Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд постановил: сдавать жильё в аренду без разрешения соседей нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Далеко не все жители коммунальной квартиры спокойно смирятся с новым квартирантом, даже если вы процитируете им соответствующие законы. Негативно настроенные соседи могут начать пакостничать и портить жизнь арендатору постоянным проявлением агрессии и мелкими склоками.
Итак, подведем итоги:
- Сдать в аренду принадлежащую ему комнату может любой гражданин. При этом неважно, является комната самостоятельным объектом недвижимости, либо частью квартиры, находящейся у гражданина в собственности
- Гражданин вправе также написать доверенность на любое физическое или юридическое лицо, позволяющую тому заключать арендные договоры от его имени
- Если недвижимость находится в совместной собственности граждан, собственники перед сдачей должны договориться между собой. Если же один подписывает договор только по собственной инициативе – остальные вправе оспорить его действия в суде и отменить сделку.
- Сдать комнату можно самостоятельно или с помощью риэлторов
- К составлению договора следует подходить ответсвенно
- Легальной сделка сдачи комнаты становится благодаря регистрации договора в Росреестре и уплате налога
- Нелегальные сделки и неуплата налога наказываются административными штрафами, согласно ГК РФ
Для собственников, живущих в коммуналке:
Владельцы других комнат, вселяя жильцов, должны заручиться письменным согласием соседей на пользование местами общего пользования. Также собственники должны составить соглашение, где будет описан порядок пользования. Если собственники комнат не разрешают арендаторам пользоваться общим имуществом, то ходить в туалет, ванну и на кухню им нельзя. Войти в прихожую — тоже.
По сути смысла снимать такую комнату нет. Другой вопрос в том, как пресечь незаконное пользование общим имуществом. Не вызывать же полицию каждый раз, когда кто-то из жильцов вышел помыться?
Для собственников, сдающих комнаты в коммуналке:
Лучше всё-таки соблюдать нормы закона и определять правила пользования общим имуществом. Для этого надо поддерживать мир с соседями и тщательно выбирать жильцов. Если же соседи вредничают и не хотят видеть вообще никаких жильцов, тогда уже арендодатели могут идти в суд.
Что еще может сделать хозяин комнаты при ее сдаче в аренду?
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».
Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.
Как договориться о сдаче комнаты, не доходя до суда
Естественно, идти в суд – это последний, радикальный метод добиться своего. Сначала рекомендуется все же попытать свои силы в диалоге с соседями. Лучше всего уговорить их написать согласие, чтобы в случае чего, иметь при себе документ, который опровергнет претензии соседей.
Добиться этого достаточно просто, охарактеризовав положительные качества нового жильца. Подразумевается, что хозяин комнаты ответственный человек, при этом печется не только о собственном заработке, но и о благонадежности квартиросъемщика, который не доставит неудобств другим.
Важно дать понять своим соседям, что новый жилец не нарушит привычный уклад их повседневной жизни и не будет мешать. Идеальный вариант – это человек, который часто занят на работе, не играет на музыкальных инструментах и не приглашает шумные компании на ночные вечеринки. Тихий и спокойный сосед придется по душе всем.
Козырным ходом, который поможет изменить решение даже радикально настроенных людей, является осуществление некоторых ремонтных работ в квартире. Например, можно заменить мебель или гарнитуру на общей кухне или в ванной.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Добровольное выселение: алгоритм действий
Конечно, как бы ни сложились отношения собственника и его квартиранта, добровольное выселение всегда предпочтительнее. Если уж у владельца квартиры появились основания для выселения, то он это сделает в любом случае – добровольно или по суду.
Алгоритм действий собственника, если у него появились основания для выселения квартиранта:
- После обнаружения нарушений, собственник передает квартиросъемщику претензию, либо уведомление, в котором указывает, в чем состоит нарушение и срок, в течение которого арендатор должен устранить его, либо освободить помещение. Претензия передается лично (в присутствии двух свидетелей), либо направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Второй экземпляр документа необходимо оставить у себя, в дальнейшем он может послужить доказательством попытки досудебного урегулирования спора.
- В оговоренное заранее время собственник посещает спорное жилье, осматривает комнату на предмет порчи имущества, либо других существенных претензий, совместно с квартирантом составляет акт приема-передачи комнаты, далее обе стороны подписывают документ.
- Если у собственника имеются какие-либо претензии к передаваемому имуществу, это указывается в отдельном пункте акта, с обязательным указанием примерной стоимости восстановления испорченного имущества.
- Если квартирант отказывается подписывать акт, владелец комнаты приглашает двух соседей, которые в качестве свидетелей фиксируют факт передачи жилого помещения.
- Арендатор передает собственнику ключи от комнаты и покидает жилое помещение. С этой минуты комната поступает в полное распоряжение владельца.
Можно ли сдать свою часть в аренду?
Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.
Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.
Законодательные акты РФ не запрещают хозяину распоряжаться своей частью по личному усмотрению. Но на свои действия по отношению к личной собственности необходимо иметь разрешение от других соучастников.
С правовой точки рассмотрения данного вопроса — можно сдать свою долю арендатору на определенный срок.
Курение в коммунальной квартире
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Закон о сдачи комнаты в коммунальной квартире
Однако они необходимы для поддержания дорог, воды, газа и электроэнергии, а также дренажных систем. Дорожные работы часто проводятся в обычное рабочее время. Иногда дорожные работы проводятся вечером или в выходные дни, чтобы ограничить разрушение, вызванное потоком движения. В это время они могут часто вызывать большее шумовое возмущение, поскольку уровень шума окружающей среды ниже в это время суток. Отдел гигиены окружающей среды, как правило, может предоставлять информацию о том, что происходит, и о масштабе времени.
Рекомендуем ознакомиться: Штраф Не Пропустил Пешехода 2020
Поэтому прежде, чем сдать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо обратиться к соседям и согласовывать порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры, таким как: коридором, кухней, ванной и туалетом, между ними и вашими нанимателями. В случае, если согласовать данный порядок не удастся, то его придется устанавливать в судебном порядке.
Как выселить соседку из коммуналки, если она отказывается убираться?
По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации.
Важно
Все проживающие имеют одинаковые права. При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.
Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами.
По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.
Шум Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора.
Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?
Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.
Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.
В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.
Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.
ВНИМАНИЕ: Право на распоряжение личным движимым и недвижимым имуществом по своему усмотрению регламентировано статьей 209 ГК РФ.
Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду. Это его личное дело – пускать в свою собственность квартиранта или нет. Мнение и позиция соседей, особенно в том случае, когда они выступают против этого, не может иметь под собой никаких законных оснований.
В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Собственники коммунальных квартир часто сталкиваются с проблемой сдачи в аренду своего приватизированного жилья. Причина этому – негодование соседей, которые не хотят видеть в коммуналке незнакомых людей. В связи с этим многих интересует вопрос, можно ли не спрашивать у соседей разрешение на сдачу комнаты.
Согласно закону, владелец приватизированного жилья может распоряжаться им как угодно, сдать, продать или обменять. Это же касается и приватизированной комнаты в коммунальной квартире. Однако на практике существуют определённые проблемы, связанные с соседями.
Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
Правила съема и сдачи комнаты в коммуналке
1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.
Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.
3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.
Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).
Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.