Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наложение фактических границ с соседним участком при межевании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Что означает наложение границ
При сопредельном расположении двух земельных участков (далее – «ЗУ») имеется общая граница, пространственные координаты которой влияют на площадь и конфигурацию наделов. Вследствие различных факторов границы смещаются, что может привести к возникновению спора о прохождении межи. Но даже если для каждого из собственников ЗУ смещение не играет значимой роли, кадастровые работы оказываются невозможными вплоть до момента разрешения спорной ситуации.
Наложение границ и, соответственно, территорий происходит по разным причинам, чаще всего причиной служит:
- технические ошибки кадастрового инженера при проведении измерении и установлении координат;
- расчетные ошибки при проведении вычислений;
- неверные сведения в кадастровых данных;
- ошибочная коррекция сведений в кадастре;
- изменение ландшафта вследствие естественного движения почвы;
- умышленный захват части сопредельной территории.
Перед обращением в судстоит провести досудебное урегулирование вопроса. Мирное решение проблемы – процедура обязательная к проведению при любых спорах. Если не получается самостоятельно разрешить конфликт, можно обращаться в суд, предоставив доказательства о проведении ДУ.
Для обращения в судебный орган истцу потребуется собрать пакет документов:
- бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- кадастровый план участка земли;
- результаты проведенной экспертизы, где было выявлено нарушение;
- отказ единого государственного реестра недвижимости о внесении поправок в документацию;
- бумаги, свидетельствующие о проведении мирного урегулирования вопроса с соседом, желательно подписанные ответчиком;
- копия гражданского паспорта истца или другого документа, удостоверяющего личность.
Важно! Если истец предоставляет недостаточно документов, суд отказывает в рассмотрении заявления. Право обосновано недостаточностью доказательств для решения вопроса.
Если в процессе участвует несколько соседей смежных участков, они принимают сторону истца или ответчика. Может подаваться коллективное исковое заявление. При этом все участники становятся истцами или ответчиками.
Истцом или ответчиком может выступать представитель органов власти. Такое случается при решении споров в отношении государственных земель.
Важно! В качестве истца от органов государственной власти выступают:
- представители государственной кадастровой палаты;
- органы местной администрации, муниципалитета.
Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах. Их точное количество определяется из числа участников судебного процесса.
Например, если в процессе участвуеттолько 1 истец и 1 ответчик, то подается три экземпляра. Один предоставляется ответчику, один суду, один остается у истца.
Истец имеет право заявлять в качестве свидетелей неограниченное число лиц. При составлении коллективного заявления количество участников может быть разным.
Какие действия предпринимать в случае наложения?
В большинстве случаев, о факте наложения границ землевладельцы узнают при размежевании очередной территории. У специалиста возникают определенные сложности, и становится очевиден факт изменения площади или очертаний объекта. Что делать при наложении границ земельных участков? Алгоритм дальнейших действий во многом зависит от того, кому удалось выявить неточность.
Часто факт ошибки устанавливают представители кадастровой службы. В этом случае они приостанавливают все работы до внесения коррективов во все сведения. Если неточность выявлена собственником или кадастровым инженером, о ней необходимо сообщить в Госкадастр и подать заявление с требованием устранить оплошность. Если же сотрудники Госкадастра не воспринимают доводы заявителя всерьез, то можно воздействовать на них через судебную инстанцию.
Даже если землевладелец уверен, что соседи не настроены на конструктивный разговор, он должен предпринять перечисленные шаги. Прежде чем обратиться в судебную инстанцию, необходимо подать обращения в ГКН и направить претензию соседям. Если этого не сделать, то иск не будет принят к рассмотрению.
Порядок согласования местоположения границ.
Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.
В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.
I этап. Подготовительный.
В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:
-
выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;
-
определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;
-
определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);
-
довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.
В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:
- сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
- сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
- порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
- место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.
Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:
1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:
- в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
- получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
- смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения �� находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Случаи возникновения наложения границ ЗУ
По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.
Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.
Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.
Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.
Алгоритм действий при обращении в суд
1-й этап. Выявление состава правонарушения. Прежде всего, истцу нужно заранее уточнить, какие требования следует выдвигать в суде, а также точно определить ответчика (или ответчиков) по судебному иску. Скорее всего, потребуется провести необходимые замеры на местности, т.к. можно решить, что границы земельного участка пересекаются с границами соседнего участка в одном месте, а на самом деле в другом. Как видите, уже на первой стадии истец может совершить серьезную ошибку, которая послужит поводом для отклонения исковых требований, не соответствующих действительности.
