Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в квартире в натуре — судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Различают два основных варианта выдела доли в приватизированной квартире:
- Натуральная доля
Считается переводом доли в имущественный эквивалент, равный жилой комнате. Новообразованное помещение должно иметь отдельный вход, кухню, санузел и др. Выдел доли в натуре уместен в случае с разделом частного дома или просторной квартиры (3-комнатной и больше). Если брать во внимание выдел доли в натуре, то фактически – это превращение приватизированной квартиры в коммунальную. Соседями могут быть совершенно посторонние люди. Именно поэтому такой вариант подходит далеко не всем.
- Денежная или иная компенсация
Родственник, желающий выделить свою долю в натуральном размере, может получить финансовую компенсацию от других владельцев (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Происходит замена выдела в натуре выплатой соразмерной суммы. Упомянутая доля остается в общей собственности, что означает автоматическое увеличение процентов всех совладельцев квартиры.
Различаются и способы выделения доли:
- Договорной режим – предполагает согласие всех собственников квартиры на отчуждение натуральной доли (комнаты).
- Судебный порядок – выделяющийся родственник имеет право отсудить свою часть через суд.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.
Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?
Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать исковое заявление в суд.
В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.
Основанием для подачи иска выделения доли должно служить право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.
Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.
После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.
Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.
По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Когда появляется необходимость для выделения доли в натуре
Необходимость выделения из общей собственности доли в квартире может возникнуть в ряде случаев, объединенных одним общим признаком — невозможностью совместного использования собственниками одной жилплощади. Выделение доли в натуре является выходом во многих случаях, таких как:
- желание одного из собственников продать свою часть квартиры (нужны деньги, переезд и пр.),
- развод и как следствие невозможность дальнейшего совместного проживания супругов-собственников квартиры,
- наследование жилья двумя и более наследниками, не планирующими совместного использования жилплощади,
- нежелание совместного проживания родственников в следствии новых личных обстоятельств (изменение семейного положение, проблемы со здоровьем одного из родственников и т.п.),
- желание одного из владельцев квартиры подарить/оставить свою долю недвижимости третьим лицам, не имеющим родственных отношений с собственниками,
- другие случаи.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.
Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок выделения долей
Процедура будет строиться из двух фундаментальных шагов:
- Определение размеров частей. При добровольном разделении собственники могут сразу подписать соглашение и миновать судебное разбирательство. В иной ситуации придётся решать вопрос через суд. Если достигнуто соглашение, то впоследствии его положения можно будет изменить (также при общем согласии). Достигнутые договорённости лучше заверить нотариально.
- Регистрация новых прав собственности через Росреестр (любым удобным способом).
Достигнув общего соглашения, нужно оформить его и отразить следующие сведения:
- паспортные сведения каждого участника;
- такие характеристики квартиры, как адрес, площадь, число помещений и т.п.;
- площадь выделяемых долей;
- информация о существующих обременениях.
Для каждого правового действия необходимы законные основания, по которым возможно их осуществление.
Процесс выделения части из общего владения в единоличную собственность управляется ст. 244 ГК РФ. В ней говорится о том, что общая собственность нескольких граждан, по умолчанию, является долевой, если нет специальных указаний. Выделить же можно руководствуясь п. 5 данной статьи добровольно, или по суду.
Если дело касается передачи. Договор дарения, который наиболее приемлем для переоформления доли другому собственнику, регулируется ст. 572 ГК РФ. В соответствии с изложенной информацией, договор дарения должен быть безвозмездным и прижизненным. Нельзя дарить имущество с оговоркой, что права перейдут после смерти дарителя. Права передаются сразу после оформления и регистрации договора.
Если вы действуете через суд. Добиться выделения доли по суду можно на основании п. 5 ст. 244 ГК РФ. Значительное неотделимое улучшение общего имущества дает право на увеличение доли лица, который произвел такие улучшения, в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.
Как показывает судебная практика, решение зависит от согласия других собственников на увеличение доли в соответствии со ст. 247 ГК РФ. Другие споры по поводу перехода прав на собственность от одного лица к другому зависят от конкретной ситуации и требуют законного обоснования в суде.
Перед тем, как приступать к разбору процесса выделения долей, нужно определиться с понятиями «выделение» и «разделение»:
-
выделение
– это процесс передачи части помещения собственнику по его требованию. Оставшаяся площадь продолжает принадлежать другим гражданам, участвовавшим в приватизации. Тем, кто в выделении доли не участвует, переоформлять право владения не нужно; -
разделение
– это процедура раздела квартиры на несколько частей согласно количеству собственников. Каждый гражданин в результате потеряет право собственности и сможет вернуть его только после переоформления на принадлежащую ему часть.
Процедура определения долей регулируется ГК РФ и иными нормативными актами. Согласно ГК, можно выделить следующие особенности процесса выделения части в приватизированной квартире:
- Инициировать процесс может любой из собственников.
- Раздел имущества, расположенного в жилье, производится по соглашению между сторонами. Если участники не достигли согласия, то они могут обратиться в суд с просьбой вынести решение.
- При невозможности выделения части в натуре одному из владельцев могут выплатить денежную компенсацию. Такая ситуация возникает тогда, когда раздел может нанести ущерб другим собственникам (а иногда на выделение в натуре и вовсе наложен запрет). При этом получатель компенсации должен быть согласен на неё.
- Если разделённые доли оказались несоразмерными, то пострадавшая сторона может потребовать компенсацию потерянной площади.
- Если закон не предусматривает особого порядка раздела квартиры, то части будут равными.
- Доли в натуре определяют исключительно при наличии такой возможности.
Выделение могут осуществить как с добровольного согласия собственников, так и в результате судебного решения. При наличии соглашения части могут быть неравноценными – важно лишь не нарушать имущественные права граждан.