Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
В отделении Росреестра (МФЦ) регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Соглашение предоставляется как документ-основание для оформления перехода. Подать документы может ребенок, если он достиг 14-летия. За несовершеннолетних документы подают их официальные представители.
При желании можно вовсе избежать посещения Росреестра (МФЦ), поскольку по закону с февраля 2019 года ДКП, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, отправляются нотариусом самостоятельно, если иное не предусмотрено в договоре. От покупателя требуется только подать необходимые документы и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
Для госрегистрации необходимо:
- предоставить удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении);
- заполнить заявление о регистрации перехода права собственности;
- предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
- подать правоустанавливающий документ на квартиру, кадастровый паспорт, техпаспорт;
- предоставит выписку о зарегистрированных в квартире лицах;
- подать оформленный должным образом договор купли-продажи в 3 экземплярах.
Поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего, обязательно предоставляется:
- разрешение органов опеки и попечительства;
- согласие отца (матери) ребенка на продажу;
- если квартира продается в долях, одна из которых принадлежит ребенку, необходимы согласия остальных собственников на продажу.
Поскольку ДКП имеет нотариальную форму, регистрация займет всего 3 рабочих дня. При отсутствии каких-либо необходимых документов регистрационные действия приостанавливаются до устранения недочетов.
После того как в Росреестр будет внесена запись о переходе права собственности от несовершеннолетнего Продавца Покупателю, представитель Продавца может получить положенную за квартиру сумму и сделка считается завершенной.
Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?
Сделки с недвижимостью, в которых принимают прямое или косвенное участие несовершеннолетние, регулируются Конституцией РФ, статьями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ и другими актами и нормами.
Главные особенности:
1. Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку, образец которого есть на нашем сайте, может заключаться только в присутствии родителей. Также эту роль могут занять представители органов опеки. Ситуация выглядит аналогично, если подросток выступает в роли продавца;
2. Одобрение на любые действия с недвижимостью покупатель обязательно должен получить у органов опеки. Любые обходные пути в ходе судебных разбирательств будут обозначены, а сделка признана недействительной. Основная задача государства заключается в том, чтобы защитить имущественные права несовершеннолетнего;
3. Возраст играет ключевую роль. Согласно ст. 60 Конституции РФ дееспособным считается подросток, достигший 18 лет. В этом возрасте юноша или девушка могут самостоятельно заключать любые виды сделок. Если подростку от 14 до 18 лет – он считается недееспособным или частично дееспособным (с 16 до 18), следовательно, договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку (образец можно скачать прямо сейчас) может быть заключен только при наличии письменного согласия родителей, а также после одобрения органов опеки.
Если договор купли-продажи квартиры (продавец несовершеннолетний) заключить без учета письменного согласия законных представителей – сделку признают недействительной. Причем сделать это может сам подросток при достижении им 18 лет. Для покупателя это слишком рискованное мероприятие.
Обратите внимание – согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется только в том случае, если подросток будет официально признан дееспособным даже в 16 лет. Законодатель предусмотрел всего 2 возможности для этого:
• Вступление в брак;
• Эмансипация.
С первым случаем все очевидно – вступление в брак и даже его последующее расторжение фактически наделяют 16-летнего подростка статусом полностью дееспособного гражданина. Эмансипация означает, что юноша или девушка работают официально по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (согласно с. 27 ГК РФ).
Риски для покупателя и продавца
Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.
Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:
- сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
- имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
- выписаны ли все дольщики по месту регистрации.
Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
Составление договора купли-продажи
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.
Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.
Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.
Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:
- текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
- перечень документов для подготовки текста;
- какие документы нужно взять на прием;
- сколько стоит удостоверение.
Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС
Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы.
-
Разрешение органов опеки и попечительства;Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.
Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.
- Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.
-
Договор купли-продажи квартиры;Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.
Поэтому внимательно прочитайте как составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
-
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.
Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
- Свидетельство о браке или разводе.Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.
На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.
После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:
- Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
- В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
- Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
- Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.