Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальная доля в квартире: новый закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
В ч. 4 ст. 252 ГК РФ чётко прописано, что должно быть доказано при подаче иска о принудительном выкупе доли:
— незначительность доли,
— невозможность её реального выделения,
— отсутствие существенного интереса в пользовании общим имуществом.
В судебных актах можно встретить и более подробное описание предмета доказывания. Так, Президиум Верховного суда Республики Башкортостан по одному из дел указал следующее: юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли доля собственника в объекте недвижимости выделена в натуре, могут ли объекты собственности быть использованы всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения права собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется возможность предоставления ответчикам в пользование изолированных жилых помещений, соразмерные их долям в праве собственности, есть ли у ответчиков существенный интерес в использовании общего имущества, нуждаются ли они в использовании общего имущества, а также, имеют ли возможность на выплату денежной компенсации другому сособственнику.
Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.
Процесс осуществляется в несколько стадий:
- достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
- сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
- заключение договора купли-продажи долевой собственности;
- госрегистрация прав на приобретенное имущество.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Процедура обращения в суд
Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.
Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:
- Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
- Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
- Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
- Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
- Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
- Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
- Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
- Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.
Микрособственники в опале
Верховный суд раскритиковал решение местных судов, которые посчитали, что собственник незначительной доли в квартире не потребовал ее выделения из-за интереса к использованию общего имущества. Да и отсутствие другой недвижимости, по мнению ВС, не играет особой роли в данном вопросе. Кроме того, нижестоящие суды не обратили внимания на неудобства, которые вынужден испытывать владелец большей части недвижимости.
В результате Верховный суд отправил дело на пересмотр и уточнил, что интерес собственника в использовании общего имущества нужно устанавливать с учетом всех обстоятельств, анализируя, в том числе, возраст владельца мини-доли в квартире, состояние его здоровья, семейное положение и наличие детей, а также профессиональную деятельность.
Это не единственный случай, когда Верховный суд принял решение в пользу собственника большей доли недвижимости. Ранее ВС не удовлетворил требования владельца 3/9 долей в праве общей долевой собственности в квартире. Он хотел, чтобы ему выдали ключи и убрали из его поля зрения собаку жильцов квартиры. Судом было отмечено, что собственник маленькой доли никогда не проживал в квартире. К тому же там не было помещения, которое по площади соответствовало бы размерам его доли.
Обжалование отказа в признании доли незначительной
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
Именем Российской Федерации…
В нашей стране принудительный выкуп доли в спорной квартире возможен только по решению суда. Оно основывается на ч. 4 статьи 252 ГК РФ, которая гласит, что незначительная доля в квартире, которая не используется по назначению, может быть передана совладельцам при выплате ими компенсации, равную оценочной стоимости. Однако, как показывает практика, на деле судья, по своему усмотрению, принимает решение – произойдет ли принудительный выкуп малой доли в квартире собственниками большей или нет.
Во-первых, норма Закона четко не говорит о том, что такое «незначительная доля». Это 1/3, 1/5, 1/10 или 1/15? То есть, по большому счету, если судья принимает позицию одной из сторон, он на свое усмотрение может трактовать размеры спорной площади квартиры.
Во-вторых, если ответчик живет и прописан в квартире, в которой ему принадлежит только пару метров, объективный судья никогда не примет решение, чтобы принудительный выкуп этой доли в квартире стал реальностью. Как раз этот аспект в Законе четко прописан. Но так ли много в нашей стране объективных судей?
Как правило, факт того, что человек не проживает в квартире и даже не прописан на своих квадратных метрах, не дает полной гарантии того, что судья обяжет его в принудительном порядке продать свою долю в квартире совладельцу. А если он хранит там свои вещи? Чем не целевое использование жилплощади?
В общем, на сегодняшний день юридические реалии таковы, что принудительно выкупить спорную долю в квартире можно только по решению суда. Оно, зачастую, принимается больше по субъективным причинам (внутреннее убеждение судьи), чем по объективным (порядок, прописанный Законом).
Судебная практика по принудительному выкупу малой доли в квартире
В судах, согласно имеющейся практике, есть как позитивные решения о выкупах долей в квартирах, так и отказы истцам в принудительных компенсационных выплатах. Для адвокатов это достаточно сложное дело, со множеством документов, экспертиз и применением технологий доказывания прав истца или ответчика, в зависимости от обратившейся для защиты стороны.
Дело в том, что в ходе судебного процесса, в каждом конкретном случае, судом устанавливается комплекс фактов, имеющих значение для дела, тщательно исследуются (и документами подтверждаются) обстоятельства, на которые ссылаются стороны процесса. Истцу, чтобы выкупить долю, нужно доказать отсутствие интереса ответчика в использовании доли, отсутствие нуждаемости в использовании имущества, в том числе с одновременной оценкой возраста; состояния здоровья ответчика, его профессиональной деятельности; наличия детей и иные обстоятельства.
