Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
- Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
- Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:
-
в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
-
бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
описание продаваемой недвижимости;
-
наличие обременения и порядок его снятия;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Особенности продажи квартиры по ипотеке
Ипотечный кредит представляет собой денежный займ с залоговым обеспечением. В качестве предмета залога чаще всего выступает объект недвижимости, для приобретения которого гражданин обращается в банк за денежными средствами.
Квартира на весь период полного погашения ипотечной задолженности служит для кредитной организации гарантией возврата долга. По этой причине новый владелец ограничен в правах собственности на приобретенное в ипотеку жильё. Только после полного расчета с банковской организацией он становится полноправным собственником своей квартиры. С этого момента владелец может продать, подарить или обменять объект недвижимости.
Приобрести квартиру с использованием ипотеки можно на вторичном рынке или в новостройке. Продать квартиру по ипотеке может любой собственник, но алгоритм сделки при этом имеет свои особенности. Больше всего беспокойства приносит собственнику тот факт, что договор купли-продажи необходимо подписать до получения денежных средств. Это является обязательным условием ипотечного кредитования. Новый собственник предоставляет банку в качестве залогового обеспечения свою жилую недвижимость и затем получает средства в рамках ипотечного кредитования.
Схема продажи предполагает получение оплаты в момент оформления сделки у нотариуса. Эта особенность продажи квартиры по ипотеке и отпугивает продавцов от покупателей с ипотекой.
Купля-продажа квартиры по ипотеке
На данный момент банковские организации допускают к оформлению объекты недвижимости с обременением. Есть ситуации, когда к продаже допускаются квартиры с ипотекой. Это происходит, если покупатель по разным причинам не желает или не может продолжать выплачивать ипотечный кредит банку. При этом жилая недвижимость является предметом залога в банковской организации.
Продажа такой квартиры тоже возможна. При этом есть несколько схем реализации подобной недвижимости:
- Владелец недвижимости занимается поисками покупателя самостоятельно, затем согласует сделку с банком. При совершении такой сделки покупатель выплачивает остаток долга по ипотеке, а остальную сумму выплачивает продавцу.
- В качестве другого варианта возможно переоформление ипотеки, точнее, кредитных обязательств на покупателя.
- Возможна схема, когда покупателя на квартиру ищет банковская организация. Новый покупатель погашает задолженность по ипотечному кредиту, а остаток возвращает предыдущему владельцу.
Рекомендации для продавца
Планируя продать квартиру с ипотекой, следует принять во внимание такие советы:
- На этапе подготовки к совершению сделки продавцу следует навести порядок в документации, погасить долги по коммунальным платежам.
- Предварительный и основной договор купли-продажи в обязательном порядке заверяют у нотариуса.
- Следует внимательно отнести к выбору банковской организации для получения ипотечного кредита. Предпочтение следует отдать надежному банку, способному проконтролировать сделку на всех ее этапах, отличающемуся ответственным отношением к своим обязанностям.
- Не следует иметь дело с сомнительными покупателями, даже если они располагают всеми необходимыми документами.
Советы профессионалов
Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:
- нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
- оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
- не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
- перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.
Преимущества и недостатки
Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.
Преимущества заключаются в следующем:
- сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
- банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
- возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
- продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.
К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:
- придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
- не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
- более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
- чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.
Приостановка и отказ в регистрации права
Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:
- при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
- выявление факта наложения ареста на квартиру;
- отсутствие оплаты государственной пошлины;
- наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
- бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
- в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.
Какие бумаги нужны при покупке ипотечного жилья: полный перечень
Собираясь купить ипотечное жилье, важно заранее узнать, какие документы будут нужны:
- Отчет об оценке квартиры. Выполняется независимой оценочной компанией, аккредитованной банком. Покупатель выбирает одну из списка, заключает договор на оказание услуг, оплачивает стоимость работ по оценке, согласовывает с продавцом время выхода оценщика на квартиру для осмотра и фотографирования.
Для составления отчета оценщик должен получить копии документов по квартире (правоустанавливающие, правоподтверждающие, план квартиры) и основных страниц паспорта покупателя (2-ая, 3-я страницы и страница со штампом о прописке). Готовый отчет оценщик высылает в банк в электронном виде. Покупатель получает от банка заключение об оценке, которое сдает на регистрацию вместе с остальными документами по сделке.
- Договор страхования. Заключается со страховой компанией, аккредитованной банком. Страхуется жизнь и здоровье заемщика, титул, строение. Выгоднее заключать комплексный договор страхования, это дешевле. От страховки можно отказаться, но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше. Стоимость страховки зависит от суммы кредита, пола и возраста заемщика. Страховка оформляется и оплачивается в день сделки. На регистрацию сделки не сдается.
- Согласие супруга(и) на покупку квартиры. Требуется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира приобретается в единоличную собственность заемщика, супруги сохраняют общее владение совместно нажитым имуществом. Оформляется такое согласие на покупку в нотариальной конторе при предъявлении супругом(ой) паспорта и свидетельства о браке в одном экземпляре без копий. На регистрацию права собственности такой документ не требуется, нужен для банка.
- Брачный договор. Применяется в случае, если покупатель-заемщик состоит в браке, квартира оформляется в единоличную собственность заемщика, при этом супруги устанавливают раздельное владение совместно нажитым имуществом. Составляется и удостоверяется нотариусом в присутствии обоих супругов при наличии паспортов и свидетельства о браке. Для сделки нужен оригинал и одна копия, заверенная нотариусом.
- Свидетельство о браке. Необходимо предъявить в банк и в регистрирующий орган в случае приобретения квартиры в совместную собственность супругов. Перед обращением в МФЦ за регистрацией перехода права на квартиру стоит сделать ксерокопию с этого документа.
- Заявление покупателя о не состоянии в браке. Оформляется в случае, если покупатель на момент сделки не состоит в браке, в одном экземпляре для банка. На регистрацию не сдается. Форму заявления предоставляет банк.
- Сертификат о материнском капитале и справка об остатке на счете. Предоставляется, если средства материнского капитала используются в качестве первоначального взноса либо его части при получении ипотеки. Нужны оригиналы и копии.
- Документы, удостоверяющие личность покупателя(ей). Паспорт(а) для совершеннолетних, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении для малолетних детей до 14 лет.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно