Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
На что обратить внимание при подписании
Разногласия к договору управления многоквартирным домом
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.
Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.
Обязанности собственников
Собственники обязаны:
- Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
- Соблюдать порядок.
- В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
- Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
- Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
- Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
- При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
- Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
- Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
- Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
- Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.
Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон
Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.
Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.
Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:
- проводиться общее собрание жителей;
- на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
- большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
- на основе протокола заключается договор с одной из УК.
Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
С собственниками жилья В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162). Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы. Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением. Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все. Требования к составлению Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.
Сопутствующая документация
Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:
- протокол собрания, где именно была отобрана УК;
- проект готового договора управления;
- акт (от застройщика) ввода МКД;
- разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
- инструкция (общая) по эксплуатации;
- санитарный паспорт;
- ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
- действующие договоры ресурсоснабжения;
- документация на имеющиеся приборы учета;
- акт приемки МКД, также придомовой территории.
Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Разница между прямыми договорами и прямыми платежами
Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании, не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ — поставщик КУ.
Термин «исполнитель коммунальных услуг», закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ.
Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.
Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.
Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы.
Также законодательством установлено, что после вселения жильцов у них есть год на выбор управляющей компании. В противном случае органы местного самоуправления устраивают конкурс, по окончании которого оформляется договор с победившей УК.
Иногда возникают ситуации, когда застройщик в своих интересах пытается навязать собственникам жилья конкретную УК. Недобросовестные застройщики зачастую навязывают дольщикам некомпетентные УК с целью дальнейшего заработка, требуя заочно, задним числом ещё до завершения строительства подписать договор с такой организацией. Данный договор индивидуален и если вы только после его подписания обнаружили неподходящие для вас условия, расторгнуть его будет непросто – поэтому перед началом сотрудничества с УК необходимо тщательно изучить все предлагаемые вам условия. В данном случае не имеет значения качество выполненной застройщиком работы. Конечно, бывают ситуации, когда дольщиков изначально не устроило качество работы застройщика, в силу чего они изначально не воспримут предложение дольщика всерьёз. Так может произойти в таких случаях, когда:
- представленная квартира была с недоделками;
- без отопления воды и газа;
- застройщик по ходу строительства предлагал дольщикам доплачивать за кв. метры;
- застройщик по ходу строительства предлагал подписать доп. соглашение о переносе сроков.
Однако даже если строительство прошло без претензии с вашей стороны, не поддавайтесь на уговоры застройщика по поводу выбора конкретной управляющей организации. Подобный выбор – исключительно ваше право как собственника помещения.
Практически всегда строительная компания даже при качественном исполнении всех обязанностей не упускает возможность дополнительно заработать на застройщиках при помощи УК, которая включает в условия договора завышенные тарифы. К сожалению, подобная практика всё ещё актуальна, поскольку далеко не все дольщики вчитываются в нюансы того или иного договора.
Как и в случае с написанием претензии или подачей иска в суд только вам самим стоит решать, с какой именно компанией вам стоит подписывать договор и целесообразно ли вам это делать в принципе. Как при заключении договора ДДУ, так и при вселении пожелания каждого дольщика индивидуальны. Застройщик не имеет права принуждать вас подписать договор с конкретной УК – и при навязывании вам конкретной организации, которая вам не подходит вы вправе отказаться от предлагаемых услуг и самостоятельно определиться с компанией по управлению домом.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией. Особенности процедуры.
- Жильцы могут в конце периода действия договора написать уведомление в УК о его прекращении
- Собственники жилого дома имеют право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае фиксации явных нарушений его выполнения со стороны исполнителя.
- Кроме того, жильцы вправе выбрать другую управляющую компанию или изменить способ обслуживания и управления МКД.
- Расторжение возможно по соглашению сторон. Для реализации решения также необходимо согласие большинства жильцов.
- В случае когда ДУ заключен с эксплуатирующей организацией незаконно (например в результате подлога протокола собрания жильцов) решение по такому документу нужно оспорить в суде, тем самым получить право расторгнуть контракт.
Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим компаниям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Утвержденный порядок признания ДУ недействительным – получить на то судебное решение.
Причинами для расторжения договора со стороны УК могут стать: систематическая неуплата со стороны жильцов и невозможность принятия каких-либо решений по их вине.
Чтобы использовать право на расторжение договора, УК обязана направить уведомление старшему по дому или доверенному лицу, который обязан дать ответ в течение определенного срока. В судебной практике он составляет 30 календарных дней. Если ответ не будет получен, предприятие может обращаться в суд для принудительного расторжения.
Итак, к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, кто же является исполнителем коммунальных услуг при отсутствии подписанного УК и РСО договора ресурсоснабжения. Можно утверждать одно: если есть признаки фактически сложившихся отношений (УК выставляет платежные документы потребителям, получает от них плату, рассчитывается с РСО, участвует в процедуре заключения договора ресурсоснабжения), исполнителем следует считать УК. Если таких признаков нет (счета потребителям выставляет РСО, УК не обращается за заключением договора управления), все равно нет уверенности в том, что исполнителем признают РСО, поскольку в некоторых случаях арбитры полагают, что УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг в силу закона независимо от каких‑либо фактических обстоятельств. Выводы, сделанные Верховным судом по делу о неправомерности выставления РСО счетов на оплату коммунальных услуг на ОДН, не носят общеобязательного характера, хотя, скорее всего, будут применяться на практике.
Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:
- собственники помещений в МКД;
- ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
- застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.
Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:
- по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
- по выбору застройщика
- по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.
Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.