случаи найма помещений у оперативного управляющего или прочего распорядителя гос-имуществом. Иначе говоря, арендатору не нужно выступать в роли налогового агента в случае трехстороннего договора.
На возникновение агентских обязанностей арендатора только при двустороннем договоре уже несколько лет назад указывал и Конституционный суд РФ. В определении от 2 октября 2003 г.
№ 384-О судьи отметили, что порядок уплаты НДС, установленный пунктом 3 статьи 161 НК РФ, необходимо применять лишь «в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, т. е. составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях».
Как отразить операции налогового агента по НДС в 1С:ERP
Шаг 1. Настройка системы для возможности регистрации документов налогового агента. В меню НСИ и администрирование – Учет НДС, импорт и экспорт в разделе Учет НДС устанавливаем галочку Покупка товаров, облагаемых НДС у покупателя.
Рисунок 1 — Настройка учета для отражения операций налогового агента
Такие настройки позволят формировать счета-фактуры за поставщика.
Шаг 2. Настройки договора с иностранным поставщиком. В договоре на закладке Расчеты и оформление необходимо указать следующие параметры (рис. 2):
- Налоговый агент по НДС
- Нерезидент (п. 2 ст. 161 НК РФ)
Рисунок 2 — Установка параметров договора
Шаг 3. Отражение документа поступления. Оплата НДС. Создание счет-фактуры.
Создаем документ поступления услуг, выбираем соответствующий договор. Проводим документ. В документе поступления НДС не указываем, счет-фактуру не оформляем. На основании документа поступления формируем документ Списание денежных средств. При оплате услуг поставщику мы обязаны зарегистрировать счет-фактуру за поставщика и заплатить налог в бюджет.
Рассмотрим подробнее создание счет-фактуры:
- заполняем поля Договор, Вид договора и Код вида операции как на рисунке 3.
- в табличной части делаем расшифровку суммы, указываем сумму и ставку НДС — 20/120%.
Рисунок 3 — Заполнение обязательных реквизитов счет-фактуры налогового агента
Заполнение обязательных полей счет-фактуры при исполнении обязанностей налогового агента и при приобретении услуг у нерезидента:
- строка 2 «Продавец» — полное или сокращенное наименование продавца-нерезидента;
- строка 2а «Адрес» — место нахождения продавца;
- строка 3 «Грузоотправитель и его адрес» — прочерк;
- строка 4 «Грузополучатель и его адрес» — прочерк;
- строка 2б «ИНН/КПП — прочерк.
После проведения документа должны получиться такие проводки, как на рисунке 4.
Счет-фактура регистрируется в книге продаж с кодом вида операции 06 — Операции, совершаемые налоговыми агентами, перечисленными в статье 161 НК РФ. Сумма НДС налогового агента отражается в разделе 2 декларации по НДС в том налоговом периоде, в котором перечислена оплата иностранному поставщику.
В строке 070 декларации указывается код операции 1011712 — «Реализация работ, услуг иностранных лиц, не состоящих на учете в качестве налогоплательщиков, за исключением реализации работ, услуг иностранных лиц, не состоящих на учете в качестве налогоплательщиков, с применением безденежных форм расчетов».
Рисунок 6 — Отражение НДС налогового агента в декларации по НДС
Сведения из книги продаж будут отражены в разделе 9 налоговой декларации по НДС.
Перечисление аванса арендодателю
При аренде муниципального имущества у органов местного самоуправления арендатор выступает налоговым агентом по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Налоговый агент по НДС в 1С 8.3 в справочнике Договоры, в разделе НДС должен: PDF
- установить флажок Организация выступает в качестве налогового агента по уплате НДС;
- выбрать соответствующий Вид агентского договора — Аренда (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ);
- указать Обобщенное наименование товаров для счета-фактуры налогового агента.
Узнать более подробно про законодательную часть и настройки в 1С при исполнении обязанностей налогового агента при аренде.
Перечисление арендной платы арендодателю отражается документом Списание с расчетного счета вид операции Оплата поставщику в разделе Банк и касса – Банк — Банковские выписки – кнопка Списание.
Рассмотрим особенности заполнения документа Списание с расчетного счета по данному примеру:
- Ставка НДС — устанавливается значение Без НДС.
- Сумма – сумма арендного платежа за вычетом НДС.
Аренда муниципального имущества в 1с 8.3 — перечисление аванса по договору аренды.
Какие изменения в законодательстве коснулись операций, связанных с реализацией лома?
До нынешнего года продажа лома черных и цветных металлов являлась операцией, освобожденной от начисления и уплаты НДС. Однако начиная с 01.01.2018 подп. 25 п. 2 ст. 149 НК РФ был упразднен, вследствие чего реализация лома подпала под обложение НДС.
