Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое дарственная?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Преимущества оформления дарственной на недвижимость
Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.
Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.
- Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
- Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
- Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
- Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
- Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
- Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.
Минусы и риски дарения
Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.
- В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
- Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
- Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Особенности и виды дарственной
Все о сути договора дарения (ДД) написано в одноименной главе (32-й) Гражданского кодекса (ГК). Он может заключаться только на безвозмездной основе.
Если вещь отдают сразу — это реальная дарственная, если обещают сделать это в будущем — консенсуальная. В последней можно поставить условия, но не оплаты (иначе это купля-продажа). И обещать, что вещь перейдет к новому хозяину после смерти нынешнего, нельзя — это будет уже завещание. Есть еще пожертвование — когда что-то дарится в общеполезных целях.
В дарственной обязательно должно быть указано, что конкретно и кому дарится. Нельзя просто написать «дарю половину (треть, четверть или вообще всё) своего имущества», такой документ ничтожен. Одаряемый должен указать, что он согласен принять вещь.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Порядок оформления договора дарения
Процедура оформления письменного ДД вне зависимости от подарка выглядит практически одинаково, за исключением случаев, когда договор нужно удостоверять у нотариуса.
Рассмотрим все пошагово:
- Обсуждение сделки с одаряемым. Это важно, т.к. он вправе отказаться.
- Сбор документов. Обе стороны подготавливают их самостоятельно.
- Составление дарственной. Этим можно заняться самому, заказать услугу у нотариуса или обратиться к юристу. В последнем случае выйдет дешевле по сравнению с нотариальной конторой.
- Подписание договора. Обязательно присутствие обеих сторон. Если даритель или одаряемый не могут присутствовать, подпись ставит законный представитель на основании нотариальной доверенности. Удостоверение дарственной понадобится при отчуждении доли в праве собственности, дарении от лица несовершеннолетнего, присутствии поверенных в сделке.
Что делать после оформления дарственной?
Дальнейший порядок действий после подписания ДД зависит от типа подарка. Если подарено транспортное средство, в течение 10 дней нужно обратиться в ГИБДД для постановки на учет. Перед этим покупается ОСАГО, проводится техосмотр.
При получении в дар недвижимости следует подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Собственник будет сменен в течение 10 суток, после нужно получить выписку.
Альтернативный вариант – подача документов в Росреестр через нотариуса, если ДД удостоверяется в нотариальной конторе. С 2019 года такая услуга предоставляется бесплатно.
Если одаряемый не является дарителю близким родственником, при получении недвижимости, автомобиля, акций, паев нужно предоставить налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. После сверки налог в размере 13% от цены подаренного имущества уплачивается до 15 июля. Если указанные даты приходятся на выходные, срок предоставления декларации или уплаты НДФЛ переносится на ближайший будний день.
Что можно дарить с юридической точки зрения?
Предметом дарения могут выступать совершенно любые вещи и предметы, будь то деньги или ценные бумаги. Сами имущественные права имеют или вещный характер, или право на его требование.
Что можно передавать:
- движимое имущество – перечень таких объектов законодательно не регламентирован;
- недвижимое имущество – все то, что связано с землей, что нельзя переместить без вреда и ущерба, включая саму земельную территорию;
- имущественные права – объекты, не имеющие материального воплощения, например, право собственности.
Дарение осуществляется письменно или устно. Первый вариант обязателен для движимого имущества в таких случаях:
- даритель представляет собой юридическое лицо, а стоимость даруемого выше 3000 рублей;
- сама передача будет осуществлена позже, спустя некоторое время.
Передача может происходить следующим образом:
- вручение;
- символическая передача;
- получение документов.
Какой характер имеет договор дарения?
Сам характер договора дарения вызывает споры даже у самих юристов: считается, что он либо односторонний, либо двухсторонний. Односторонность соглашения выражается тогда, когда оно инициируется одним лицом. Обычно односторонними признаются консенсуальные договоры, когда даритель заявляет о желании безвозмездно передать кому-либо имущество или право на него. Возможно также, что он наоборот хочет лишить имущественного обязательства. Именно по причине того, что первое лицо обязуется передать, а второе приобретает право требовать получения, при этом не имея никаких обязательств, данный договор частью юридической общественности считается односторонним.
Еще одно утверждение в пользу односторонности – оба лица могут отказаться от своего права и обязательства без согласия другого.
Очень часто к дарению прибегают в качестве альтернативы завещанию – чтобы избежать в будущем притязаний нежелательных наследников.
Разумеется, когда родственники узнают, что квартира им по наследству не достанется, они пытаются отменить дарственную через суд, признав ее недействительной.
