Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа неприватизированной квартиры — 4 способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Подводные камни, сложности
Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.
Сложности процесса:
- Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
- Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
- Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.
Юристы советуют учесть некоторые нюансы гражданам, решившим продать неприватизированную недвижимость:
- Приватизировать недвижимость могут только граждане Российской Федерации.
- Без согласия муниципалитета продать неприватизированную недвижимость можно только самому близкому родственнику — супругу(-ге), родителям, детям, бабушке и дедушке.
- Перед началом приватизации обязательно надо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указана обязанность продавца заключить сделку после окончания приватизации.
- Очень четко прописывать права, обязанности и ответственность сторон.
Лучший способ защиты своих интересов – обращение к опытным юристам за помощью в проведении сделки.
Риски и подводные камни при продаже неприватизированной квартиры
Продажа муниципального жилья не подкреплена законом, потому подвергнута большим рискам:
- вариант с обменом может не отвечать всем юридическим требованиям (например, квартира может оказаться в залоге или под арестом, в ней прописаны посторонние граждане и т.д.);
- «буферная» квартира принадлежит агентству и может одновременно использоваться в нескольких схемах, т.е. продана нескольким покупателям сразу. При этом агентство настоятельно просит внести задаток еще до момента совершения сделки и многие соглашаются на это, поскольку продать неприватизированное жилье очень сложно. В итоге может оказаться, что сделка будет признана недействительной, но вернуть задаток уже невозможно;
- еще одним подвохом является необходимость постоянной регистрации в муниципальной квартире. Но до тех пор, пока нынешний жилец не выписался, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости;
- если с квартиросъемщиком проживают несовершеннолетние дети, то продать муниципальную квартиру, минуя этап приватизации, невозможно.
В результате может случиться так, что наниматель останется и без квартиры и без денег. Потому рекомендуется совершать такие действия только в сопровождении с проверенными риэлторами или родственниками. Чтобы свести к минимуму риски попасть к недобросовестному агенту, придерживайтесь следующих простых правил:
- проверьте документы и репутацию агентства по продаже недвижимости, прочитайте отзывы и обратите внимание на количество лет успешной работы на этом рынке;
- не бросайтесь сразу подписывать договор с агентством, особенно, когда вам обещают, что только сегодня и только сейчас действует акция на услуги риэлтора. Помните, что это способ заманить вас к себе, а услуги имеют фиксированную стоимость, которая мало отличается от других агентств.
Покупателю неприватизированной квартиры следует взвесить не только выгоду от сделки, но и возможность впоследствии перевести ее законным путем в свою собственность.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Завуалированная «продажа» без приватизации
Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.
Договариваемся с покупателем
Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!
ВАЖНО !!! Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса.
При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору.
Причины, побуждающие заключить сделку
Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.
Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.
Продать неприватизированную квартиру
Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.
- право на пользование жильем оспаривается в суде;
- принято решение властями о сносе дома;
- здание требует капитального ремонта;
- запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
- при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
- в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
- дом признан непригодным для проживания.
Существующие механизмы продажи
Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:
- Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
- Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.
Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.
Приватизация при продаже
Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:
- получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
- найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
- получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
- по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.
Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.