Произошло это с введением в действие закона «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 335-ФЗ. Его положения не только отменили льготу по лому, но и определили совершенно новую категорию налоговых агентов. Теперь таковыми выступают те, кто приобретает металлический лом, будь то цветной металл или черный, алюминий вторичный и его сплавы, а также сырые шкуры.
ВАЖНО! Операции, связанные с продажами сырых шкур животных, ранее не льготировались. НДС с них исчислял и уплачивал продавец в обычном порядке.
Далее разберем, каким образом на приобретающего лом хозсубъекта лягут функции налогового агента по НДС и как ему с ними справиться.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 244-ФЗ, внесший поправки в Налоговый кодекс, обязал иностранные компании уплачивать российский НДС при оказании электронных услуг. Сделано это было якобы для того, чтобы защитить интересы российских компаний, оказывающих такие же услуги. Под закон попали крупные фирмы, оказывающие электронные услуги — Apple, Google, Microsoft, Facebook, Booking, Uber и др. С полным списком компаний, которые встали на учет в качестве плательщиков российского НДС можно ознакомиться на сайте ФНС на странице «НДС-офис иностранной компании» .
Но для российских организаций и ИП совсем не важно, встал иностранный контрагент на учет или нет, поскольку обязанности налогового агента, возложенные на них, от этого факта не зависят. Дело в том, что на учет как плательщик НДС встает только та иностранная организация, которая оказывает услуги физлицам, ведь в этом случае она сама обязана уплачивать налог. Те фирмы, которые не оказывают электронные услуги гражданам, а работают с российскими юридическими лицами и ИП, на учет не встают, налог за них платят налоговые агенты — эти самые организации и индивидуальные предприниматели.
Если иностранная компания оказывает услуги и физлицам и юрлицам, то все равно у налоговых агентов есть обязанность удерживать и уплачивать НДС , это следует из формулировки в п.9 ст.174.2 НК РФ. Так что со списком вставших на учет компаний следует ознакомиться скорее для удовлетворения любопытства.
Отражение в учете услуг по аренде
Затраты на аренду нежилого офисного помещения в бухгалтерском учете относятся в состав расходов по обычным видам деятельности и учитываются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» (п. 5 п. 7 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов, утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94).
В налоговом учете такие затраты будут относиться к косвенным расходам и единовременно учитываться для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (ст. 318 НК РФ).
Рассмотрим особенности заполнения документа Поступление (акт, накладная) по данному примеру.
При аренде можно не составлять ежемесячный акт, если он не предусмотрен договором.
Для документального обоснования расходов на аренду должен быть:
Поставщик в данной ситуации в первичных документах не будет выделять НДС, но т.к. в 1С в документе Поступление (акт, накладная) устанавливается ставка НДС 18%, то необходимо установить:
Аренда муниципального имущества в 1с 8.3: отражение в учете.
НДС при аренде муниципального имущества.
Вопрос: Организация с 01.01.2013 г арендует здание, находящееся в муниципальной собственности. Согласно договору аренды арендная плата должна уплачиваться ежемесячно, но в связи с отсутствием на расчетном счете денежных средств оплата за первые три месяца не производилась. Является ли организация в этом случае налоговым агентом по исчислению и уплате НДС? Нужно ли подавать в налоговые органы декларацию по НДС за первый квартал как налоговому агенту?
Ответ: Организация должна подавать декларацию по НДС за первый квартал, так как является налоговым агентом на основании договора аренды муниципального имущества.
Обоснование: Согласно абз.1 п.3 ст. 161 НК РФ организация, уплачивающая арендные платежи по договору аренды имущества, находящегося в собственности органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления является налоговым агентом и обязана исчислить, удержать из доходов арендодателя и уплатить в бюджет сумму налога на добавленную стоимость. При этом налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.
Налоговая ставка определяется расчетным путем как процентное отношение налоговой ставки 18% (10%), предусмотренной п.2, п 3 ст. 164 НК РФ к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (п.4 ст.164 НК РФ).
Исчисленный таким образом налог подлежит уплате в бюджет налоговым агентом. Кроме того, при исчислении суммы налога налоговый агент составляет счет-фактуру и регистрирует ее в Книге продаж того квартала, в котором произошла оплата или частичная оплата (п. п. 2, 3 и 15 разд. II Приложения N 5, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее Правила). Аналогичные выводы содержатся в письме ФНС РФ от 12 августа 2009 г. N ШС-22-3/634@.