А бывает, что и сам даритель изменил свое решение и захотел вернуть квартиру обратно. В числе распространенных оснований для отмены дарения можно назвать следующие:
— даритель был недееспособен на момент заключения договора,
— даритель не понимал значение своих действий, когда подписывал дарственную,
— даритель существенно заблуждался относительно природы сделки (думал, что подписывает другой договор),
— дарение оформлено мошенническим путем.
Конечно, вероятность отмены сделки невелика: суду нужно представить очень веские доказательства нарушения требований закона при ее заключении.
И все же – что будет с квартирой покупателя, если суд признает дарение недействительным?
Квартиру у него смогут изъять только в следующих случаях:
А) Покупатель действовал недобросовестно, приобретая квартиру у одаряемого.
Иными словами, если будет доказано, что покупатель знал или не мог не знать, что квартира была получена продавцом нечестным путем, квартиру вернут законному владельцу.
Недобросовестным покупателя могут признать, к примеру, если:
— он купил квартиру, не проверяя документы (а в реестре содержалась отметка о наличии претензий третьих лиц на нее),
— квартира за короткий срок уже неоднократна продавалась, дарилась и покупалась по явно заниженной цене.
Б) Покупатель приобрел квартиру добросовестно, но при этом она выбыла из владения законного собственника (дарителя) против его воли.
Сюда относится:
— переоформление собственности на одаряемого мошенническим путем,
— подписание договора под влиянием обмана, угрозы, насилия,
— неспособность дарителя понимать значение своих действий при подписании договора (в т.ч. недееспособность).
Разумеется, добросовестный покупатель может потребовать от продавца вернуть деньги за квартиру, но на практике добиться этого крайне сложно.
При дарении имущества родственникам налоги платить не нужно. А на остальной круг контактов такие условия не распространяются. С недвижимости, подаренной не членом семьи, нужно уплатить НДФЛ в размере 13%. Льгот при этом не предусмотрено.
Согласно Семейному кодексу РФ, к членам семьи относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновлённые); близкими родственниками являются родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры.
С подарками клиентам и бизнес-партнёрам необходимо быть осторожными и щепетильными. Здесь есть масса нюансов. Например, на подарки дороже 4000 рублей нужно рассчитать НДФЛ и сообщить об этом в налоговую.
Правовая природа пожертвования. Под пожертвованием понимается дарение вещи или права, связанное с обременением одаряемого обязанностью использовать пожертвованное имущество для определенной общеполезной цели. Договоренность дарителя и одаряемого о таком обременении должна состояться не позднее их соглашения о causa donandi. Указанная обязанность одаряемого возникает не с достижением соответствующей договоренности, а только с передачей ему вещи или права. Поэтому одаряемому не требуется возражение о неисполненном договоре.
Дарственное обещание, обосновывающее обязанность одаряемого использовать пожертвованное имущество в соответствии с указанием доверителя, есть двусторонний, но не взаимный договор. Его нельзя рассматривать в качестве взаимного договора, поскольку задолженное одаряемым действие (например, поддержка благотворительного учреждения) по представлению сторон не является эквивалентом за совершенное дарителем предоставление.
В силу п. 1 ст. 582 ГК пожертвования могут делаться гражданам, лечебным и воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и иным учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, другим некоммерческим организациям, а также государству, субъектам Федерации и муниципальным образованиям. При этом предметом пожертвования может быть только вещь или право.
Исполнение одаряемым лежащей на нем обязанности к использованию пожертвованного имущества в соответствии с указанием доверителя иногда оказывается неосуществимым вследствие изменившихся обстоятельств (например, ввиду прекращения существования благотворительного учреждения, к поддержке которого обязался одаряемый). Если это имеет место, то пожертвованное имущество может использоваться по иному назначению лишь с согласия дарителя, а в случае его смерти или ликвидации — по решению суда (п. 4 ст. 582 ГК).
Отмена пожертвования. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным дарителем назначением или изменение этого назначения с нарушением предписания п. 4 ст. 582 ГК дает дарителю или его правопреемнику право требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК). Будучи по своей правовой природе преобразовательным притязанием, это право адресуется не одаряемому, а суду и подлежит действию трехгодичного давностного срока. Реализация этого права приводит к отпадению правового основания пожертвования, вследствие чего у дарителя или его правопреемника в зависимости от вида пожертвованного имущества возникает либо притязание против одаряемого на выдачу переданной ему вещи (п. 1 ст. 1104 ГК), либо право требовать от суда перевода на себя переданного одаряемому требования.