Отметим, что в теории всё может выглядеть предельно просто, а вот на практике без помощи юриста люди часто оказываются в тупике. Например, в прошлом году прежний владелец соседнего земельного участка построил дом рядом с границей и продал недвижимость, а сейчас этот земельный участок принадлежит другому собственнику. К кому предъявлять исковые требования и что можно предпринять в данном случае? Можно ли снести дом, часть которого находится на Вашей территории, или лучше потребовать денежную компенсацию? Эти и многие другие вопросы лучше обсудить с хорошим юристом.
2-й этап. Сбор всех необходимых документов. Следующий пункт не менее важен, чем предыдущий, поэтому стоит относиться к нему соответствующим образом. Несомненно, наличие максимально полного пакета документов с достоверными сведениями значительно упростит дальнейший ход судебного разбирательства. Это значит, что истцу помогут все доказательства, которые так или иначе относятся к делу, включая любые имеющиеся фотографии, на которых хорошо видны объекты природного или искусственного происхождения, существующие на местности более 15-ти лет (столбы, деревья и так далее).
Отличия кадастровой и топографической съемки
Прежде чем разобраться в причинах возникновения споров о наложении границ, следует четко понимать, что собой представляет кадастровая и топографическая съемки — и откуда возникает несовпадение границ земельного участка.
Следует понимать, что и кадастровая съемка, и топосъемка признаются равнозначными способами землеописания: обе они являются геодезическими работами.
Они производятся для строгой фиксации расположения объектов, находящихся на поверхности земли — при этом принимается во внимание и их положение относительно друг друга, и относительно общей системы координат.
И большинство споров, возникающих при установлении границ земельного участка, как раз и происходят из отличий между этими двумя понятиями, а, скорее, из-за целей проведения этих работ — а они значительно разнятся.
Следует отметить, что топографическая съемка отличается от кадастровой необходимостью определения как высот, так и их перепадов непосредственно на местности. Кадастровый план состоит из координат определенных узловых точек (и расстояния между ними), а топографическая карта имеет в своей основе координаты точек (вместе с перепадами).
Досудебный порядок исправления реестровой ошибки
Ниже приведен пример реестровой ошибки и ее исправления в досудебном порядке из нашей практики.
Садово-дачный участок , принадлежащий гражданину Иванову И.Д. законным образом был поставлен на учет в Единый государственный реестр земель ( сейчас это ЕГРН) в 2004 году в соответствии с требованиями Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Законность постановки участка земли в Единый государственный реестр земель подтверждали следующие официальные документы:
- Свидетельство о проведении установленной государством процедуры по регистрации права на участок земли, выданное управлением Федеральной регистрационной службы
- Описание земельных участков с узловыми точками границ, полученное от Федеральной службы государственной регистрации и картографии в государственной системе координат СК -1963
- Архивная выписка из Единого госреестра земель, полученная в Госфонде данных Росреестра
- Выписка из Единого госреестра недвижимости на земельный участок
- Акт утверждения (согласования) границ спорного участка земли с соседними землепользователями
- Землеустроительное дело на спорный участок земли
- Кадастровый план спорного участка земли, утвержденный Комитетом по земельным ресурсам соответствующего муниципального района
В соответствии с ч.4, статьи 6 вступившего в 2021 году нового закона о регистрации ( 218 ФЗ) для ведения реестра недвижимости принимаются установленные в границах кадастровых округов местные координатные системы с приведенными для них данными (переменными) для перехода к единой Российской государственной системе координат.
Кстати!!!
Решение об исправлении реестровой ошибки земельный участок регистратором без решения суда принимается достаточно редко и только в том случае, если рядом нет смежных участков с наложением границ.
В целях приведения сведений о границах земельного участка в соответствие к требованиям ч.4, статьи 6 указанного Федерального закона были выполнены следующие действия
- В управлении Росреестра запрошены необходимые координаты , определяющие границы спорного участка земли
- Выполнена кадастровая съемка участка
- Осуществлен перерасчет координат узловых точек границ участка в районную (местную) систему координат
- Сформирован межевой план
По результату пересчета в местную систему координат кадастровым инженером было установлено, что координаты характерных точек границ участка соответствуют межевым знакам, определяющим границы земельного участка на местности.
При формировании указанного межевого плана кадастровым инженером в сведениях о границах смежного земельного участка принадлежащего юридическому лицу Сельскохозяйственному кооперативу была выявлена реестровая ошибка. А именно было выявлено, что границы земельного участка Иванова И.Д. и Кооператива пересекаются.
