Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нельзя делать при перепланировке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Проект на базе технического заключения
Если предполагается изменение несущих конструкций, разгружающих перегородок, прослойки пола, перенос или замена коммуникаций, понадобится проектное решение. Оно составляется на основе техзаключения. Обязательно содержит подробное описание объекта, акт-обязательство заказчика и разработчика проекта с подписью и оцениванием руководителя последнего.
В проект включается нормативно-правовая документация по квартире, архитектурные и строительные решения – в частности, изменения, которые планируется внести в конструкцию жилплощади. Указываются противопожарные мероприятия, даются планы выполнения работ согласно техпаспорту с фотографиями. План перепланировки предполагает отмечание красным демонтируемых, и зеленым – новых перегородок.
Дополнительно, должны быть планы полов, санузла, канализации, водоснабжения и схемы изменения перекрытий из гипсокартона.
Вам нужен ремонт?
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Перепланировка кухни в панельном доме
Если вы хотите выполнить в своей панельной квартире довольно популярный вариант перепланировки — объединение кухни и комнаты, то перед тем как начинать работы, стоит проконсультироваться у специалистов из проектной организации о возможности объединения помещений.
Если стена между помещениями окажется несущей, то от полного ее сноса придется отказаться, хотя плюсы от проведения такой перепланировки в типовой квартире панельного дома очевидны. Но всеми возможностями, которые дает объединение помещений кухни и комнаты можно будет воспользоваться только в том случае, если они разделены ненесущей перегородкой.
Если все-таки стена окажется несущей, то при определенных условиях возможно будет лишь устроить дверной проем, и только с условием его усиления при помощи металлоконструкций.
Жилищная инспекция не даст разрешение на перепланировку кухни в панельном доме и в том случае, если речь идет об однокомнатной квартире. Это ограничение касается не только квартир в панельных домах, но и в любых других, ведь получившаяся при объединении помещений гостиная будет иметь статус нежилого помещения, а это значит, что и вся квартира будет считаться нежилой.
Сложности возникнут и в том случае, если на кухне стоит газовая плита — полное объединение помещений также будет невозможно. Придется либо менять газовую плиту на электрическую, либо устанавливать дверь или дополнительную перегородку, формально разделяющую помещения кухни и комнаты.
Что такое перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.
«Перепланировкой считаются работы по демонтажу окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, когда ее присоединяют к площади комнаты», — говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.
В чем разница между балконом и лоджией
Балкон — это выносная конструкция с собственными стенами, полом и потолком. Лоджия — это встроенная конструкция, она ограничена с трех сторон стенами жилого дома.
Что еще считается перепланировкой:
— Перенос, изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
— Устройство несущих стен.
— Устройство проемов в перекрытиях, несущих стенах.
— Объединение или разделение обособленных помещений.
— Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
— Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
— Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
— Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.
— Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
— Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
— Устройство антресоли площадью более 40 процентов площади помещения.
— Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который является объектом культурного наследия.
— Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
Что не нужно согласовывать
Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:
— замена электропроводки, не требующая штробления;
— монтаж трубопровода для ванной или туалета;
— выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;
— монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
— косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.
«Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну, — говорит эксперт. — Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа».
Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:
1. Подготовить проект перепланировки.
2. Подать заявление на перепланировку с необходимыми документами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести перепланировку.
5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. Комиссия обследует помещение и подпишет акт.
6. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.
7. Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.
8. Получить выписку из ЕГРН.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Ремонт без согласования перепланировки
Обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений не требует согласований. К таким работам относятся:
- Замена встроенной кухни. Разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения.
- Переклейка обоев.
- Простая смена напольного покрытия.
- Замена ванны на душ.
- Установка легких раздвижных дверей.
- Перестановка электроплиты на кухне.
- Установка зонирующих перегородок из легких материалов, которые не доходят до потолка.
- Замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей.
- Установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме).
- Остекление балконов и лоджий в случае, если дом не относится к памятникам архитектуры.
Особенности панельных домов
Поскольку панельные дома возводятся из панелей или плит либо других подобных материалов, перепланировку в них нужно проводить осторожнее чем, например, в кирпичных.
При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.
В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.
Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.
Разрешённые виды работ
В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.
Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.
Список разрешённых работ:
- Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
- Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
- Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
- Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
- Объединение двух отведённых под санузел комнат.
- Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
- Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
- Перенос инженерных конструкций.
- И даже объединение нескольких квартир.
Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.
Почему нужно согласовывать перепланировку в панельном доме
- У Вас есть желание выполнить все по закону, чтобы в дальнейшем «спать спокойно» и иметь возможность в любой момент выполнить любые сделки с недвижимостью (сделка, купля-продажа, дарение, наследование);
- Вам нужно срочно продать недвижимость, а документы не соответствуют фактическому состоянию объекта, и вы теряете финансы и потенциальных клиентов при продаже;
- Вам требуется оформить кредит под залог Вашей недвижимости, но банк отказывает из-за наличия неузаконенной перепланировки;
- Вы планируете сдать в аренду недвижимость, а фактическая планировка не соответствует существующим документам — это проблема!;
- Вы хотите быть уверены в том, что нет угрозы жизнедеятельности людей и конструкциям здания при выполнении ремонтных работ по планировке, которую вы наметили;
- Вы получите штраф и предписание о необходимости согласования; перепланировки или о том, что нужно вернуть объект в исходное состояние;
Что такое согласование?
Особенностью панельного многоквартирного дома является то, что в нём имеются очень много несущих конструкций. Обычные дома, построенные из кирпича, как правило, имеют лишь свайные несущие конструкции, когда как у панельных сооружений они сплошные. Так что к процессу перепланировки нужно относиться осторожно, чтобы не вызвать каких-либо катастрофических последствий.
По этой причине нужно доверить составление плана изменений профессиональным архитекторам, которые учтут все особенности панельного строения и помогут избежать неожиданных последствий. Помимо этого, перепланировка квартиры в панельном доме должна быть законной, чтобы не наступили последствия правового характера.
Сама по себе перепланировка без согласования может повлечь следующие последствия бытового и правового характера:
- ответственность административного характера в виде штрафа или уголовного в виде лишения свободы в зависимости от наступивших последствий;
- квартира уже не будет чистой в юридическом смысле слова, ведь продать или иным образом переоформить такую квартиру не получится, так как фактическое техническое состояние будет расходиться с отражёнными в технической документации сведениями;
- бытовые споры с соседями из-за строительных работ или затрагивающих их интересы изменений станут постоянным делом, а также возможны доносы со стороны соседей в надзорные органы государства.
Таким образом, сделать в панельном доме перепланировку незаконно можно, однако с указанными последствиями. Разумеется, ответственность наступит, если только надзорные органы прознают о данном факте.
Трудностей с продажей не избежать, так как найти клиентов на объект недвижимости с незаконными элементами довольно сложно.