Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фирмa купила недвижимость: какие налоги платить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
Облагаются ли сделки купли-продажи?
Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.
Сделки с жилой недвижимостью:
- Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
- Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.
При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.
В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.
Корректировка первоначальной стоимости и вычет НДС – правомерны.
Девятый арбитражный апелляционный суд, признав правомерными действия экс-«упрощенца», принял решение в его пользу. При этом арбитры привели следующие доводы.
В соответствии с п. 14 ПБУ 6/01 стоимость ОС, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных этим и иными стандартами по бухучету. А возможность корректировки первоначальной стоимости ОС в данном случае предусмотрена ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности».
Как гласит п. 2 названного стандарта, неправильное отражение (неотражение) факта хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности (далее – ошибка) может быть обусловлено, в частности, неправильным применением законодательства РФ о бухучете и (или) нормативных актов по бухучету.
Включение в первоначальную стоимость спорного объекта сумм НДС, подлежащих вычету, является нарушением п. 8 ПБУ 6/01, следовательно, исходя из п. 2 ПБУ 22/2010 – ошибкой, которая подлежит исправлению в порядке, установленном данным стандартом. Так, в силу п. 4 ПБУ 22/2010 выявленные ошибки и их последствия подлежат обязательному исправлению. Согласно п. 5 ошибки отчетного года, обнаруженные до окончания этого года, исправляются записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в том месяце отчетного года, в котором выявлены.
Таким образом, законодательство о бухучете предусматривает возможность корректировки первоначальной стоимости ОС в случае, если подлежащий возмещению НДС был ошибочно включен в первоначальную стоимость объекта. Поэтому общество было вправе заявить вычет по приобретенному ОС, принятому к бухгалтерскому учету в периоде утраты права на применение УСНО.
Не последнюю роль в разрешении спора по делу № А40-67919/16 сыграл и тот факт, что налоговый орган (несмотря на свои возражения в суде) фактически принял переход организации с УСНО на общую систему налогообложения (на этот момент арбитры тоже обратили внимание): все декларации и расчеты по налогам, подлежащим уплате в рамках общей системы налогообложения, контролеры приняли без каких-либо возражений относительно правомерности их представления.
О передаче недвижимости
Утверждение о том, что государственная регистрация возможна до передачи объекта недвижимости, основано на следующих нормах Гражданского кодекса.
| Правовая норма | |
| Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации | Пункт 1 ст. 551 |
| Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами | Пункт 2 ст. 551 |
| Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче | Абзац 1 п. 1 ст. 556 |
| Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче | Абзац 2 п. 1 ст. 556 |
На основании представленных положений ст. ст. 551 и 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю Президиум ВАС РФ делает такой вывод (Постановление от 20.09.2011 N 5785/11).
Данные положения позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.
Следовательно, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.
Нюансы возмещения: особенности возврата НДС при экспорте из России
Ситуация, когда требуется возврат НДС в рамках разницы уплаченного и принятого НДС, обычно заботит предпринимателей-экспортеров. По п. 1 ст. 164 и ст. 165 Кодекса, такой бизнес применяет ставку 0% при продаже товаров за границу. И, следовательно, по декларации «цепочка» НДС у них не будет совпадать. Сумма вычетов будет превышать сумму начисленного НДС каждый квартал.
При этом факт разницы между вычетами и самим НДС – это не гарантия того, что НДС примут к возмещению. Есть практически 100% вероятность камеральной проверки, когда надо доказывать, что бизнес действительно отправил товар на экспорт. Ее суть – ФНС запрашивает большой объем документов, которые доказывают:
- возможность применять пониженную ставку НДС при реализации;
- размер «входящего» НДС.
Любопытно, что при возмещении НДС ИП или ООО на ОСНО, которые торгуют внутри своей страны, проверка проходит проще. Придется только предъявить документы, доказывающие «минусовую» разницу между суммой налога и вычетами, которые можно получить из бюджета.
Продажа или покупка квартиры юридическим лицом
Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда. НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.
Пример:
Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.
- Право на получение налогового вычета имеют все граждане РФ.
- Важным условием получения компенсации будет наличие официального трудоустройства.
- Вычет можно получить только с 2 млн. рублей в цене приобретенной квартиры, и до 3 млн рублей в случае приобретения в ипотеку.
- Вычет предоставляется единожды, но есть возможность его разбить на несколько покупок.
- Получение выплаты возможно как единовременным зачислением на счет гражданина, так и возможностью получать сумму через работодателя ежемесячно до полного исчерпания.
- Если налогоплательщиком выбран вариант возмещения налогового вычета через работодателя, то ему необходимо получить уведомление в налоговом органе, которое предоставляется по месту работы вместе с заявлением работника.
- Сроки рассмотрения заявлений в ИФНС варьируются от 3 месяцев при подаче заявления на единоразовую выплату до 1 месяца, если возврат будет осуществляться через работодателя.