Судебное разбирательство
Наложение границ земельных участков судебная практика выделяет следующие причины обращений:
- несогласие соседей на определенные в межевом плане границы;
- обнаруженные ошибки в ходе разграничения;
- возникновение сложностей при желании реализовать участок или поставит на учет;
- отказ сотрудников реестра устранить ошибку.
В исковом обращении отражается следующая информация:
- Личные данные сторон разбирательства.
- Обстоятельства, которые привели к началу арбитражного процесса.
- Условия и времени появления имущественных прав на надел.
- При какой ситуации заявитель выяснил факт наложения границ.
- Последствия возникшего конфликта.
- Доказательства попыток мирного разрешения спора.
- Просьба о полном удовлетворении требований.
Заявление сопровождается бумагами:
- паспорт заявителя;
- документы о праве владения на надел;
- заключение кадастра;
- чек о внесении госпошлины.
Пересечение границ с точки зрения законодательства
Начав юридическое оформление документов на землю и (или) проводя процедуру кадастрового учёта, многие граждане сталкиваются с проблемой, когда границы их участка пересекаются с границами соседского участка. Такое явление называется «пересечение границ». Что делать владельцу земельного участка в данном случае? Рассмотрим всевозможные варианты решения проблемы в соответствии с действующими законодательными нормами.
Законом предписано, что в случае обнаружения пересечения границ, кадастровый учёт немедленно приостанавливается до выяснения причин нарушения и решения данной проблемы. Об этом говорится в ФЗ о кадастре, а именно в п.2 ч.2 ст.26, который был ратифицирован 24.07.07. При этом данный Федеральный закон предусматривает исключение: если соседний участок является объектом недвижимого имущества, который проходит стадию преобразования.
Самовольное изменение
Иногда смещение границ происходит из-за того, что кто-то из соседей самовольно передвинул их. Что делать в таком случае пострадавшей стороне?
- Следует попросить у соседа выписку из кадастра по его участку.
- Потом нужно сверить данные со своими.
- Если обнаруживается ошибка, о ней нужно заявить в Росреестр.
- Сосед не хочет давать данные о своем наделе – нужно пригласить специалиста для межевания своего надела. За 10 дней до того, как инженер прибудет на объект, нужно предупредить соседа о работах по межеванию.
- После уточнения границ составляется акт межевания.
- Если соседа он не устраивает – следует идти в суд и решать вопрос сам.
Самовольный перенос границ наказывается штрафом от 5 000 рублей. Межевание двух наделов потребует определенных финансовых расходов, можно выбрать более дешевый вариант – проведение землеустроительной экспертизы.
Примеры из судебной практики
В 2000 году гражданин Александр П. купил под Дмитровом участок 8 соток, после чего его оформил с государственной регистрацией (согласно ст.218 Федерального закона). В 2006 и 2012 гг. были получены новые свидетельства, изменен кадастровый номер и выписка. В 2013 в пункте «Особые отметки» была поставлена информация «границы участка не установлены». Александр П. обратился в кадастровую палату, откуда получил официальный ответ от специалистов «границы участка восстановлены», дана рекомендация обратиться в кадастр. В кадастровой выписке из ЕГРН значится, что «присутствует пересечение границ участков». Как поступить в таком случае?
Ответ юриста: Необходимо вступать в переписку для получения информация, с каким участком замечено пересечение границ. Нужно обжаловать постановку на кадастровый учет надела, с которым имеется пересечение границ надела гражданина П., так как межевание участка, принадлежащего ему, проводилось раньше. Если появится спор относительно прав с собственником надела с проблемными границами, в таком случае Александр П. должен будет признать его право собственности на площадь пересечения в суде.
Игорь Н. пользовался участком с 1995 и зарегистрировал право собственности на него на основании специальной выписки из хозяйственной книги. Когда уточнялись границы, обнаружилось наличие их пересечения с соседним наделом, на который права были прекращены судовым решением из-за выяснения недействительности правоустанавливающей документации. Согласно кадастровой выписке межи соседского надела не определены, однако имеются границы двух его частей с кадастровыми номерами. Как поступить: просить суд снять надел с кадастрового учета или писать исковое заявление на исключение данных о границах частей?
Ответ юриста: Если отмежевание смежного участка выполнено неправильно, при невозможности постановки участка (кадастровый учет) нужно выполнить «исправление кадастровой ошибки». Процедура выполняется кадастровыми инженерами.
Исковое заявление при наложении границ земельного участка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:
- Информацию о каждой из сторон;
- Условия спора, детальная информация о наложении границ;
- Момент возникновения права владения землей, форму права;
- Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
- Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
- Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
- Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.