Далее, судом устанавливается невозможность выдела доли в натуре, рассматриваются доказательства (планировка квартиры, экспертное заключение и пр.). После успешного прохождения вышеназванных обстоятельств, производится оценка имущества для определения критерия незначительности доли и экспертиза по оценке имущества для определения его стоимости.
Кроме того, есть и масса иных обстоятельств, подлежащих рассмотрению. Например, права иных сособственников и прочие.
Из нашей судебной практики по принудительным выкупам долей, можем сказать лишь одно: судебный процесс содержит очень много тонкостей юриспруденции, документы по делу должны строго соответствовать требованиям закона по делам такого характера, и помощь практикующего адвоката или юриста просто необходима. Причем, подчеркнем, именно практикующего в таких делах. Потому что, для выигрыша дела в пользу истца или ответчика (смотря, какую сторону представлять), нужно глубокое понимание того, что надо делать и по процессу, и по предоставлению соответствующих документов, доказывающих правоту стороны.
Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.
Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.
В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.
Как купить долю, если сам собственник против
Хотя вынуждать собственников к заключению сделок не позволяется законом, в некоторых случаях допускается возможность принудительного выкупа. Порядок действий будет следующим:
- Досудебное урегулирование — стандартный этап любого разбирательства. Важно и то, что процедура принудительного выкупа подразумевает наличие конфликтных отношений между сособственниками. Если вы упомянете, что шли навстречу, но найти компромисс не удалось, шансы на благоприятный исход дела повысятся. Чтобы доказать благие намерения в суде, отправляйте владельцу доли письмо с предложением о выкупе и сохраняйте квитанцию.
- Определите стоимость частей в квартире, пригласив оценщика.
- Соберите документы, подтверждающие слабую заинтересованность сособственника во владении. Убедительным доказательством будет то, что он не принимает участия в коммунальных платежах и не вносит свою часть налога, поэтому сохраняйте квитанции или возьмите в банке распечатку безналичных транзакций с вашего счета. Иногда требуются и документы, подтверждающие, что владелец микродоли не состоит в родственных отношениях с остальными собственниками. В этой сфере каждый случай индивидуален, поэтому проконсультируйтесь у юриста.
- Составьте исковое заявление самостоятельно по образцам в сети или обратитесь к специалисту. Последний вариант предпочтительнее, поскольку при заполнении шаблона вы не опишете важные нюансы.
- Собранные документы передаются в суд, причем вы принесете их лично или отправите по почте.
- Явитесь в дату, назначенную для рассмотрения вопроса, сообщите о желании выкупить микродолю или долю, изложите обстоятельства дела. Ваши интересы может представлять и юрист, специализирующийся на подобных вопросах.
После рассмотрения нюансов суд примет решение: если оно будет в вашу пользу, вы выплатите содольщику компенсацию. На следующем этапе вы обратитесь в Росреестр, где оформите право собственности. Если же суд ответит отказом, при желании вы оспорите его, обратившись в вышестоящие инстанции.
Риски при приобретении: на что обратить внимание
Проблемы с приобретенными метрами возникают, когда вы идете на махинации при совершении сделки. Если вместо продажи заключился договор дарения, отменить его и получить деньги обратно не удастся. Например, вы приобрели подобным образом часть квартиры, а позже обнаружили, что у старого владельца были долги по коммунальным услугам. Иногда суммы оказываются выше, чем цена доли! Но вернуть потраченные деньги, отменив сделку, не удастся: по документам вы не передавали денежных средств.
Другая сложность возникает, когда покупатель путает понятия «комната» и «доля». Размеры последней не всегда позволяют получить в собственность отдельное помещение, поэтому заранее уточняйте тонкости.
К рискам при выкупе доли относят и следующее:
- причиной продажи бывают плохие отношения со скандальными соседями, с которыми вам придется жить бок о бок;
- на продажу выставляют доли в районах, где случаются перебои с водоснабжением или электричеством;
- при покупке части в помещении с целью в дальнейшем приобрести остальные доли вы можете обнаружить, что остальные собственники не планируют продажу.
Учитывайте эти тонкости, и неприятных сюрпризов удастся избежать.
Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире
Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.
Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.
Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:
- вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
- в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
- если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
- если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.
Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.
Перечень документов для продажи доли
Точный список документации всегда зависит от особенностей конкретной сделки. На предварительной стадии, при проверке юридической чистоты сделки, продавец может потребовать справки о составе семьи, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ. На официальных этапах сделки эти документы не требуются.
Согласно нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, для продажи доли в квартире понадобятся следующие бланки и формы:
- паспорта участников сделки, либо свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет;
- нотариальные доверенности на представителей (если стороны выбрали такой вариант защиты интересов);
- правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на долю недвижимости (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство на наследство, договор по предыдущей сделке и т.д.);
- расписка о передаче денежных средств, платежное поручение или иной документ, подтверждающий расчет по договору (эти документы представлять для регистрации сделки не нужно);
- согласие отдела опеки на продажу доли ребенка;
- уведомления в адрес других правообладателей квартиры;
- отказ от преимущественного права выкупа.
Нотариус не выдает какого-либо документа об удостоверении договора, так как прямо на нем ставится штамп.