- Получение вычета по месту работы возможно только по официальному трудовому договору, когда сотрудник включен в штат организации.
- Возможно возмещение по нескольким местам трудоустройства, кроме того, возможно возмещение за прошлые месяцы.
Что нужно для возврата налога (НДС, НДФЛ) при покупке квартиры
- Сам паспорт и заверенная копия его основных страниц;
- Заполненная декларация по форме 3-НДФЛ(Подробнее см. Как заполнить декларацию (ндфл3) при покупке квартиры ?);
- Справка 2-НДФЛ от работодателя;
- Договор купли-продажи объекта, либо договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
- Правоустанавливающие документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности, а также акт приема-передачи объекта;
- Квитанция или расписки о получении продавцом оплаты за объект от налогоплательщика;
- Кредитный договор (договор ипотеки) с указанием в качестве цели заимствования покупки или строительства жилой недвижимости, справка из банка о начисленных за отчетный период процентов, квитанции и чеки о внесении обязательных платежей по договору – при намерении использовать вычет на проценты по кредиту;
- Платежные документы о приобретение стройматериалов и отделочных материалов – при самостоятельной стройке;
- Свидетельство о браке и заявление о распределении средств налогового вычета – при оформлении жилья в совместную собственность.
В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар. При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре. Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.
Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.
Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.
Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.
В каком случае можно получить отказ в возмещении НДФЛ
Существует ряд критериев , по которых налоговый орган может отказать в выплате НДФЛ :
- Человек , который приобрёл квартиру и не оплачивает НДФЛ : домохозяйка , индивидуальный предприниматель , не работающие или трудящиеся , но не получающие официальный доход .
- Люди , купившие жилую недвижимость , но находящиеся на пенсии более трёх лет . Они не работали , не уплачивали налог , соответственно возвращать им просто нечего .
- Не выплачивается НДФЛ лицам , которые приобрели недвижимость у близких родственников . К ним относятся : супруг , брат или сестра , дети , родители , подопечные или опекуны .
- Не выплачивается возврат , с части материнского капитала , за счёт субсидии или иных пособий . Если недвижимость была приобретена на всю такую сумму , соответственно указанный вычет предоставляться не будет .
Какие риски сопровождают сделку
Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:
- продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
- умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
- отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
- предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
- аннулирование договора по подложным документам.
Продажа квартиры организацией физическому лицу. Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы. Чего стоит остерегаться
Согласно НК РФ при продаже квартиры юридическому лицу НДС уплачивать не нужно
Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
Подтверждается позицией Минфина
Официальное Письмо УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 N 19-11/60652Об исчислении и уплате налога на добавленную стоимость при продаже квартиры
Вопрос: Организация приобрела квартиру в строящемся доме и, зарегистрировав право собственности, продала ее физическому лицу. Должна ли организация исчислить и уплатить НДС по данной хозяйственной операции?
Налог на добавленную стоимость, как правило, не возмещается. Вместо него подразумевается НДФЛ. С ним сталкиваются разнообразные категории налогоплательщиков.
Действительно ли человеку имеют право отказать при обращении на вычет налогового типа? Да, но соответствующее решение должно быть обоснованным. К основным причинам отказа в обслуживании относят:
- человек принес недостаточно документов;
- отсутствие официального трудоустройства;
- человек/организация платит НДФЛ в большем/меньшем размере, нежели 13 процентов;
- неправильно составлена налоговая декларация;
- используемые документы признаны недействительными;
- человек исчерпал весь лимит средств по вычету за имущество;
- жилье куплено не за свои деньги, а с поддержкой государства.
Как показывает практика, если ситуацию можно изменить, нужно сделать это в ближайший месяц после получения вердикта от ФНС. При подобных обстоятельствах начинать обращение за вычетом подоходного налога с самого начала не придется.
Нормативно-правовая база
Прощаться с содержимым собственного кармана всегда непросто. В этом отношении уплата налога на добавленную стоимость (НДС) для налогоплательщика представляет собой «лайтовый» вариант расставания с денежными знаками. Допустим, фирма продаёт школьные тетради. Втридорога, разумеется. Откуда берётся такой накрученный ценник? За счёт включения в итоговую сумму чека налога на добавленную стоимость. Его называют косвенным, так как фирма выплачивает его не из своего кошелька, а перекладывает эту ответственную миссию на покупателей. Купили тетрадку? Часть выручки добросовестный продавец честно перечислит в налоговую. Всё это абсолютно законно в соответствии:
- с Налоговым кодексом;
- Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 года № 1137 (утверждающим правила заполнения документации при расчётах по НДС);
- Приказом ФНС РФ от 29 октября 2014 года № ММВ-7-3/558@ (устанавливающим форму специальной налоговой декларации).