Следовательно, Правила не предусматривают регистрацию счета-фактуры налогового агента в Книге продаж до фактической уплаты налога.
Учитывая то, что декларация по НДС составляется на основании данных Книги продаж (п.8 разд II Приложения №5 Правил), при отсутствии данных в Книге продаж у агента нет возможности указать в декларации сумму налога к уплате в бюджет.
В то же время, налоговые агенты обязаны представить в налоговые соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 174 НК РФ).
Следовательно, если организация арендует государственное и муниципальное имущество по договору аренды, то она на основании этого договора является налоговым агентом и обязана предоставлять налоговые декларации и в случае отсутствия уплаты арендной платы и НДС в каком либо налоговом периоде.
Учитывая отсутствие оплаты арендных платежей за квартал, организация не имеет возможности составить счет-фактуру и отразить ее в Книге продаж, поэтому единственная возможность исполнить обязанности налогового агента по НДС – это представить в налоговый орган нулевую декларацию, чтобы избежать претензий контролирующих органов.
Таким образом, организация является налоговым агентом по НДС при аренде государственного и муниципального имущества даже в том случае, если оплата НДС в бюджет не производилась. Соответственно, у нее возникает обязанности подавать декларацию по НДС за текущий отчетный период даже при отсутствии данных в декларации.
В случае непредставления налоговым агентом декларации по НДС в установленный срок он может быть привлечен к ответственности по ст.126 НК РФ в размере 50 руб. за каждый непредставленный документ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.09.2003 N Ф04/4875-1441/А46-2003 по делу N 25-42/03).
Когда предприятие становится налоговым агентом
Компания или ИП приобретает статус агента по НДС, если (ст. 161 НК РФ):
- Покупает товары/услуги на территории России у зарубежных фирм, не стоящих на учете в ИФНС РФ;
- Выступает агентом (посредником) и участвует в расчетах при продаже на территории нашей страны товаров зарубежных компаний, не учитываемых в ИФНС РФ;
- Арендует имущество у госструктур и муниципалитетов;
- Приобретает у гос- и муниципальных органов госимущество, не принадлежащее им;
- Покупает (кроме освобожденных от уплаты НДС) сырые шкуры, макулатуру, лом черных/ цветных металлов;
- Продает в РФ конфискат, а также имущество, реализуемое по судебным решениям (кроме ситуаций признания должника банкротом), клады, ценности, унаследованные государством;
- Покупает судно, не поименованное в международном реестре России на протяжении 45 дней с момента перехода в собственность;
- Предоставляет для эксплуатации подвижной ж/д состав и контейнеры по соглашениям посредничества (кроме международных перевозок экспортируемых товаров), если пункты отправки/назначения располагаются в РФ.
ООО «Континент» посредник в продаже товаров иностранной компанией, которая на налоговом учете в РФ не состоит. ООО «Континент» заключает договор на сумму 1 250 тыс. рублей о поставке товара с ООО «Федерация».
20 марта 2021 ООО «Федерация» оплатила предоплату ООО «Континент» 850 тыс. рублей, в том числе НДС.
20 мая ООО «Континент» произвела отгрузку товара ООО «Федерации» на 625 тыс. рублей.
20 июля ООО «Континент» произвела вторую отгрузку ООО «Федерации» на 625 тыс. рублей.
25 июля ООО «Федерация» оплатила оставшуюся сумму договора – 400 тыс. рублей.
Заполнение декларации по НДС.
Первый квартал:
Строка 090 – 129 661 руб., исходя из 18% НДС в сумме предоплаты.
080 строка не заполняется.
Строка 060 – 129 661 руб.
Второй квартал:
Строка 080 – 112 500 руб., исходя из 18% НДС с отгрузки.
Строка 100 – 112 500 руб., так как НДС с предоплаты больше НДС с отгрузки;
Строка 060 – 0 руб.
Оказание услуги по размещению рекламы
Для выполнения операций: 2.1 «Оказание исполнителем рекламной услуги»; 2.2 «Зачет предварительной оплаты» необходимо создать документ Поступление (акт, накладная) с видом документа Товары услуги, комиссия (раздел Покупки — подраздел Покупки).
Поскольку договор с иностранным контрагентом заключен в иностранной валюте (EUR), показатели документа поступления также отражаются в EUR.
После проведения документа Поступление (акт, накладная) будут сформированы проводки:
- Дебет 60.21 Кредит 60.22
- — на сумму предварительной оплаты, зачтенную в счет оплаты оказанных рекламных услуг;
- Дебет 76.09 Кредит 60.21
- — на сумму задолженности принципала перед агентом (посредником) за приобретенные услуги.